保障性住房的合理房?jì)r(jià)應當讓這一階層的家庭有能力進(jìn)入購房市場(chǎng)。制訂保障性住房合理房?jì)r(jià)是將房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控落到實(shí)處的重要一環(huán)，否則“穩定房?jì)r(jià)”就沒(méi)有測量標準，也無(wú)法操作。
　　繼建設部等九部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《廉租住房保障辦法》后，經(jīng)濟適用房管理辦法也有望于近日浮出水面。據悉，即將出臺的經(jīng)濟適用房管理辦法，將以此前發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（下稱(chēng)《意見(jiàn)》）為藍本，將“有限產(chǎn)權、政府優(yōu)先回購”等關(guān)鍵點(diǎn)納入其中。而且，此《意見(jiàn)》明確指出，經(jīng)濟適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權，其今后上市交易將受到種種限制�！斑@意味著(zhù)，包括經(jīng)濟適用房在內的混淆于保障性住房與普通商品房的歷史被徹底終結�！�
　　將保障性住房與商品房以明確的標準區別開(kāi)來(lái)，不僅對于住房保障本身，對于今后的調控政策的走向等也具有非常重要的意義。
　　已經(jīng)過(guò)去的3年，是房?jì)r(jià)持續暴漲的3年。在國家連續三年的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策背景下，房?jì)r(jià)上漲勢頭并沒(méi)有得到有效控制，甚至越調越漲。其中一個(gè)重要因素在于沒(méi)有區別對待、分別用力。筆者認為，思路決定出路，不能眉毛胡子一把抓。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)分兩大塊，商品房與保障性住房不是一個(gè)消費人群。商品房市場(chǎng)由市場(chǎng)自發(fā)調節，政府不需要管太死。要管理與調控的是關(guān)系民生的保障性住房。溫總理前不久在新加坡考察保障性住房有一番重要講話(huà)，核心就是要建立一套模式，通過(guò)限價(jià)房、經(jīng)濟適用房、廉租房及小戶(hù)型住房，使保障性住房成為市場(chǎng)供應的大頭。
　　筆者認為，搞好保障性住房建設，首先就需要一個(gè)標準，即要有一個(gè)城市保障性住房合理價(jià)格的形成體系。
　　社會(huì )主義和諧社會(huì )中人民享有充分的住房權利。正像汪光燾部長(cháng)在2007年全國建設工作會(huì )議上指出的，“住房是人的一種基本權利，是一種基本的社會(huì )保障”，他說(shuō)，“從十多年探索與改革的實(shí)踐看，僅靠市場(chǎng)機制無(wú)法解決住房領(lǐng)域的社會(huì )公平問(wèn)題�！�
　　權利體現在具體的政策中。1998年國務(wù)院相關(guān)文件制訂的保障性住房補貼標準是3口之家60平方米，即人均20平方米，2005年以來(lái)，建設部政策研究中心曾公布小康社會(huì )住房標準人均30平米。我國作為人口大國，參照保障住房標準來(lái)統籌保障性住房建設，用小康住房的標準來(lái)指導城市商品住房建設，具有突出的操作價(jià)值與實(shí)踐意義。每個(gè)城市的資源情況不同，人口集中度不同，小康住房標準也應當有所區別。
　　近幾年來(lái)國務(wù)院政府工作報告中提出，要重點(diǎn)開(kāi)發(fā)面向廣大百姓的中低價(jià)位的商品性住房與經(jīng)濟適用住房和平抑房?jì)r(jià)的基本精神，所謂“重點(diǎn)”即數量上要占大頭，所謂“面向”是指城市居民有基本償付能力的價(jià)位的住房。
　　目前，實(shí)際需求保障性住房的數量看上去并不大，實(shí)際上是我們提供的太少，加上房?jì)r(jià)倒逼提前消費的人群較多。在有條件享受保障性住房待遇的80%的城市居民中，只有至今沒(méi)有住房、有住房但面積小于保障性住房標準、現有住房功能落后、質(zhì)量差的城市居民才是實(shí)際需求的用戶(hù)對象。據筆者的研究，這個(gè)數量不會(huì )超過(guò)城市家庭的30%，而且近期有需求的則可能是其中的一半左右，并不會(huì )給社會(huì )帶來(lái)巨大的壓力。
　　根據每個(gè)城市的大小不同，經(jīng)濟增長(cháng)及住房需求量不同，合理的保障性住房?jì)r(jià)格計算方式應該是：第一步，計算城市居民平均年收入及統計城市人口。第二步，計算城市家庭平均人口與家庭平均年收入。第三步，用家庭年收入平均出月收入，并得到以月收入40%歸還20年8成商業(yè)貸款的月供數。我們需要有提高保障性住房消費能力的住房信貸制度。公認的前提是，在居民家庭收入的總支出中，支付住房貸款的款項不能超出總數的40%。第四步，按月供為家庭收入的30%標準計算出可承受的房?jì)r(jià)下限，此房?jì)r(jià)即為城市保障性住房的合理房?jì)r(jià)指標。
　　以北京市為例，2006年人均年收入為19978元，戶(hù)籍人口與半年以上的常住人口為1530萬(wàn)人，戶(hù)均2.7口人，按保障性住房標準為54平方米，家庭年收入為53940元，月家庭全部收入為4495元，當其中的40%用來(lái)支付月供時(shí)，月供額1798元，此時(shí)用商業(yè)貸款公式倒推計算，只有當房?jì)r(jià)為5515元/平方米時(shí)，20年期，首付20%，貸款80%，月供正好為1798元。這也是北京市2006年保障性住房合理房?jì)r(jià)的上限標準，房?jì)r(jià)高于這一標準，中等收入階層就承受不起了。確定了上限之后，在上限與實(shí)際房?jì)r(jià)的區間里，我們可以知道有多少家庭有基本的消費能力。
　　城市合理房?jì)r(jià)顯示的城市居民的購房能力，讓我們知道了標準的上限。筆者認為，保障性住房的合理房?jì)r(jià)應當讓這一階層的家庭有能力進(jìn)入購房市場(chǎng)。其次，保障性住房合理房?jì)r(jià)還可表明，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)是投資性市場(chǎng)還是消費市場(chǎng)。超出合理標準，引起的是投資與投機的需求。投資與投機性需求任何時(shí)候不應當超過(guò)總量的20%。第三，制訂保障性住房合理房?jì)r(jià)是將房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控落到實(shí)處的重要一環(huán)，否則“穩定房?jì)r(jià)”就沒(méi)有測量標準，也無(wú)法操作。過(guò)去那種缺少標準與依據的調控方式不應當繼續存在下去。

（作者系研究員、《中國經(jīng)濟名家講壇》副理事長(cháng)）