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| 2008-05-09 作者：馮玉國 來(lái)源:上海證券報 |
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由于房地產(chǎn)業(yè)與地方政府利益攸關(guān)，地方政府最不愿意看到房?jì)r(jià)下跌。中央房地產(chǎn)調控政策剛剛導致部分城市的房?jì)r(jià)步入調整，一些地方政府就開(kāi)始采取措施予以化解。
據報道，今年一季度，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)景氣指數下降了52個(gè)點(diǎn)，為歷史之最，而石家莊市房?jì)r(jià)雖然漲幅很大，但是交易量卻急劇萎縮。在此背景下，兩城市政府開(kāi)始出手減稅。規定，“普通住宅”可享受1.5%的優(yōu)惠契稅稅率，而非普通住宅則根據其所處地段、價(jià)格累加，最高稅率達4%。這項政策對樓市需求的刺激作用，不言而喻。
與此同時(shí)，5月6日，河北省建設廳宣布，河北省將建立住房公積金中心與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合作的貸款合作機制；將住房公積金貸款上限從30萬(wàn)元提高到40萬(wàn)元；開(kāi)拓住房公積金個(gè)人貸款異地買(mǎi)房業(yè)務(wù)。此舉不但會(huì )刺激當地購房需求，在信貸收緊的情況下，開(kāi)發(fā)商還可以轉向住房公積金處獲得一定的資金支持。
眾所周知，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售或囤積房源的底氣主要源于兩點(diǎn)：一是資金支持，二是房?jì)r(jià)上漲預期對購房者的吸引力。地方政府部門(mén)出臺的諸如減稅這樣的措施，輕而易舉地就解除了開(kāi)發(fā)商的部分后顧之憂(yōu)，給房?jì)r(jià)建立了一個(gè)強大支撐。這種做法的負面影響是非常大的：
其一，它可能使中央部署的房地產(chǎn)調控政策被化解。鑒于房?jì)r(jià)上漲對通貨膨脹的推動(dòng)作用，在房?jì)r(jià)持續數年快速上漲，使得住房這一民生問(wèn)題惡化的情況下，加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控已成為政府的首要選擇。這次，中央的房地產(chǎn)調控政策力度是空前的，也是自2005年對房地產(chǎn)調控以來(lái)效果最顯著(zhù)的一年。倘若此次宏觀(guān)調控政策被化解，不僅可能打破中央的整體部署，還將損害到政府的公信力，并加大以后擠壓高房?jì)r(jià)泡沫的成本、風(fēng)險和難度。
顯然，一些地方在房地產(chǎn)調控剛剛顯出效果跡象，尚且真正步入調整的時(shí)候，就迫不及待地出手“救市”，給市場(chǎng)發(fā)出的信息是明白無(wú)誤的，政府不希望房?jì)r(jià)下跌，這對中央調控政策的消解作用是顯而易見(jiàn)的。
其二，它將以政府的干預之手取代房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的價(jià)格調節作用，使房?jì)r(jià)的走勢發(fā)生扭曲，無(wú)法反映真實(shí)的供求關(guān)系，可能使市場(chǎng)的價(jià)格發(fā)現功能遭到破壞，給房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)更大的困惑。由于房?jì)r(jià)持續上漲，對未來(lái)的空間透支嚴重，即使沒(méi)有宏觀(guān)調控政策，房?jì)r(jià)也有內在的調整要求。如果人為阻礙這種調整，有可能使房地產(chǎn)市場(chǎng)因錯失一次調整良機而陷入更嚴重的泡沫之中。
以深圳市為例，盡管其房?jì)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始調整，且調整幅度全國居首，但是，僅2007年上半年，深圳市的房?jì)r(jià)漲幅就超過(guò)了50%，目前的調整遠未到位。而這一觀(guān)點(diǎn)基本上是現在業(yè)內的共識。就國內現狀而言，發(fā)起這次調整的是大型開(kāi)發(fā)商，他們出于對行業(yè)的警覺(jué)自發(fā)降價(jià)，以求加速現金回流，應對可能出現的風(fēng)險，并由此引發(fā)中小開(kāi)發(fā)商的跟風(fēng)。而目前，一些地方的大型開(kāi)發(fā)商也僅僅是剛剛采取降價(jià)措施，地方政府就草草出臺支持性措施，幫助開(kāi)發(fā)商解決資金問(wèn)題，強化房?jì)r(jià)下跌空間有限的預期，就可能提前終止房?jì)r(jià)的調整。
作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中的最大利益主體之一和最大的受益者之一，地方政府不希望房?jì)r(jià)下跌，以確保財政收入的態(tài)度是眾所周知的。尤其是在換屆工作剛完成不久，新官上任的政績(jì)沖動(dòng)最強烈的時(shí)候，地方政府無(wú)不希望房地產(chǎn)市場(chǎng)能保持足夠的繁榮，使“土地財政”得以維持。問(wèn)題在于，房?jì)r(jià)有其自身的運行規律，行政干預只能延緩調整的時(shí)間卻不能消除調整。事實(shí)上，也正是由于認識到了房?jì)r(jià)有內在的調整需求，去年的房貸新政才起了立竿見(jiàn)影的效果。這正是行政調控與市場(chǎng)自身運行規律合二為一的結果。
政策干預應順勢而為。此次房地產(chǎn)調整，中央再三強調建立問(wèn)責機制，對那些拒不執行宏觀(guān)調控政策的官員將予以嚴厲問(wèn)責。在個(gè)別地方政府躍躍欲試，試圖化解調控政策的時(shí)候，應該舉起問(wèn)責之劍了。 |
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