近日，國家發(fā)改委出臺的一份最新報告顯示，今年前4個(gè)月，全國商品住房銷(xiāo)售面積13664萬(wàn)平方米，同比下降4.0%，增幅同比下降20.6個(gè)百分點(diǎn)。毫無(wú)疑問(wèn)，價(jià)滯量縮已經(jīng)是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“標準姿態(tài)”，不過(guò)大量自?shī)视凇俺鞘谢�水平催升房�(jì)r(jià)”的幻想依然故我地展開(kāi)，一些所謂權威機構不斷擺弄出“房?jì)r(jià)面臨上漲壓力、現在是觀(guān)望氣氛濃烈”的信號。

　　我們認為，決定房?jì)r(jià)趨勢的，不是城市化帶來(lái)的對“住房的渴望”，渴望不是有效的購買(mǎi)力。過(guò)高的房?jì)r(jià)同樣也會(huì )降低城市化水平、或者讓城市化發(fā)生逆轉。而決定房?jì)r(jià)走向的是民眾未來(lái)的收入流增減變化。但即使我們以北京、上海這樣的超級城市來(lái)衡量，也會(huì )發(fā)現民眾的未來(lái)整體的實(shí)際收入流水平(扣除通脹因素)是趨向下的。我們曾經(jīng)在《超級城市房?jì)r(jià)即將面臨拐點(diǎn)》等一系列文章中細致地解釋過(guò)未來(lái)收入流對房?jì)r(jià)走向的決定性作用。
　　收入流是決定房?jì)r(jià)“拐點(diǎn)”的基礎性力量，但其房?jì)r(jià)波動(dòng)的形態(tài)學(xué)特征卻是另外一回事。我們用“不對稱(chēng)性原理”來(lái)刻畫(huà)這種房?jì)r(jià)“上升——下降”的變動(dòng)軌跡，即在房?jì)r(jià)非理性狂飆過(guò)程中，支持房?jì)r(jià)走高的力量可以是居民自住需求的釋放，也可能是富人們的投機需求(富人們轉手、最終以圖“自住型購買(mǎi)者高位接盤(pán))。但房?jì)r(jià)“抗跌”力量只有一個(gè)，就是自住性需求，這反映在工薪階層和小中產(chǎn)人士的未來(lái)的可支配收入變化。而現在市面上說(shuō)，樓市“觀(guān)望氣氛濃重”——如果是指那些有房產(chǎn)的人正在思忖是否應該再投資，那么這種觀(guān)望就是非�！疤摷佟钡�，對樓市的“抗跌”不提供任何幫助的；而如果是指那些自住性需求，我們則懷疑他們是否夸大了現在還沒(méi)有房子的人的有效購買(mǎi)力。
　　“不對稱(chēng)原理”可以簡(jiǎn)化為：富人產(chǎn)生房?jì)r(jià)的峰值，而窮人產(chǎn)生房?jì)r(jià)的“抗跌值”(整體收入流的變化產(chǎn)生房?jì)r(jià)整體的“拐點(diǎn)值”)，這也使得房?jì)r(jià)的偏離度(上下波動(dòng)的劇烈程度)變成了一個(gè)“階層購買(mǎi)力問(wèn)題”。這誘使我們產(chǎn)生一種想法：是否可以將基尼系數引入到房?jì)r(jià)偏離度的考察？是否階層購買(mǎi)力差別將決定了房?jì)r(jià)暴漲暴跌的夸張程度？
　　以日本為例。日本在1980年以前一直被神話(huà)為“增長(cháng)且平等”的典范之國，它的基尼系數穩定在0.26左右。日本的政府被譽(yù)為高效而精確地遵守著(zhù)社會(huì )再分配的適當程度。但在1983年以后，日本的基尼系數開(kāi)始惡化，在1991年日本的基尼系數達到了0.38，而房地產(chǎn)價(jià)格也處于歷史峰值，中產(chǎn)階級為了購買(mǎi)房產(chǎn)不得不節衣縮食，M型社會(huì )飛速確立。然后，日本“泡沫破滅”，國民的實(shí)際收入流明顯惡化，房?jì)r(jià)從峰值開(kāi)始崩潰而下，3年后日本的房?jì)r(jià)下跌幅度達到了40%。而被地產(chǎn)泡沫“套牢”的民眾依然“下流化生存”，成為泡沫史上凄楚的一群苦人。
　　再以香港為例。香港一直是世界上基尼系數最高的經(jīng)濟體之一，它的基尼系數似乎很少低過(guò)0.5的。當然它也是一些經(jīng)濟學(xué)家所鼓吹的“收入差距夸大會(huì )增進(jìn)經(jīng)濟自由”的最好樣板。這個(gè)樣板在1997年——也就是香港地產(chǎn)峰值的時(shí)候，它的基尼系數達到了0.53，不過(guò)，后來(lái)的故事很悲慘，它的房?jì)r(jià)在3年內整體性跌去了70%(很多小戶(hù)型的房子跌去了9成)，“負資產(chǎn)”成為風(fēng)靡一時(shí)的詞匯，刻畫(huà)著(zhù)香港中產(chǎn)階級的勤奮、投機、背運和地區優(yōu)越感的喪失。
　　我們再以現在飽受“次貸危機”煎熬的美國房地產(chǎn)市場(chǎng)為例。在這場(chǎng)格林斯潘用“低利率”手段刺激出來(lái)的房地產(chǎn)虛假繁榮中，美國民眾大多都享受了泡沫的好處，并利用地產(chǎn)增值獲得更多的消費信貸支持。但即使是在這場(chǎng)全民“皆有所沾”的盛宴中，美國的基尼系數有條不紊地攀升，用美國經(jīng)濟學(xué)家克魯格曼的話(huà)說(shuō)，“在布什減稅的掩飾下，中產(chǎn)階級發(fā)現自己變窮的感受力比以往更遲鈍，但他們實(shí)實(shí)在在的確變窮了�！比ツ�，也就是次貸危機爆發(fā)的時(shí)候，美國的基尼系數達到了0.41的高水平。而現在，美國的房?jì)r(jià)從峰值已經(jīng)下跌了25%左右，而像摩根這樣的大多數投資銀行估計美國房?jì)r(jià)還會(huì )繼續下滑15%，也就是說(shuō)，美國房?jì)r(jià)至少會(huì )跌40%。
　　現在中國的房?jì)r(jià)雖然局部有所回落，但作為超級城市的上海和北京看上去還并沒(méi)有進(jìn)入明顯的頹勢，但我們認為，這兩座“房?jì)r(jià)堡壘”并不能支持多久，中國房?jì)r(jià)的“拐點(diǎn)”已經(jīng)非常清晰地形成了。中國目前的城鎮基尼系數大約是0.48(因為我們認為農村人口并不是城市房產(chǎn)的有效潛在購買(mǎi)者)，類(lèi)比地看，這意味著(zhù)中國的房?jì)r(jià)將至少要下降40%。當然，這一“黑色”的結論會(huì )讓一些房地產(chǎn)泡沫受益階層感到不滿(mǎn)，但這卻為整個(gè)社會(huì )提供一種比較型的眼光和觀(guān)察。
　　事實(shí)上，我們將外國資本套利涌入、人口密度(保持高價(jià)格的時(shí)間偏長(cháng))、當局對正當利率水平的認知程度(房?jì)r(jià)都會(huì )跌，但采取軟著(zhù)陸的方式會(huì )延緩下跌時(shí)間)、國民年齡結構程度(例如老齡化，例如年齡越大，收入流的均等性越強，就容易提高社會(huì )的基尼系數，日本的基尼系數提高也有老齡化的因素)、住房自有率的社會(huì )偏好等因素考慮進(jìn)去，但發(fā)現這都不改變基尼系數和房?jì)r(jià)偏離度之間的有效關(guān)聯(lián)。