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國土資源部執法局副局長(cháng)郭寶平7月8日表示，國土資源部關(guān)于“小產(chǎn)權房”的報告已上交國務(wù)院，提出初步政策：新發(fā)生的一定要嚴肅查處；歷史形成的，要由地方政府妥善處理；第三個(gè)原則就是，決不能讓開(kāi)發(fā)商在小產(chǎn)權房中占便宜。（7月9日《新京報》）
看來(lái)外界所認為的“松綁”，不過(guò)是處理歷史遺留問(wèn)題的一種說(shuō)法。而北京發(fā)改委6月的一份文件，也曾引發(fā)人們對小產(chǎn)權房合法化的遐想。該文件提出，有條件地允許已轉讓的農民自住房上市交易。由于社會(huì )上將此解讀為小產(chǎn)權房解禁，北京市發(fā)改委相關(guān)負責人不得不澄清：上市交易的農民自住房并非一般的農民宅基地上的自建房，即小產(chǎn)權房，《意見(jiàn)》里的相關(guān)規定均是針對北京“綠化隔離地區建設”而言的。
雖然困難重重，但小產(chǎn)權房解禁仍值得期待。如果允許農民宅基地流入市場(chǎng)，農村宅基地的流轉權由市場(chǎng)定價(jià)，農民直接參與農村土地分配，土地利益鏈條將完全拆散重新組合。這意味著(zhù)土地使用制度的變革。
據國家有關(guān)資料統計，被征土地征用費的收益分配比例為：地方政府占20%至30%，企業(yè)占40%至50%，村級組織占25%至30%，農民僅占5%至10%。上海市社科院提供的數據表明，農村集體及農民所得到的農地征用價(jià)格大概為出讓價(jià)格的1/10，而農地出讓價(jià)格又大概是農地市場(chǎng)價(jià)格的1/5。從積極意義上看，小產(chǎn)權房解禁可讓農民進(jìn)入土地資產(chǎn)渠道，分享土地收益，減少城市化過(guò)程中的貧民，從整體上減少了社會(huì )成本。
小產(chǎn)權房解禁還可以促進(jìn)農村土地集約化。耕地減少與土地需求的增加是目前的一個(gè)主要矛盾，而去年被批準為全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區的成都、重慶一直在低調探索，突破口就是農村宅基地的流轉和集約使用。今后在成都試驗區內，集體建設用地將擁有與城鎮建設用地幾乎等同的地位，可以進(jìn)入土地有形市場(chǎng)公開(kāi)出讓?zhuān)⒖缮暾堔k理土地使用權登記，宅基地也可在一定條件下通過(guò)房屋聯(lián)建、出租等方式流轉。
當然，小產(chǎn)權房解禁，政府將面臨以下難題：地方政府的土地收益如何保證？如何彌補以高價(jià)獲得土地的開(kāi)發(fā)商的損失？如何彌補以高價(jià)購房的購房者的損失？
最重要的是，如何實(shí)現第三個(gè)原則，“決不能讓開(kāi)發(fā)商在小產(chǎn)權房中占便宜”，這句話(huà)衍生開(kāi)來(lái)，就是不讓農村土地流轉與小產(chǎn)權房成為新一輪既得利益者的盛宴。由于在定價(jià)博弈中，農民具有天然劣勢，避免農民得到小筆補償而失去日后保障，是政府首要考慮的問(wèn)題。在此過(guò)程中，有必要加重農民的博弈砝碼，讓農民持有地票入股公司，分享日后紅利，或者干脆像我國臺灣地區一樣，讓農民持地或者持票坐等地價(jià)升值，都是不錯的方法。關(guān)鍵是讓農民獲得土地資產(chǎn)的溢價(jià)，一勞永逸地解決城市化即農民成為城市貧民的難題。農民獲得土地流通權，自然會(huì )保護自己的利益，開(kāi)發(fā)商與地方政府的非正常溢價(jià)途徑也就被封堵了。
困難不是改革停滯的理由，土地市場(chǎng)一場(chǎng)自下而上的改革已初露端倪，其意義不在小崗村承包之下。
日前，備受關(guān)注的宋莊宅基地房糾紛案中的兩起案件在法庭的主持下和解。而與此同時(shí)，宋莊鎮政府一份《宋莊鎮農村宅基地流轉辦法指導意見(jiàn)》，規定農民有權處置房產(chǎn)，無(wú)權處置宅基地，村民一旦賣(mài)掉房產(chǎn)，就視作放棄了宅基地的使用權。經(jīng)過(guò)村民代表大會(huì )集體表決后，村委會(huì )有權收回宅基地并將使用權轉給藝術(shù)家。村委會(huì )所得使用權轉讓收入將按地塊大小平均分配給村民。農村集體所有建設用地使用權流轉的試驗試點(diǎn)正在不斷地總結經(jīng)驗，在適當的時(shí)機再提交國家立法機構，通過(guò)立法來(lái)解決。
其實(shí)，改革可以趕上市場(chǎng)化的腳步，有關(guān)虧損可以通過(guò)市場(chǎng)差價(jià)來(lái)彌補。
立法解決應該有建設性，關(guān)上小產(chǎn)權房大門(mén)，相當于關(guān)上土地產(chǎn)權變動(dòng)的大門(mén)，關(guān)上農民分享土地資產(chǎn)收益的大門(mén)，與目前各地的土地市場(chǎng)化努力背道而馳。 |