7月14日，央視“經(jīng)濟半小時(shí)”報道深圳房?jì)r(jià)持續下跌，這引發(fā)了昨天港股的再度跳水，恒生地產(chǎn)分類(lèi)指數重創(chuàng )4.22%，H股中資地產(chǎn)股普遍下跌7%-8%。這一下跌狂潮并且很快影響到了A股，地產(chǎn)股云集的深圳成份股指數下跌幅度達到4.03%。

　　而在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，雖然一個(gè)交易日內不可能出現這種斷裂式的下跌，但一些普通購房者早就領(lǐng)教了房?jì)r(jià)下跌給他們帶來(lái)的危害。在深圳，許多人發(fā)現他們過(guò)去買(mǎi)的房子，其價(jià)值在不斷縮水，他們所欠銀行的購房貸款，其數額甚至超過(guò)了房子現在能賣(mài)出的市場(chǎng)價(jià)，成了負資產(chǎn)，一些房主選擇把房子扔給銀行，不再償還銀行的貸款。這種情勢迅速催生了一個(gè)新聞熱詞——“斷供”。
　　其實(shí)，在央視的節目播出之前，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局已在7月9日發(fā)布了一份分析報告，這份報告鮮明地提出兩大觀(guān)點(diǎn)，一是房?jì)r(jià)已逐步調整到位，二是需要適度調整房地產(chǎn)調控政策，即所謂的“救市”。但筆者對此卻難以茍同。種種跡象表明，深圳房?jì)r(jià)的見(jiàn)底還為時(shí)尚早。至于“救市”，更無(wú)從談起了。
　　總體來(lái)看，報告稱(chēng)房?jì)r(jià)已調整到位，無(wú)非是基于如下四點(diǎn)判斷：其一，房?jì)r(jià)已有較大幅度下降，5月份深圳房?jì)r(jià)比去年最高點(diǎn)下降了36%。其二，市場(chǎng)交易持續低迷，預計住宅銷(xiāo)售面積全年大致為350萬(wàn)平方米，僅相當于10年前的水平。其三，居民自住需求有所上升，全市房?jì)r(jià)基本接近90/70房的水平，大致在10000～11000元/平方米。其四，房?jì)r(jià)已有止跌跡象，剔除低密度住宅入市影響，6月份房?jì)r(jià)為11159元/平方米，基本與5月份持平。
　　事實(shí)上，房?jì)r(jià)見(jiàn)底離不開(kāi)兩大先決條件，即泡沫適度和成交放大。前者對應房?jì)r(jià)的周期性變化，后者則表現為供求關(guān)系均衡的結果。一般來(lái)講，房?jì)r(jià)見(jiàn)頂之后，一手房及二手房成交要經(jīng)歷三個(gè)階段的變化。第一，一手房成交較二手房顯著(zhù)回落，房?jì)r(jià)主要由二手房成交支撐呈現抵抗式下跌。第二，無(wú)論一手房還是二手房，成交均大幅回落，市場(chǎng)普遍持觀(guān)望心態(tài)。第三，成交有所回升，房?jì)r(jià)繼續小幅下跌。
　　從供求關(guān)系來(lái)看，房?jì)r(jià)未達到均衡狀態(tài)。上半年，深圳市住宅施工面積為1950.89萬(wàn)平方米，住宅新開(kāi)工面積為303.89萬(wàn)平方米，預計全年施工面積為2254.78萬(wàn)平方米。即便是以三年的建設周期計算，未來(lái)平均每年竣工面積為750萬(wàn)平方米。而今年預計的銷(xiāo)售面積為350萬(wàn)平方米(含二手房)，供大于求的趨勢十分明顯。此外，房?jì)r(jià)泡沫最為嚴重的2007年，一手房成交也不過(guò)501.40萬(wàn)平方米，供給還是會(huì )持續大于需求。
　　不難理解，深圳房?jì)r(jià)仍然還有向下的空間。究竟底部在哪里呢？很明顯可以從需求入手進(jìn)行分析。眾所周知，市場(chǎng)持觀(guān)望心態(tài)，主要是預期房?jì)r(jià)還會(huì )下跌。一旦房?jì)r(jià)跌至合理水平，無(wú)論是自住需求還是投資需求，都會(huì )被極大地激發(fā)出來(lái)，即租金能完全覆蓋按揭貸款的利息支出。一般來(lái)講，按揭貸款利息支出屬于購房的財務(wù)成本，如果能有效向租客轉嫁，等于零財務(wù)成本購房，不僅自住需求會(huì )提前，投資需求也會(huì )成倍增加。