這幾天，深圳樓市居民住房按揭貸款斷供被熱炒得十分。從媒體掛出來(lái)標題來(lái)看，該事件是如何嚴重，嚴重到如何影響當地經(jīng)濟、如何影響國內商業(yè)銀行體系、如何影響國家的金融安全。但實(shí)際上，深圳樓市按揭貸款斷供僅是個(gè)孤案。假定真的出現這樣事情，也不值得大驚小怪。

　　因為，按照2007年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲時(shí)深圳領(lǐng)導人所言，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康發(fā)展的，房?jì)r(jià)上漲是因為有居民的自住需求。按照他提供的信息，當時(shí)深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易有80%以上是居民自住性需求。既然深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易基本上居民的自住需求，那么即使是從年初以來(lái)，深圳房?jì)r(jià)下跌了30%，它對這些自住需求的居民住房是不會(huì )造成多少影響。
　　因為，居民購買(mǎi)的住房基本上是自住的，那么房?jì)r(jià)的上漲或下跌，除了對居民有少許的財富效應之外，對居民消費的效應既不能多也會(huì )減少。最近，深圳的房?jì)r(jià)下跌并不能夠改變已購買(mǎi)住房居民的房子基本效用。因此，在住房按揭貸款沒(méi)有增加或減少的情況下，除非少數居民會(huì )碰到突發(fā)性的事件，我想沒(méi)有一個(gè)居民隨意選擇斷供的。因為，這樣做，受到傷害的最大的是居民自己。既斷供的居民戶(hù)不僅要承受已支付首付的損失、要承受已供款的損失及住房交易費用的損失，而且會(huì )損毀個(gè)人信用記錄�？梢哉f(shuō)，在逐漸完善與發(fā)達的個(gè)人信用體系下，個(gè)人信用不良記錄對未來(lái)個(gè)人與商業(yè)銀行發(fā)生往來(lái)關(guān)系會(huì )制造許多障礙。在這樣的情況下，除非迫不得已，沒(méi)有哪個(gè)購買(mǎi)自住房者會(huì )選擇按揭貸款斷供的。因為，其代價(jià)與成本太高。
　　對于投資性購房者，一則按照深圳領(lǐng)導的說(shuō)法，其比重不高，即使這些投資者要斷供，對整個(gè)深圳的影響也十分小。二則投資性購房者斷供的節點(diǎn)應該是房?jì)r(jià)下跌在其要還銀行的按揭貸款與住房的市值均衡點(diǎn)上。如果要還銀行貸款遠遠高于住房市值，投資者斷供的可能性較大。但是投資者是否斷供還得由他對房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預期來(lái)決定。如果預期房?jì)r(jià)下跌只是短期的，那么其斷供的機率不大。如果他預期房?jì)r(jià)下跌會(huì )持續并且幅度過(guò)大，那么他可以會(huì )選擇斷供。三是如果投資違規操作，比如零首付、低比重首付等，那么只要房?jì)r(jià)有一定的調整，這些投資者就可能選擇斷供。但是，這是政府打擊的對象。這種情況不會(huì )輕易暴露出來(lái)。因此，住房投資者的斷供不是隨意看到房?jì)r(jià)下跌就斷供，其一定會(huì )考慮相應有形及無(wú)形成本。住房投資者同樣不是迫不得已條件下是不會(huì )選擇斷供的。
　　這就是為什么說(shuō)斷供是一個(gè)孤案，無(wú)論是消費者還是投資者選擇這種方法的人很少。比如在香港，在嚴重負資產(chǎn)1997-2003年，根本就沒(méi)有多少人會(huì )選擇斷供的。因為，一旦這樣的情況發(fā)生，就得影響個(gè)人一生的生活。特別是在中國誠信制度逐漸完善的市場(chǎng)中，這種斷供的情況發(fā)生對個(gè)人經(jīng)濟生活會(huì )產(chǎn)生巨大的負面影響。
　　有人認為，隨著(zhù)深圳房?jì)r(jià)下跌，深圳短期內會(huì )出現斷供潮。因為，在他看來(lái)，2005年到2007年之間深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者比例在35%左右。而投資者的比重過(guò)高，只要房?jì)r(jià)下跌過(guò)快，就會(huì )讓這些投資者面臨著(zhù)斷供的危險。
　　在這里有幾個(gè)概念得分析清楚，一是從2005年7月到2007年7月，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲多少，而近一年來(lái)深圳的房?jì)r(jià)又下跌了多少。而近一年來(lái)下跌幅度往往低于前兩年上漲幅度時(shí)，那么房地產(chǎn)投資者斷供的愿意就不會(huì )太大，因此，房?jì)r(jià)下跌根本就沒(méi)有到這些投資者止損點(diǎn)。只不過(guò)，對于2007年上半年進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者來(lái)說(shuō)，其房?jì)r(jià)炒得過(guò)高，泡沫成分過(guò)大，因此，其面臨的斷供的風(fēng)險也就較大。但無(wú)論是從時(shí)段來(lái)分，還是從比重來(lái)分，這個(gè)時(shí)期進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者比重不會(huì )太大。因此，即使這個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)投資者都選擇斷供，也不至于形成斷供潮，因為其人數十分有限。而且即使是這個(gè)階段進(jìn)入市場(chǎng)投資者，也并不是每一個(gè)人都會(huì )選擇斷供的。這就是為什么即使出現斷供現象，但深圳的銀行體系仍然把住房按揭貸款看作是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其不良率不足1%。所以，所謂深圳出現斷供潮只是虛張聲勢，而不是什么大不了的事情。因為，作為一個(gè)孤案，商業(yè)銀行早就有所準備。因此，銀行這些非預期的損失早就用銀行資本覆蓋了。這也就是為什么有人稱(chēng)將出現斷供潮商業(yè)銀行能夠處世不驚。
　　在這里，市場(chǎng)上流行一種錯誤觀(guān)念要得以糾正。在不少人看來(lái)，如果出現斷供潮，其風(fēng)險商業(yè)銀行要承擔，投資者也可承擔，但這對自住性購房者不公平。其實(shí)，風(fēng)險與收益的對稱(chēng)性，對自住性購房者來(lái)說(shuō)也是一樣的。但是，對于自住性購房者來(lái)說(shuō)，即使房?jì)r(jià)下跌，由于其收入水平?jīng)]有改變，其斷供的可能性不會(huì )太大；假定所謂自住性購房者要選擇惡性斷供，認為這樣是有利可圖，那么這種自住性購房者已經(jīng)轉換為投資者，其角色選擇不同，承擔風(fēng)險也不一樣。
　　還有，假定深圳真的出現所謂的斷供潮會(huì )不會(huì )向全國蔓延而影響中國經(jīng)濟及金融體系。其實(shí)，這種擔心是沒(méi)有必要的。因為，由于房地產(chǎn)是不產(chǎn)動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)都是一個(gè)個(gè)分割的市場(chǎng)。因為，在這些不同的市場(chǎng)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫程度是根本不同的。比如，就目前許多二、三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格而言，由于這些城市房?jì)r(jià)上漲幅度不大，因此，其調整要到商業(yè)銀行承受風(fēng)險的程度還有很大空間。也就是說(shuō)，要讓全國房?jì)r(jià)普跌到商業(yè)銀行承受風(fēng)險的程度還有很大距離或大量負資產(chǎn)業(yè)主出現。因此，近期國內出現全國性斷供潮幾乎不可能。
　　總之，深圳所謂的斷供潮不可能發(fā)生，即使發(fā)生了也不過(guò)是幾個(gè)孤案，不值大驚小怪，也不要用這種斷供潮來(lái)要挾政府來(lái)改變目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，讓中國房地產(chǎn)市場(chǎng)重新成為一個(gè)炒作投機的市場(chǎng)，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大獲暴利。