近期房市不景氣，購房者盼望的房市崩盤(pán)，房?jì)r(jià)暴跌卻始終沒(méi)有來(lái)臨。要討論房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )跌，會(huì )跌到哪，需要梳理這些年房?jì)r(jià)上漲的原因。

　　看房?jì)r(jià)漲跌，要看城鎮住房制度改革是否繼續。就像股改帶來(lái)大牛市一樣，房改把所有需求都推向了市場(chǎng)，主要是城市原居民的改善需求推高房?jì)r(jià)。
　　與股改“大躍進(jìn)”不同，漸進(jìn)式推進(jìn)的房改遠未結束。北京大部分住房仍是央產(chǎn)房，中國大部分城市，居民仍是以公房為主要居住形式。2008年以來(lái)，各地的住房建設規劃把重點(diǎn)落在住房保障體系的建立，這是必要的。要注意的是，住房保障如果脫離了住房市場(chǎng)化的大前提，資金靠財政是不可能解決的。因此，漸進(jìn)式的房?jì)r(jià)仍會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)有推動(dòng)作用。
　　事實(shí)上，2007年以來(lái)，各城市房?jì)r(jià)漲跌具有明顯的規律：高端服務(wù)業(yè)聚集的城市，外來(lái)人口穩定，房?jì)r(jià)穩步上漲；制造業(yè)聚集城市，外來(lái)人口進(jìn)出受宏觀(guān)經(jīng)濟影響，短期波動(dòng)的風(fēng)險大。
　　上海戶(hù)籍人口1300多萬(wàn)，外來(lái)人口500多萬(wàn)，高端服務(wù)業(yè)從業(yè)者較多，一般采取自住購房，需求比較平穩；北京、南京、杭州等城市都屬于這一類(lèi)。珠三角外來(lái)人口多，需要租賃住房的比例較大，需要有投資者購置多套房用于出租，房?jì)r(jià)短期波動(dòng)大。長(cháng)三角城市中，蘇州外來(lái)人口650萬(wàn)，無(wú)錫260萬(wàn)，常州200萬(wàn)，都接近1/2，近來(lái)房?jì)r(jià)調整明顯。
　　據一些研究報告預測，到2025年中國的城市人口比例會(huì )接近甚至超過(guò)70%，城區總人口超過(guò)10億。而且再有像北京、深圳、上海這樣的特大型城市，有可能會(huì )達到3000萬(wàn)以上。中國人口結構城市化，可能還會(huì )分幾個(gè)階段，一個(gè)是從鄉村到城市，第二個(gè)階段是從市區到郊區的人口密度均衡化。
　　中心城區的區位定位一般是商務(wù)中心區和高級商業(yè)區，現代服務(wù)業(yè)聚集，單位面積土地產(chǎn)出值較高。然而，這一區域居住著(zhù)大量常住人口，這嚴重制約了中心城區的功能提升。這種城市區位功能結構與人口空間分布結構的非對稱(chēng)狀態(tài)，既限制了中心城區功能和郊區制造業(yè)基地功能的充分發(fā)揮，對產(chǎn)業(yè)結構轉換、城市功能提升及城市經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展形成了嚴重制約。實(shí)現人口密度的均衡化過(guò)程中，必然會(huì )產(chǎn)生巨大的住房需求。
　　指望房市崩盤(pán)從而達到某些目的是不太可能成功的。房地產(chǎn)泡沫在一些國家和地區的確引起了金融危機，可是，從來(lái)沒(méi)有一個(gè)國家和地區，在金融危機之前，開(kāi)發(fā)企業(yè)和購房者處于觀(guān)望狀態(tài)。金融危機都是發(fā)生在幾乎沒(méi)有人認為房?jì)r(jià)和股價(jià)會(huì )下跌的時(shí)候。目前，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂、造成大量爛尾樓，房?jì)r(jià)暴跌，無(wú)人購房，按揭斷供，絕對不是拐點(diǎn)論和百日巨變論發(fā)布者的愿望，也無(wú)助于解決廣大人口真正地解決居住問(wèn)題。

(上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心學(xué)術(shù)部主任)