當房?jì)r(jià)上漲時(shí)，開(kāi)發(fā)商總說(shuō)，房?jì)r(jià)與土地成本無(wú)關(guān)；當地價(jià)上漲時(shí)，開(kāi)發(fā)商們又說(shuō)，房?jì)r(jià)都漲得那么高了，所以這個(gè)地價(jià)還是合理的。

　　當上海志峰企業(yè)將上海長(cháng)風(fēng)地塊“吐”出來(lái)時(shí)，不知道他們是否還覺(jué)得當初拿地的價(jià)格合理？即便是與政府部門(mén)友好協(xié)商退地的另一集團，是否在內心深處仍認定去年這幅創(chuàng )下單價(jià)最高的地塊如今仍是物有所值？
　　房?jì)r(jià)與地價(jià)之間的關(guān)系，一直都存在爭議。這其實(shí)并不奇怪，房?jì)r(jià)的漲跌基本由市場(chǎng)決定，但影響地價(jià)的因素，房?jì)r(jià)并非關(guān)鍵。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要生產(chǎn)資料，同時(shí)是市場(chǎng)供應的重要影響因素，土地供應緊缺使地價(jià)一直處于只漲不跌的態(tài)勢，而土地供應的緊缺，除了我國土地資源有限的理由外，還有更多的非市場(chǎng)因素。
　　不過(guò)，房?jì)r(jià)與地價(jià)在市場(chǎng)處于上漲通道時(shí)，相互之間的推波助瀾作用是不可忽視的。去年大熱的上海新江灣城板塊，就是因為綠城中國（03900.HK）以出乎市場(chǎng)預料的12500元/平方米的樓面價(jià)拿下D3地塊后，由合生創(chuàng )展（00754.HK）開(kāi)發(fā)的新江灣城1號，售價(jià)亦水漲船高，由最初開(kāi)盤(pán)時(shí)的接近成本價(jià)9000多元/平方米，漲至21000~23000元/平方米左右。
　　隨后，受到新加坡仁恒置地以創(chuàng )紀錄高價(jià)20000元/平方米獲得D3地塊的消息刺激，新江灣城1號的售價(jià)去年底時(shí)，最高達25000元/平方米，兩年內該樓盤(pán)售價(jià)翻了一番還多。不過(guò)，漲得快也跌得快。
　　剛進(jìn)入2008年時(shí)，新江灣城1號新推出的一批房源，價(jià)格僅21000元/平方米，跌幅達16%。另?yè)�了解，前段時(shí)間新江灣城1號推出一批特價(jià)房源，最低售價(jià)僅16000元/平方米，較該樓盤(pán)的歷史最高價(jià)下跌36%。即便按目前該樓盤(pán)的最低價(jià)18000元/平方米計算，跌幅也高達28%。而這一價(jià)格，已低于新加坡仁恒集團拿下D3地塊時(shí)的20000元/平方米，上演“面粉貴過(guò)面包”的一幕。
　　事實(shí)上，新江灣城的房?jì)r(jià)與地價(jià)的走勢，即使放在全國，仍具有一定的代表性。早在合生創(chuàng )展以5000多元/平方米拿下該區域第一幅土地后不久，上海樓市就經(jīng)歷了宏觀(guān)調控后的第一次調整，合生創(chuàng )展一度因為該幅地塊的價(jià)格太高而要求分期支付地價(jià)。但幾個(gè)月后上海樓市的復蘇使該樓盤(pán)價(jià)格一路攀升。
　　借此升勢，新江灣城第二幅住宅用地推向市場(chǎng)，樓面價(jià)創(chuàng )下近7000元/平方米的新高。一年后的2007年，在樓市強勁反彈的局勢下，新江灣城推出的D1和D3地塊又毫無(wú)懸念地創(chuàng )下樓面價(jià)的新高。
　　如果將其間新江灣城的房?jì)r(jià)與地價(jià)進(jìn)行對比，可以發(fā)現，兩者僅僅在上漲時(shí)同步，或者地價(jià)的上漲先于房?jì)r(jià)，但是在下跌時(shí)并不同步，或者說(shuō)，在房?jì)r(jià)下跌時(shí)，地價(jià)從未下跌。從土地招拍掛制度實(shí)施至今的經(jīng)驗看，到目前為止，當出讓的土地無(wú)人競價(jià)時(shí)，只有流標的可能，但極少出現將土地價(jià)格調低后出讓的情況。
　　從相關(guān)部門(mén)的推地節奏亦可以看出，他們只會(huì )選擇市場(chǎng)好的時(shí)候才會(huì )將優(yōu)質(zhì)地塊推出，當市場(chǎng)走弱時(shí)，即使相關(guān)部門(mén)曾經(jīng)擬訂在這一時(shí)期推地，這一計劃仍會(huì )因市場(chǎng)情況被推遲。這一“潛規則”在全國大多數城市通行。出于土地收入對當地財政收入巨大貢獻的考慮，各地方的相關(guān)部門(mén)都不會(huì )選擇在市場(chǎng)低迷的時(shí)候大量推地，尤其是住宅用地。即使是流標的地塊，再次出讓時(shí)，亦很難出現下調底價(jià)的情況。
　　因此，在市場(chǎng)低迷時(shí)，開(kāi)發(fā)商雖說(shuō)能“撿到便宜”，但推出的大多是位于城市郊區甚至遠郊的地塊，因此這種“便宜”對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)吸引力并不大。真正具有“含金量”的地塊，大多會(huì )被放在市場(chǎng)情況良好的時(shí)期推出，使地塊的“價(jià)值”得到最大的發(fā)揮。這也是地價(jià)只漲不跌的“秘密”所在。
　　因此，關(guān)于房?jì)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系，開(kāi)發(fā)商們的說(shuō)法不無(wú)道理。但是，撇除他們無(wú)法控制的因素，開(kāi)發(fā)商也在用行動(dòng)來(lái)表達自己的態(tài)度——退地。雖然在房?jì)r(jià)下跌時(shí)，他們無(wú)法使地價(jià)也隨之下降，但是將那些在自己沖動(dòng)之下高價(jià)獲得的土地退掉，至少說(shuō)明他們對當時(shí)的地價(jià)并不認同。