上海房地產(chǎn)市場(chǎng)今年將難有預期中的“金九銀十”，而樓市中“堅不降價(jià)”與“決不買(mǎi)房”的對峙狀態(tài)可能還將持續很長(cháng)一段時(shí)間。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)一直有“金九銀十”的說(shuō)法。自去年末開(kāi)始，整個(gè)上海樓市就處于一個(gè)“旺季不旺”的狀態(tài)中，“紅五月”、“奧運樓市”等等美好的希望落空之后，開(kāi)發(fā)商把今年的最后希望都寄托在“金九銀十”上了。
　　曾經(jīng)率先拋出“拐點(diǎn)論”的萬(wàn)科在“金九月”前夕，打出“最高可在總價(jià)基礎上直降十萬(wàn)元”的促銷(xiāo)廣告，旗下8個(gè)樓盤(pán)推出限時(shí)特價(jià)房源。接近萬(wàn)科的人說(shuō)，萬(wàn)科此舉是“破冰”，即破開(kāi)一年來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)萎靡不振之堅冰，準備迎來(lái)“金九銀十”，不是像外界所說(shuō)萬(wàn)科在“領(lǐng)跌”。不管是“破冰”也好，“領(lǐng)跌”也罷，萬(wàn)科變法子降價(jià)促銷(xiāo)還是有成效的。根據上海房地局官方網(wǎng)站統計的銷(xiāo)售信息顯示，上周末從8月29日到8月31日，萬(wàn)科全部樓盤(pán)總共成交76套房源，總成交金額9563萬(wàn)元，3天回籠資金近億元。
　　可是，是否能就此作為今年“金九銀十”的好預兆呢？恐怕未必。
　　有數據顯示，剛剛過(guò)去的8月上海商品房供應量為90.27萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑48%；成交面積為80.29萬(wàn)平方米，下滑20%；成交均價(jià)為13413元／平方米，環(huán)比上漲5.6%；商品住宅供應量為64.11萬(wàn)平方米，下滑50%；成交面積為62.44萬(wàn)平方米，下滑14%；成交均價(jià)為13657元／平方米，上漲6.7%。同時(shí)，商品住宅供需比從7月的1.75下滑到8月的1.03。
　　8月樓市成交數據顯示，很多開(kāi)發(fā)商在7月底8月初集中推盤(pán)之后就減少開(kāi)盤(pán)以避開(kāi)奧運會(huì )。沒(méi)來(lái)得及推盤(pán)的只能壓后到9月上市，這使得9月上市量將會(huì )大幅度增加。預計9月將推出新房源的樓盤(pán)超過(guò)30個(gè)，供應面積達到上百萬(wàn)平方米。
　　一些分析師認為，從兩方面可以判斷9、10月的成交量會(huì )有提升。一方面，在市場(chǎng)總體低迷之時(shí)，以自住為主的中低價(jià)位和中小戶(hù)型會(huì )更加熱銷(xiāo)，而9月新推的房源小戶(hù)型占了絕大多數；另一方面，此前成交低迷的一個(gè)原因主要還是因為供應結構的問(wèn)題，大部分上市房源都在外環(huán)線(xiàn)以外，現存供應量不足以喚起年輕白領(lǐng)的剛性住房需求。九、十月份中環(huán)附近、軌道交通到達的區域有大量有效新盤(pán)供應，就有可能會(huì )刺激這些潛在消費需求�，F在看來(lái)，九、十兩月，開(kāi)發(fā)商們將會(huì )使出包括降價(jià)在內的各種促銷(xiāo)手段。三管齊下的結果，成交量會(huì )提升。
　　這話(huà)雖有一定道理，但不夠全面，因此預測結論可能也會(huì )有偏差。
　　就在萬(wàn)科打出降價(jià)促銷(xiāo)招牌之后，“退房團”也在萬(wàn)科的金色雅筑樓盤(pán)出現了。網(wǎng)友在網(wǎng)上發(fā)帖稱(chēng)，他們中有人是一周前買(mǎi)的房子，有人是幾個(gè)月前買(mǎi)的，還有三天前才買(mǎi)的�？砷_(kāi)發(fā)商通過(guò)各種方式變相降價(jià)，讓這些業(yè)主還沒(méi)入住就已經(jīng)損失了10萬(wàn)到40萬(wàn)元不等。于是，不少業(yè)主自發(fā)組織“退房團”，強烈要求退房以維護自身利益。
　　我們并不認為這些“退房團”的業(yè)主有道理，但“退房團”的出現，是對購房者或者說(shuō)潛在的購房者的一種啟示：目前的房?jì)r(jià)沒(méi)有跌夠，還有下降的空間。確實(shí)，到目前為止，開(kāi)發(fā)商的降價(jià)都是以“限時(shí)降價(jià)”、“節日促銷(xiāo)”的名義降價(jià)，真正的稍有幅度的降價(jià)還是不多見(jiàn)的。
　　一方面，宏觀(guān)調控各項措施均使開(kāi)發(fā)商備感資金壓力，但因有種種辦法或庇護而得以規避，從而堅不降價(jià)苦撐渡過(guò)難關(guān)；另一方面，購房者認定當前形勢可使房?jì)r(jià)下跌，而暫不出手購買(mǎi)。因此，今年的“金九銀十”不再，其成交量增長(cháng)可能十分有限。
　　當然，從長(cháng)遠看，在未來(lái)十幾年，中國的城市化率每年大概還會(huì )增長(cháng)一個(gè)百分點(diǎn)，對于上海這個(gè)中國最大城市來(lái)說(shuō)，房屋需求絕對是剛性增長(cháng)的。然而，目前的房?jì)r(jià)又是與大多數人的收入不相稱(chēng)。因此房產(chǎn)市場(chǎng)的對峙狀態(tài)，可能還剛剛開(kāi)始，還要持續很長(cháng)一段時(shí)間呢。