在輿論一邊倒批評地方政府不應該“救市”的時(shí)候，要一分為二。對確實(shí)能讓購房者得到實(shí)惠，以政府實(shí)際讓利促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，同時(shí)不違背有關(guān)法律法規出臺的政策，應予理解；而為了純粹托市不惜犧牲納稅人的利益的，應予反對。不過(guò)，在房地產(chǎn)這個(gè)博弈利益群體紛繁復雜的行業(yè)里，即便政府出發(fā)點(diǎn)很好的政策，最后的效果很有可能大打折扣。

　　地方政府出臺救市措施可追溯到今年6月，成都市出臺了扶持當地發(fā)展的十條措施，包括對購房者減免契稅、個(gè)人所得稅地方所得部分，地方財政直接給予購房補貼，外地人購房入戶(hù)等，算下來(lái)這些政策給購房者補貼約在1萬(wàn)元以上。
　　如果說(shuō)成都出臺這樣的政策還可以解釋為是在汶川大地震之后百廢待興的特殊時(shí)期，下猛藥激發(fā)開(kāi)發(fā)商參與災后重建的熱情，那么長(cháng)沙、福州、廈門(mén)、西安等地陸續出臺的救市政策則直接源起于當地房地產(chǎn)市場(chǎng)的交投低迷。
　　福州和廈門(mén)調整土地出讓條件，下調規劃中90平方米以下戶(hù)型的比重，其中福州還提出可以讓土地意向購買(mǎi)者參與土地起始價(jià)的制定；長(cháng)沙市7月出臺政策說(shuō)，有購買(mǎi)經(jīng)濟適用房資格的購房者如果在限定時(shí)期內購買(mǎi)限定范圍限定面積的商品房，可以獲得5萬(wàn)元到8萬(wàn)元的購房補貼；河南省政府剛剛出臺的救市政策其一是調低購買(mǎi)“首套自住”商品房的首付比例(3成調到2成)，提高貸款額度放寬貸款年限，二是商業(yè)銀行在2008年9月1日開(kāi)始的一年時(shí)間內，對購房者實(shí)施房貸最優(yōu)惠利率，其三是給購房者一定交易稅費的減免。
　　西安政府出臺的政策則是用財政補貼購房者以圖激活市場(chǎng)：購買(mǎi)90平方米以下商品住宅或144平方米以下二手住房的購房戶(hù)，可按房款總額的1.5%享受政府財政補貼；購買(mǎi)90平方米到144平方米商品住宅的購房者，可按總房款1%享受補貼；購買(mǎi)144平方米以上商品住房及二手房的，可按總房款的0.5%享受補貼。此外，開(kāi)發(fā)商還可享受最多35元每平方米的配套費減免。
　　其實(shí)就房地產(chǎn)而言，政府是忌憚媒體用“救市”一詞，來(lái)概括從今年6月以來(lái)各地開(kāi)展的對這個(gè)行業(yè)的各具地方特色的政策微調，用“暖市”一詞形容更為貼切。理由很簡(jiǎn)單：這是個(gè)被一切諸如責任、良心、貢獻、守信等優(yōu)秀品質(zhì)拋棄的輿論“弱勢”行業(yè)，盡管它每年都能夠給地方財政作出巨大貢獻。但已經(jīng)和地方利益捆綁在一起的房地產(chǎn)業(yè)，從去年年底開(kāi)始交投低迷，這已經(jīng)嚴重影響到地方財政收入。以一些地方政府的邏輯來(lái)看，再不救，這個(gè)行業(yè)肯定完蛋，而崩盤(pán)之后將帶來(lái)牽扯上下游各個(gè)行業(yè)的諸多問(wèn)題，其影響將超出地方政府可控制的范圍。所以地方政府的判斷是，與其等到病入膏肓的時(shí)候出手，還不如有癥狀的時(shí)候下藥。甚至有激進(jìn)的救市論者認為，現在出手救市已經(jīng)晚了，因為隨著(zhù)交易量的萎縮價(jià)格開(kāi)始下跌了，趨勢一旦形成很難逆轉。
　　比如土地流拍最嚴重的廈門(mén)市，2007年9月8日廈門(mén)國貿以接近1.8萬(wàn)元樓面價(jià)的天價(jià)拍得五緣灣的一塊地成為新地王。然而短短一年時(shí)間，廈門(mén)土地流拍的新聞已經(jīng)取代地王癲狂占據媒體重要版面。因為就是在“地王”誕生的19天后，央行和銀監會(huì )共同出臺了二套房貸款首付不得低于4成，利率按照1.1倍收取的被稱(chēng)為“壓倒駱駝的最后一根稻草”的新政，樓市應聲萎靡。今年以來(lái)隔幾個(gè)月推一次的土地拍賣(mài)，每次都有幾塊地流拍，流拍的百分比都在5成以上——土地流拍的結果，首先受損的是政府利益，土地收入和在房地產(chǎn)上下游牽扯行業(yè)的稅費收入，這是地方財政的主要來(lái)源。而已經(jīng)是“支柱產(chǎn)業(yè)”的房地產(chǎn)業(yè)一旦崩盤(pán)(算上上下游的鋼鐵、建材、建筑、物業(yè)等行業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈對經(jīng)濟的貢獻不可小覷)，受傷的絕不是開(kāi)發(fā)商和政府這么簡(jiǎn)單，比如眼巴巴等著(zhù)購買(mǎi)便宜經(jīng)濟適用房、兩限房的群眾，將因為開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂和破產(chǎn)而無(wú)法達成愿望，因為政府已經(jīng)把蓋房子的義務(wù)傳給了花錢(qián)買(mǎi)地的開(kāi)發(fā)商。
　　所以盡管面臨再大的輿論壓力，地方政府也會(huì )出臺政策“暖市”。全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生在今年6月的時(shí)候，“建議”管理層讓各地因地制宜出臺推動(dòng)當地房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展的政策，而不是像過(guò)去一樣一刀切。
　　也許救市初衷可以理解，但是方式方法待商榷，比如西安用納稅人的錢(qián)來(lái)補貼購房人，這明顯是違背地方財政補貼的基本原則，這是“特惠”而不是“普惠”。不知道西安市政府在出臺《關(guān)于恢復房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》之前，有沒(méi)有評估過(guò)這個(gè)方案可能會(huì )引發(fā)的軒然大波和輿論抨擊，以及這種行為對政府應該在房地產(chǎn)市場(chǎng)機制運行過(guò)程中充當什么角色造成的惡劣影響——直白點(diǎn)，頂著(zhù)招眾人唾罵的風(fēng)險出臺這樣用納稅人的錢(qián)補貼買(mǎi)房者的“特惠”政策，西安市真離不開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商了嗎？
　　還有一個(gè)問(wèn)題是目前地方政府出臺這些救市政策的效果，是否真的能夠立竿見(jiàn)影重振房地產(chǎn)雄風(fēng)？其實(shí)未必。
　　首先從需求層面，這些政策的出臺無(wú)法根本刺激購買(mǎi)需求。對于補貼，真正有購買(mǎi)需求的買(mǎi)房人的普遍邏輯是，補貼總房?jì)r(jià)的1.5%，還不如開(kāi)發(fā)商直接降價(jià)來(lái)得實(shí)惠，比如打個(gè)8折比這實(shí)惠多了。最新的媒體報道是，西安出臺政策之后的3天交易量降到9月以來(lái)成交量的最低點(diǎn)——降價(jià)是把雙刃劍，尤其像房子這樣的大宗商品，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理更為嚴重。
　　其次資金層面，利好政策的出臺無(wú)法根本解決資金層面的嚴重短缺。在目前全世界蔓延的經(jīng)濟衰退造成的悲觀(guān)氣氛中，中國是否能夠獨善其身這個(gè)問(wèn)題的答案并不是一邊倒的樂(lè )觀(guān)，恰恰相反，因為擔心經(jīng)濟衰退而對未來(lái)收入預期增長(cháng)的悲觀(guān)，使消費者對于貸款購房的透支行為會(huì )更為審慎；而從開(kāi)發(fā)商資金層面來(lái)看，資金鏈繃得很緊，這如同禿子頭上的虱子一樣明顯，加上資本市場(chǎng)的不景氣融資無(wú)門(mén)，政府出臺的這些隔靴搔癢的利好，只能看成一種風(fēng)向轉變的信號，算不得扭轉趨勢的根本利好。
　　那么地方政府應該做什么，中央的文件說(shuō)得很清楚了(24號文)：商品房市場(chǎng)制定規范的游戲規則并嚴格執行監督，至于如何演變就隨它去吧；全力做好經(jīng)濟適用房、廉租房和兩限房這些政策性住房，這是最該做的。