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| 2008-09-12 作者:高鶴君 來(lái)源:經(jīng)濟參考報 |
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最近，作為地產(chǎn)市場(chǎng)的龍頭老大萬(wàn)科開(kāi)始了大幅度的降價(jià)。這一純粹的市場(chǎng)銷(xiāo)售行為引起了各個(gè)方面人士的種種議論，議論中包括了不少大道理，比如“退房潮”導致市場(chǎng)的混亂等等，似乎降價(jià)會(huì )引起“飛來(lái)橫禍”一般。而另外一個(gè)地產(chǎn)界的“知名人士”潘石屹卻反其道而行之，宣布旗下的一個(gè)地產(chǎn)項目提價(jià)，還宣稱(chēng)要動(dòng)用100億資金來(lái)“抄底”地產(chǎn)市場(chǎng)，儼然地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格已經(jīng)大幅度低估，給出一個(gè)現在地產(chǎn)市場(chǎng)就是千載難逢的好機會(huì )。
作為實(shí)業(yè)界的老板，要怎么做完全可以憑借自己的判斷來(lái)決定，因為決定的后果是由老板們自己承擔的。但是，作為一個(gè)客觀(guān)的中立者來(lái)觀(guān)察，覺(jué)得“正視現實(shí)，順勢而為”應該是判斷的一個(gè)基礎。
那么，地產(chǎn)市場(chǎng)的現實(shí)是什么呢？一個(gè)最簡(jiǎn)單的比較就是居民的平均收入和房?jì)r(jià)的比率，這個(gè)比率遠遠低于發(fā)達國家的水平。占人口絕大多數的中國民眾，要想買(mǎi)一套房子，沒(méi)有十年二十年的積累是萬(wàn)萬(wàn)不可能承擔得起的。有人說(shuō)了，可以花未來(lái)的錢(qián)呀，找銀行貸款，然后慢慢還。這是一個(gè)辦法，但是，如果慢慢還也還不起呢？那這些貸款自然就成了不良資產(chǎn)，不良資產(chǎn)嚴重的話(huà)就會(huì )影響金融資產(chǎn)。這種后果，銀行一般不敢去承擔；即使想承擔，可能也承擔不起。更何況，現在就業(yè)已經(jīng)基本市場(chǎng)化了，職業(yè)的不穩定性增強，今天你有很好的收入，明天說(shuō)不定就失去了這份職業(yè)。不錯，中國有很多理由來(lái)證明，從長(cháng)遠的觀(guān)點(diǎn)看，地產(chǎn)市場(chǎng)前景光明，比如城市化進(jìn)程，還比如居民收入在持續的經(jīng)濟成長(cháng)的過(guò)程中逐漸提高等等。但是，相比這種進(jìn)程和提高，地產(chǎn)的價(jià)格也在跨越式地跳高，遠遠超過(guò)來(lái)這種進(jìn)程、這種提高。
現實(shí)的數據也在提醒，地產(chǎn)銷(xiāo)售遇到了收入的“天花板”——銷(xiāo)售無(wú)法快速擴大�！袄洗蟆比f(wàn)科8月份的數據顯示，其銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額同比下降了32·8%和35·2%。著(zhù)名的地產(chǎn)商金融街前三季度的業(yè)績(jì)同比下降50%至90%(預告)，中糧地產(chǎn)三季度的業(yè)績(jì)也同比下降50%至100%(預告)。這些地產(chǎn)商都是中國地產(chǎn)市場(chǎng)的翹楚，其尚且如此，更不要說(shuō)其他實(shí)力較弱的地產(chǎn)商了。
中國目前缺房子的人很多，想要買(mǎi)房子的人也很多。但是，他們買(mǎi)不起房子。如果能造出他們買(mǎi)得起的房子，可以說(shuō)這個(gè)市場(chǎng)是巨大的。但是，我們的地產(chǎn)商恰恰不愿意提供大多數人買(mǎi)得起的房子，要么硬挺著(zhù)維持表面的房?jì)r(jià)來(lái)“釣魚(yú)”，因為總有熬不住來(lái)買(mǎi)房子的——他們確實(shí)需要房子，找親戚朋友借錢(qián)也要買(mǎi)；要么忽悠一些潛在的買(mǎi)家，總有部分經(jīng)不起“誘惑”咬緊牙關(guān)掏錢(qián)的。但是，這些畢竟是少數，不足以支撐現在的房?jì)r(jià)。這種種的現象也許是以前地產(chǎn)帶來(lái)的利潤太豐富，或者是獲得的太容易，使地產(chǎn)商們習慣了那種“白花花銀兩滾滾流進(jìn)”的場(chǎng)面，不習慣下工夫提高管理、提高效率、提高科技含量來(lái)降低成本，滿(mǎn)足急需房子的消費者。
在這種狀態(tài)下，如果有人能夠旗幟鮮明地降價(jià)，為那些想要房子、也能夠在合理的價(jià)位上買(mǎi)得起房子的人服務(wù)，無(wú)疑會(huì )獲得市場(chǎng)的認同，盡管利潤可能會(huì )受到損害，但從長(cháng)遠來(lái)看無(wú)疑是明智之舉，尤其是在市場(chǎng)低迷、由這種低迷帶來(lái)的資金緊張的局面下，快速地回收資金，積累景氣上升時(shí)的能量，獲得消費者的好感和認同，這種行為對發(fā)展至關(guān)重要。而那些無(wú)視現在的市場(chǎng)現實(shí)，就有陷入銷(xiāo)售收縮、資金緊張的困境的危險，嚴重的會(huì )造成資金鏈的斷裂。
當然，要想做一個(gè)這樣的產(chǎn)品的提供商，需要地產(chǎn)商具有前瞻性的眼光和戰略，要有充分的資源儲備，包括管理、現金流、技術(shù)、營(yíng)銷(xiāo)方法等等。那些沒(méi)有這些資源儲備的地產(chǎn)商，在市場(chǎng)的“冬天”里就免不了要忍受痛苦了。不過(guò)，越來(lái)越多的地產(chǎn)商走上質(zhì)量、效益競爭的行列的時(shí)候，我們的地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì )真正地成熟起來(lái)。以前那種富豪排行榜上充滿(mǎn)了地產(chǎn)商人的局面也會(huì )改變。所以，萬(wàn)科的降價(jià)行為是一個(gè)好的開(kāi)始；但愿這種開(kāi)始也是地產(chǎn)市場(chǎng)競爭方式轉變的開(kāi)始。 |
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