為避免在房?jì)r(jià)大幅度下跌的情況下，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)突然喪失流動(dòng)性的問(wèn)題，建議考慮對普通住房，面向大眾推房產(chǎn)抵押債券、租金抵按揭，對商鋪和辦公樓，可在出租之后，整體產(chǎn)權轉入信托計劃，然后公開(kāi)發(fā)售。

    作為上海大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院的副院長(cháng)，我有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的言論受到了各方格外的注意。大多數人認為我對股市做出的"通脹無(wú)牛市"的判斷是正確的，但是置疑我的"油價(jià)決定房?jì)r(jià)"的預測。
    石油價(jià)格從147美元向下調整幅度超過(guò)了50％，但是世界經(jīng)濟并沒(méi)有找到新的替代能源，也沒(méi)有發(fā)明新的、節約能源的生產(chǎn)方式，我們對石油的依賴(lài)不會(huì )減弱，而我們找油的難度則進(jìn)一步增強。石油如果真的變得更便宜，就會(huì )抑制勘探新油田的投資，也會(huì )抑制其他行業(yè)應用新技術(shù)提高生產(chǎn)率的投資，最終會(huì )在將來(lái)給我們造成更大的危機。所以，不要對石油下跌抱有僥幸心理。
    美國的房地產(chǎn)價(jià)格下跌已經(jīng)將近20個(gè)月，我仍然認為這場(chǎng)災難沒(méi)有到底。原因是多方面的，主要是美國經(jīng)濟并沒(méi)有出現向新模式轉型的跡象，而美國各大銀行也將繼續減持他們在房地產(chǎn)相關(guān)債券上的投資。這樣就會(huì )造成又一輪由于流動(dòng)性不足導致的房地產(chǎn)下跌，房地產(chǎn)價(jià)格必須跌到一個(gè)更低的水平，才能讓投資人預期房地產(chǎn)的未來(lái)收益比較高。
    而在中國，近來(lái)政府已經(jīng)出臺了一系列旨在擴大住房消費的政策，有關(guān)我對房地產(chǎn)的預測也許還要再等一段時(shí)間來(lái)檢驗。不過(guò)，我對于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)前景有些具體的建議，想提請各方注意。首先，我建議考慮推出一項新的面向普通投資人的金融產(chǎn)品，房產(chǎn)抵押債券。投資人購買(mǎi)這些債券的同時(shí)，也獲得了一項權利，如果債券發(fā)行人違約，不必排隊等候冗長(cháng)的法律清算程序，可以自動(dòng)獲得這項債券所對應的房屋。銀行可以先放出貸款，然后打包賣(mài)出債券。這個(gè)品種使得投資人有可能獲得貸款利率的收益，也有可能提前鎖定購買(mǎi)房屋的價(jià)格。如果未來(lái)房?jì)r(jià)上漲，那么借款人肯定愿意遵守還款義務(wù)，如果未來(lái)房?jì)r(jià)下跌，即便借款人違約，債券投資人仍然能夠獲得借款人的住房。我國法律需要有適當改進(jìn)，允許一套住房的所有權暫時(shí)注入一個(gè)第三方信托。如果借款人不違約，第三方信托的受益人就在還款期結束之后指向借款人；如果借款人違約，受益人就指提前向貸款人。這樣就免除了原有的法律對原住戶(hù)的唯一住房進(jìn)行拍賣(mài)的限制，并規避了相應的稅收義務(wù)。
    另外一種新業(yè)務(wù)是租金抵按揭。這次，投資銀行是站在賣(mài)房者一邊提供服務(wù)。市場(chǎng)出現房?jì)r(jià)大幅度下跌時(shí)，我們可以用一種新的產(chǎn)品來(lái)幫助大家克服觀(guān)望心態(tài)。假設某公寓的現價(jià)是100萬(wàn)，租金是每月1500元，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果面臨著(zhù)大量的觀(guān)望者，可以提供一項新產(chǎn)品：每月租金5000元，租戶(hù)同時(shí)有權在十年時(shí)間之后，向開(kāi)發(fā)商提出將已經(jīng)支付的租金轉為購房款，以100萬(wàn)的價(jià)格購買(mǎi)該住宅。不足房?jì)r(jià)的余額部分由租戶(hù)通過(guò)銀行按揭貸款的方式補足，原先租金的稅收部分予以豁免。
    對于那些商鋪和辦公樓，我建議考慮更激進(jìn)的創(chuàng )新手段，將這些物業(yè)出租之后，整體產(chǎn)權轉入信托計劃，然后公開(kāi)發(fā)售。購買(mǎi)者可以享受到租金的長(cháng)期回報，也可以通過(guò)事先約定的折算比例，將其持有的信托收益權轉化為商鋪或者寫(xiě)字樓的產(chǎn)權，從而拋售獲利。最理想的方式是這些信托產(chǎn)品也能夠像封閉式基金一樣每天交易，只是比封閉式基金多一個(gè)贖回的途徑。
    我國現在的房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)基本是割裂的，房地產(chǎn)基本通過(guò)銀行或者地下錢(qián)莊來(lái)融資，只有把房地產(chǎn)市場(chǎng)放到資本市場(chǎng)的大環(huán)境中，才真正解放了商業(yè)銀行，同時(shí)也給中國的投資銀行帶來(lái)了新機遇。在資本市場(chǎng)中，只要某各產(chǎn)品設計得合理合規，且具有與其風(fēng)險相應的收益，一定會(huì )得到投資人的認可，這樣就避免了在房?jì)r(jià)大幅度下跌的情況下，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)突然喪失流動(dòng)性的問(wèn)題。
    投資銀行解決這個(gè)問(wèn)題的辦法并不是重組、包裝和上市。而是細分客戶(hù)的需求，原來(lái)我們的買(mǎi)房者只能面對上百萬(wàn)元的房子做一個(gè)買(mǎi)或不買(mǎi)的決策，這其實(shí)是一個(gè)很艱難的決定，不能讓中產(chǎn)階級面對如此巨大的不確定性而沒(méi)有任何可以緩沖的余地。
    我特別反對把銀行的按揭貸款打包賣(mài)給中小散戶(hù)，這是國有銀行甩包袱的不負責任的做法。在美國，投資銀行已經(jīng)為此付出了慘痛的代價(jià)，按揭貸款的打包并沒(méi)有消除房地產(chǎn)的風(fēng)險，而是將這些風(fēng)險轉賣(mài)給了更多的投資人，使得受害面積更大，危機更持久。