當前房市雖然成交量低迷，然而政府有比救市更重要的任務(wù)，就是厘清民生性住房的理念并堅持之，努力使全體人民“住有所居”。

　　在地方政府紛繁復雜的“救市”方案后，因成交量極度萎縮而日顯蕭條的房市又響起即將漲價(jià)的聲音。然而，日前中央政府推出的房產(chǎn)新政除了降低交易稅費外，還將大力發(fā)展經(jīng)濟適用房和廉租房，被市場(chǎng)普遍預期的放松“二套”房貸政策并未出爐。房產(chǎn)新政實(shí)際上透露了民生性住房的理念，表明中央對前期房?jì)r(jià)暴漲和房市泡沫是非常警惕的。
　　自1998年住房制度改革以來(lái)，房?jì)r(jià)一路上漲，尤其是2005-2007年，房?jì)r(jià)翻番，市場(chǎng)炒作和投機盛行，泡沫積累較大，已威脅經(jīng)濟發(fā)展和社會(huì )民生。造成房?jì)r(jià)上漲的原因非常復雜，但可以總結為“需求的集中釋放效應”。
　　需求集中釋放表現為五方面需求的疊加：住房制度改革將原來(lái)福利分房制度下積累的巨大需求在短時(shí)間釋放；中國巨大的地區差距、城鄉差距將住房需求向生存環(huán)境相對優(yōu)越的東部發(fā)達城市集中；商業(yè)銀行改革期間的利潤導向將住房信貸視為抓手，由此將潛在的住房需求大量釋放；城市化進(jìn)程中的拆遷改造將人們趕往住房市場(chǎng)；住房投資品屬性被開(kāi)發(fā)成吸納大量流動(dòng)性的投機市場(chǎng)，由此激發(fā)了巨大的投機需求。而住房的供給由于與土地市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)，具有壟斷性和低彈性特點(diǎn)，當集中釋放的需求疊加遇上低彈性的供給時(shí)，其結果就是房?jì)r(jià)暴漲和房市泡沫了。
　　這五方面的需求通常被房地產(chǎn)商和相關(guān)利益人群解讀為“真實(shí)需求”，以此作為支撐房?jì)r(jià)暴漲的理由。實(shí)則不然，需求的集中釋放實(shí)際上反映了政府部門(mén)的失職。因為住房雖是私有物品，但房?jì)r(jià)卻有很強的公共品性質(zhì)，因此政府對房市泡沫有不可推卸的責任。
　　當前房市雖然成交量低迷，然而政府有比救市更重要的任務(wù)，就是厘清民生性住房的理念并堅持之，努力使全體人民“住有所居”。政府應注重梳理市場(chǎng)需求、分類(lèi)住房供給，將集中釋放的住房需求分流，適當壓抑由信貸激發(fā)的多套住房需求，加大建設經(jīng)濟適用房和廉租房的力度。
　　具體說(shuō)到民生性住房理念，應堅持每一戶(hù)城市居民有權且限購一套經(jīng)濟適用房；買(mǎi)不起經(jīng)濟適用房的低收入群體可租住廉租房；廉租房退租可購買(mǎi)一套經(jīng)濟適用房；經(jīng)濟適用房由政府原價(jià)回購后可免契稅購買(mǎi)一套商品房；不鼓勵購買(mǎi)二套以上商品房，且對兩套以上商品房征收物業(yè)稅，對別墅等房產(chǎn)征收奢侈稅和物業(yè)稅；對已購買(mǎi)一套商品房者退還稅費。使市場(chǎng)形成廉租房、經(jīng)濟適用房、商品房的供應結構，廉租房和經(jīng)濟適用房由政府保障供給，商品房由市場(chǎng)解決，政府以稅費調控。
　　由此觀(guān)之，之前一些地方政府推出的“救市”措施存在很大問(wèn)題。比如長(cháng)沙不再推經(jīng)濟適用房，而是直接以貨幣補貼，進(jìn)一步將需求疊加到商品房上，助漲房?jì)r(jià)；西安、南京對購房戶(hù)發(fā)放財政補貼，直接以納稅人的錢(qián)來(lái)補貼一般商品房，該管的經(jīng)濟適用房卻不建，于理于法均不通；杭州、上海重提購房入戶(hù)，則進(jìn)一步將中西部和農村的購買(mǎi)力向東部沿海轉移。這些措施均屬救一時(shí)之急而不考慮長(cháng)遠，嚴重偏離民生性住房的理念。
　　政府如果是為了救經(jīng)濟而救房市，必須堅持貫徹民生性住房理念。當前推動(dòng)我國發(fā)展有三大動(dòng)力，一是工業(yè)化，二是城市化，三是市場(chǎng)化。對于工業(yè)化，貫徹民生性住房理念有助于制造業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟降低經(jīng)營(yíng)成本、合理安置員工生活，使企業(yè)將精力集中在研發(fā)、工藝和營(yíng)銷(xiāo)建設上，而不是大小企業(yè)奔房產(chǎn)；對于城市化，貫徹民生性住房理念有助于人們進(jìn)城后及時(shí)安置家業(yè)，有利于社會(huì )穩定，比如英國二戰后，人們涌入城市后，是政府大力發(fā)展保障性住房幫助人們安家置業(yè)，使經(jīng)濟社會(huì )進(jìn)入持續穩定的繁榮發(fā)展階段；對于市場(chǎng)化，一般的理解是住房是私有物品，政府無(wú)需干預。然而當大量居民被高房?jì)r(jià)擠出市場(chǎng)住無(wú)所居時(shí)，社會(huì )就會(huì )不穩定。市場(chǎng)的無(wú)序運轉最終會(huì )導致經(jīng)濟惡性循環(huán)，只有政府堅持民生性住房理念，疏導市場(chǎng)需求、分類(lèi)市場(chǎng)供給，方可促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。