2008年9月7日注定是一個(gè)非常重要的日子，因為這一天美國政府宣布接管房利美和房地美（簡(jiǎn)稱(chēng)“兩房”）。美國財長(cháng)保爾森強調，政府采取行動(dòng)，是因為房利美與房地美對金融體系影響巨大，任何一家倒閉都會(huì )導致美國國內與全球的金融市場(chǎng)大動(dòng)蕩。這兩家公司倒閉，也會(huì )影響美國人取得房貸、車(chē)貸與其它信用的能力。如今，美國次貸危機引發(fā)的金融風(fēng)暴席卷世界，全球經(jīng)濟也開(kāi)始不可避免地走向衰退。筆者認為，作為此次百年一遇的金融危機中的一個(gè)重要節點(diǎn)，“兩房”幾十年的發(fā)展歷程值得關(guān)注�！皟煞俊睆囊粋�(gè)挽救住房金融危機的機構變成被挽救的對象的過(guò)程，更值得我們深思。

    “兩房”本是反危機產(chǎn)物

    “兩房”本來(lái)是美國政府反住房金融危機的產(chǎn)物，起源于20世紀30年代的大蕭條。 
    對于美國銀行業(yè)而言，住房抵押貸款舉足輕重。在20世紀80年代之前，銀行業(yè)及儲蓄貸款機構50%左右的資產(chǎn)是住房抵押貸款，而在影響住房抵押貸款收益率的因素中，利率的變動(dòng)最重要。在上世紀30年代大蕭條后，美國銀行業(yè)受到“Q條款”的約束，存款利率受到限制。因為住房抵押貸款期限長(cháng)，且以固定利率為主，如果讓利率任意浮動(dòng)將面臨巨大的利率風(fēng)險。例如，上世紀50年代的住房抵押貸款利率只有5%左右，而到上世紀70年代高通貨膨脹時(shí)期存款利率曾經(jīng)超過(guò)15%，銀行在50年代發(fā)放的住房抵押貸款到70年代將面臨負收益。
    但控制存款利率并沒(méi)有使銀行擺脫危機，在上世紀70年代，美國國債收益率超過(guò)了10%，遠遠高于“Q準則”規定的存款利率上限，其結果是銀行存款流向債券市場(chǎng)，資本市場(chǎng)繁榮而銀行萎縮，這就是所謂的“脫媒”現象。資金的大量流失使銀行和儲蓄機構無(wú)錢(qián)可貸并出現流動(dòng)性危機。
    因此，大蕭條后為增加住房金融市場(chǎng)的流動(dòng)性，房利美、房地美誕生了。它們從商業(yè)銀行或其他金融機構購買(mǎi)住房抵押貸款，然后發(fā)行債券融資，由于它有政府的信用作支撐，它發(fā)行的債券等級僅次于國債，融資成本很低，并通過(guò)購買(mǎi)其他金融機構的住房抵押貸款的方式為住房金融市場(chǎng)提供流動(dòng)性，實(shí)際上充當著(zhù)美國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的“中央銀行”角色。
    這個(gè)機制在它創(chuàng )立之后的半個(gè)多世紀里一直運行良好，歷經(jīng)了60年代金融“脫媒”的考驗、70年代美國經(jīng)濟滯脹和80年代儲貸危機的洗禮。但遺憾的是，這個(gè)精巧的設計卻沒(méi)有能夠經(jīng)得起次貸危機的沖擊。

    房?jì)r(jià)暴漲引發(fā)次貸危機

    任何房地產(chǎn)金融設計上的技巧所起的作用都是有限的，真正確保房地產(chǎn)金融穩定的良方只有一個(gè)，那就是努力控制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲速度。
    次貸危機的根源就是房?jì)r(jià)的下跌，但房?jì)r(jià)下跌的起因是房?jì)r(jià)大幅度上漲，因此沒(méi)有房?jì)r(jià)大幅度上漲就沒(méi)有次貸危機。要防止房地產(chǎn)金融危機發(fā)生，最重要的是防止房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲。
    這些道理并不復雜，其難點(diǎn)在于政策制定者的短期行為如何克服。2001年后美聯(lián)儲一定知道將利率降到1%的后果，但還是這樣做了，為什么？說(shuō)白了就是為了克服當時(shí)眼前的經(jīng)濟下滑的風(fēng)險，是為了自己短期的政績(jì)。如果沒(méi)有利率的大幅度降低，就不會(huì )有房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，也不會(huì )有現在的次貸危機。所以，將次貸危機的責任算在格林斯潘的頭上是有道理的。
    我國的房地產(chǎn)價(jià)格同樣存在過(guò)快上漲的隱患，2004年后很多城市的房?jì)r(jià)出現了翻番上漲，這樣的上漲是不正常的。尤其值得關(guān)注的是，很多地方政府出于短期政績(jì)的考慮，喜歡推高地價(jià)、房?jì)r(jià)，為我國的房地產(chǎn)金融風(fēng)險埋下隱患。要知道，任何事情的發(fā)展都有一個(gè)度，將房?jì)r(jià)推得越高，下跌的風(fēng)險就越大，后果就越嚴重。

    房地產(chǎn)與金融是孿生兄弟

    從美國金融發(fā)展歷史及次貸危機的發(fā)展過(guò)程中，我們看到了房地產(chǎn)與金融之間日益密切的聯(lián)系，房地產(chǎn)與金融業(yè)已經(jīng)成為“一損俱損，一榮俱榮”。一方面，大公司的融資越來(lái)越依靠資本市場(chǎng)，房地產(chǎn)成為銀行及其它金融機構的主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域，結果是美國的銀行業(yè)高度依賴(lài)住房按揭貸款；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)在GDP中的地位非常重要，在美國的GDP構成中房地產(chǎn)業(yè)超過(guò)制造業(yè)，占14%左右，房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)吹草動(dòng)自然會(huì )引起經(jīng)濟的巨大波動(dòng)，進(jìn)而導致金融市場(chǎng)的不安。
    需要指出的是，2001年以來(lái)，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機之風(fēng)太盛，在金融產(chǎn)品創(chuàng )新的美麗光環(huán)之下美國金融市場(chǎng)出現了很多專(zhuān)門(mén)為房地產(chǎn)投機者設計的產(chǎn)品，“次貸”就是最典型的代表。既然是投機者，他們對價(jià)格的變動(dòng)當然十分敏感，當房地產(chǎn)價(jià)格出現下跌，越來(lái)越多的借款者選擇了違約。于是整個(gè)信用體系出現了崩潰，使得次貸危機引發(fā)了百年一遇的全球金融風(fēng)暴。
    我國商業(yè)銀行與房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系同樣越來(lái)越密切。1998年，我國住房抵押貸款只有400億元。到2007年底，住房抵押貸款余額增加到3萬(wàn)多億元，還有2萬(wàn)多億的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和土地開(kāi)發(fā)貸款，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的銀行資產(chǎn)就有5萬(wàn)多億，還有無(wú)數小公司的貸款是以不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物的。因此，我國房地產(chǎn)行業(yè)的興衰成敗直接影響到金融業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)風(fēng)險會(huì )直接演變?yōu)榻鹑陲L(fēng)險。因此，我國銀行業(yè)對于住房金融的風(fēng)險一定要有足夠的重視。

    警惕金融過(guò)度發(fā)展的風(fēng)險

    從金融發(fā)展的規律看，新的金融產(chǎn)品和市場(chǎng)的產(chǎn)生一般緣于分散或規避風(fēng)險的需要，但金融的過(guò)度發(fā)展可能會(huì )增加金融的系統風(fēng)險，尤其是金融衍生產(chǎn)品的發(fā)展。
    道理也并不復雜，因為金融的任何環(huán)節都以信用作為前提，而信用在利益面前是脆弱的，尤其在暴利面前。因此，當市場(chǎng)出現暴利機會(huì )時(shí)，維持市場(chǎng)正常運轉的每個(gè)環(huán)節的信用都會(huì )被動(dòng)搖。在現代金融市場(chǎng)中，金融產(chǎn)品創(chuàng )新層出不窮，但信息的不對稱(chēng)為信用的喪失披了一層美麗的外衣。例如，在次貸產(chǎn)品打包出售過(guò)程中，有一個(gè)環(huán)節是信用評級，評級公司給出評級是以市場(chǎng)對評級公司的信用為基礎的，但出于巨大的商業(yè)利益的考慮，評級公司放松了對這些產(chǎn)品風(fēng)險的估計。這只是眾多環(huán)節中的一個(gè)，每個(gè)環(huán)節都有可能出現信用喪失，系統風(fēng)險必然日積月累。
    從總體上看，我國的金融發(fā)展滯后，但同樣也要注意金融過(guò)度發(fā)展的問(wèn)題。比如，在目前國內金融發(fā)展過(guò)程中不少人不顧國情地求“新”求“洋”，而這其中多少都有為自己的小集團和小圈子爭利益的因素在起作用。