面對商品房銷(xiāo)售量連續下降導致的部分中小開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂危局，繼鄭州、西安等城市提出回購商品房和空置房作為保障房之后，包括北京在內的幾個(gè)核心城市也于近日紛紛表示，對于部分中低價(jià)位、中小戶(hù)型的普通商品住房，政府將采取建設與收購并舉的措施，收購部分符合條件的中低價(jià)位、中小戶(hù)型的普通商品房，轉化為保障性住房或限價(jià)房。盡管至今尚沒(méi)有城市全面鋪開(kāi)相關(guān)回購操作，可政府回購普通商品房做保障房一時(shí)間卻已儼然成為各地政府的政策備選項。 政府回購商品房做保障房，一則可以為正陷入資金鏈瀕臨斷裂泥沼的中小房地產(chǎn)商解困，有效減少爛尾樓；二則可以解決因土地儲備難度加大、保障性用地遭冷遇而導致保障性住房供給不足的矛盾；三則也可以通過(guò)商品房政府回購刺激作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)走出困境，從而拉動(dòng)國內經(jīng)濟增長(cháng)；可謂一舉數得。
  　但正如許多學(xué)者和業(yè)內人士所說(shuō)，政府回購商品房做保障房固有可行之因、之道，可卻無(wú)具體可鑒又無(wú)悖德之虞的安全操作“常道”，譬如如何讓民眾相信在此問(wèn)題上政府處于道德倫理高地，是為了保障民生而不是為了既得利益者，因而真正實(shí)施起來(lái)會(huì )過(guò)關(guān)斬將，困難重重。
　　首先是審核決策關(guān)。由于政府回購普通商品房作為保障房涉及到政府采購、保障房配售等諸多獨立法律環(huán)節，所以是要經(jīng)過(guò)一定的預算、政府采購、配售決策程序的，都應得到同級人民代表大會(huì )的批準，并非由政府依職權頃直決定。
　　其次是回購方式關(guān)。政府參與市場(chǎng)操作回購商品房，必須恪守政府采購的相關(guān)規程，不能自導自買(mǎi)，非經(jīng)公開(kāi)招標或競爭性談判等競標程序（不能適用單一來(lái)源采購方式），即使是房?jì)r(jià)、地段完全符合限價(jià)房要求的樓盤(pán)也不能直接下單購買(mǎi)，回購的采購方式一定要確保公開(kāi)、公平、公正原則。
　　其三是回購價(jià)格關(guān)。政府回購普通商品房作為保障房的價(jià)格，其購置成本不得高于限價(jià)房的招標開(kāi)發(fā)成本，并不得高于同區域同位置任一普通商品房的價(jià)格。
　　最后是配售關(guān)�；刭徍蟮纳唐贩孔鳛楸Ｕ戏�，將按照保障房的相關(guān)條件進(jìn)行配售。這就使得政府回購商品房時(shí)暗含了一個(gè)潛在的回購條件，即政府回購的商品房不得面積過(guò)大，不得系高檔商品房低賣(mài)后轉為保障房，以避免社會(huì )分配不公和相關(guān)利益輸送嫌疑。