12月17日,國務(wù)院常務(wù)會(huì )議,研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。會(huì )議確定進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買(mǎi)一套住房但人均面積低于當地平均水平,再申請購買(mǎi)第二套普通自住房的居民,比照執行首次貸款購房的優(yōu)惠政策。并對住房轉讓環(huán)節營(yíng)業(yè)稅實(shí)行減免。
　　是否放寬二套房貸,一直被認為是房地產(chǎn)政策松緊的重要指標,今年7月以前,房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨投資過(guò)熱問(wèn)題,國家政策的主要著(zhù)力點(diǎn)是阻止房?jì)r(jià)泡沫擴大,因此當時(shí)中國城鄉建設部經(jīng)濟研究所所長(cháng)陳淮指出,“一年內不要指望房地產(chǎn)政策放寬”。但時(shí)移事易,當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾轉為市場(chǎng)交易量驟降。房地產(chǎn)消費引擎面臨“熄火”的危險。當前,政府面臨防止房地產(chǎn)泡沫破滅加劇經(jīng)濟緊縮,與繼續調整房地產(chǎn)供求結構之間的利弊權衡。在經(jīng)濟下行的威脅下,啟動(dòng)房地產(chǎn)消費勢在必行。放寬政策限制以恢復市場(chǎng)信心在所難免。
　　但必須強調,房地產(chǎn)市場(chǎng)從過(guò)熱轉向過(guò)冷,并不意味著(zhù)市場(chǎng)價(jià)格調整到位,政府此時(shí)出臺放寬政策限制的“新政”,也不意味著(zhù)市場(chǎng)結構趨于合理,結構調整政策轉向。
　　分析從“過(guò)熱”到“過(guò)冷”的市場(chǎng)機理,不難發(fā)現,2007年之前房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮其實(shí)是在土地供應驟減,房地產(chǎn)供求結構扭曲的基礎上的幻覺(jué),市場(chǎng)過(guò)熱并不是消費需求強勁的體現,而恰恰是消費需求逐步被抑制,投資需求乃至投機需求取而代之的過(guò)程。與“過(guò)熱”同源,當前的“過(guò)冷”其本質(zhì)不過(guò)是“追漲不追跌”現象的另一種呈現。由于實(shí)際需求無(wú)法支持高房?jì)r(jià),以及宏觀(guān)政策調整導致市場(chǎng)預期逆轉,導致市場(chǎng)形成觀(guān)望氣氛。因此,“過(guò)熱”與“過(guò)冷”同源異構,都是供求結構扭曲的表征,而供求結構扭曲,價(jià)格虛高,才是消費需求被抑制的根本原因。
　　為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)“過(guò)熱”而推出的二套房貸限制措施,所針對的是投資需求,而不是消費需求。但一部分市場(chǎng)人士呼吁放松二套房貸限制的目的,乃在于對中央收回成命,放棄房地產(chǎn)市場(chǎng)結構調整仍然抱有幻想。
　　投資需求可以拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)嗎?不能!根據最新數據顯示,廣州10月一手住宅均價(jià)9469元/平方米,上漲14.9%,成交量只有35萬(wàn)平方米,比去年同期萎縮近四成,房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷,而根據高盛高華的最新調研數據,廣州、深圳、東莞三地房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存積壓情況嚴重,三地房地產(chǎn)存貨分別達470萬(wàn)平方米、650萬(wàn)平方米、820萬(wàn)平方米(見(jiàn)昨日本報C02版)。存貨積壓意味著(zhù)消費者不認同當前價(jià)格。在房?jì)r(jià)回升的可能性甚微,市場(chǎng)低迷之時(shí),倘若價(jià)格下調不到位,投資資金絕無(wú)進(jìn)場(chǎng)可能。采取棄價(jià)保量的措施方為開(kāi)發(fā)商的明智之舉。
　　中央放棄房地產(chǎn)結構調整了嗎?沒(méi)有!回到本次國務(wù)院常務(wù)會(huì )議,本次放松二次房貸,僅限于“已貸款購買(mǎi)一套住房但人均面積低于當地平均水平,申請購買(mǎi)第二套普通自住房的居民”,雖然各商業(yè)銀行在執行時(shí)會(huì )有松動(dòng),但政府支持對象為“普通商品房消費”,而不是“投資需求”,并無(wú)疑義。與此同時(shí),本次國務(wù)院常務(wù)會(huì )議特別指出,要“引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應對市場(chǎng)變化,促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售。支持合理融資需求,加大對中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持”�？梢�(jiàn)增加市場(chǎng)供應、降低購房門(mén)檻的政策方向并沒(méi)有被棄守。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)涉民生,也牽動(dòng)既得利益,當前,各種救市措施紛紛以救市為名推出,是以民生為重還是以維護既得利益優(yōu)先,構成“救市”和“毀市”的分水嶺。我們支持政府繼續推出以民生為本,以放權讓利、推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)結構調整為手段,以刺激消費需求為目的的政策,反對任何以繼續維持既得利益為目的,以減少土地供應,更改戶(hù)型比例,甚至以財政補貼購房等手段抗拒結構調整的政策。