前段時(shí)間的中央經(jīng)濟工作會(huì )議以及國務(wù)院剛剛頒發(fā)的“金融30條”,均讓身處“寒冬”,期盼“救市”的房地產(chǎn)業(yè)得到了一絲溫暖,很多人開(kāi)始解讀中央經(jīng)濟工作會(huì )議和“金融30條”的精神,并猜想“合理改善居住條件”和“改善型普通自住房”背后的含義。

　　但據上海易居房地產(chǎn)研究院的四季度市場(chǎng)預測調研顯示,接受調查的房地產(chǎn)企業(yè)中43．8％認為四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量將進(jìn)一步萎縮;51．4％認為四季度房?jì)r(jià)將會(huì )下調;60．6％認為土地招投標市場(chǎng)將更為低迷。華東、華南、華北、華中、華西幾大區域的全國和地方性龍頭房地產(chǎn)企業(yè)都是跌聲一片。在這樣的情況下,中央和地方政府吹出的“政策暖風(fēng)”能否溫暖寒冬中的樓市？
　　此前,地方政府屢屢出手“救市”,接著(zhù)財政部、國家稅務(wù)總局和人民銀行聯(lián)手出臺政策刺激樓市,但是收效甚微。毫無(wú)疑問(wèn),政府出臺各種措施穩定樓市,其目的是為了穩定經(jīng)濟,但是樓市價(jià)格的穩定與否還得看自身的價(jià)格是否合理,還得看宏觀(guān)經(jīng)濟周期和當下的國內外宏觀(guān)形勢,也決定于市場(chǎng)的需求和人們的消費傾向。
　　實(shí)際上,目前我國的房地產(chǎn)價(jià)格仍處高位,在出口萎縮,股市暴跌,樓市蕭條,內需難以啟動(dòng),全社會(huì )的消費傾向壓縮使得宏觀(guān)經(jīng)濟基本面并不樂(lè )觀(guān)。對此,中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出2009年要“保增長(cháng)、擴內需、調結構”。究竟如何保？如何擴？如何調？
　　從近期政府出臺的一系列措施來(lái)看,“保增長(cháng)、擴內需”的行動(dòng)早已展開(kāi),中央的宏觀(guān)調控政策早在一個(gè)月前就已經(jīng)發(fā)生了重大轉變,將2008年年初的“緊貨幣”調整為“適度寬松”,將“穩健的財政政策”扭轉為“積極”。并在華盛頓會(huì )議召開(kāi)前夕,中國政府拋出了4萬(wàn)億元刺激經(jīng)濟的方案和十條擴大內需的措施,欲“拋磚引玉”,提升人們對未來(lái)中國經(jīng)濟的信心。據報道,“4萬(wàn)億元”出來(lái)后確實(shí)引來(lái)了地方政府“18萬(wàn)億元”的投資大單,而且很多地方政府都曬出了自己的投資項目,據悉,某省要建10個(gè)機場(chǎng),要建很多高速公路,還要建什么園林、什么遺址,而且很多地方政府的項目大都與房地產(chǎn)業(yè)有著(zhù)千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。
　　據數據統計,今年隨著(zhù)樓市的低迷,導致地方政府土地出讓收益下降,同比去年全國地方財政土地收益平均萎縮50％以上,有些地方甚至下滑超過(guò)80％。如此一來(lái),樓市低迷、房?jì)r(jià)下跌,就嚴重打擊、動(dòng)搖了地方財政的基礎。在這種情況下,一些地方政府會(huì )千方百計地主導各種資金來(lái)替房地產(chǎn)“托市”,而“救市”新政頻出也就不難理解。
　　據筆者了解,一些地方政府為了達到炒高地價(jià)和經(jīng)營(yíng)城市的目的,通過(guò)市政府搬遷、火車(chē)站遷移、將房地產(chǎn)老板提拔為副市長(cháng),“房地產(chǎn)市長(cháng)”想方設法地去配合房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng),由此可見(jiàn)各地方政府已經(jīng)成為名副其實(shí)的房地產(chǎn)“開(kāi)發(fā)商”。顯然,在利益的驅使下,地方政府將“引來(lái)”的資金投入房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域就成了必然,或許“4萬(wàn)億元”中有很多資金將會(huì )流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
　　在短期內,地方政府引資“救市”或許會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)起到一個(gè)間接的支持作用,因為目前國內很多地方政府都有穩住房?jì)r(jià)、繼續高價(jià)賣(mài)地的沖動(dòng),如果他們獲得了中央政府的資金,很有可能會(huì )圍繞當地的“房地產(chǎn)”暗做文章,很有可能會(huì )通過(guò)對基礎公共設施的大量投入和對房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的投入來(lái)“圍魏救趙”。
　　但從長(cháng)期來(lái)看,如果中國經(jīng)濟基本面不樂(lè )觀(guān),如果房地產(chǎn)市場(chǎng)中沒(méi)有足夠的購買(mǎi)力,老百姓沒(méi)有更多的收入來(lái)源,地方政府一味地拉抬救市,很難維持房?jì)r(jià)長(cháng)期在“高位”運行的格局,畢竟目前全社會(huì )的投資傾向和消費傾向都出現了明顯的萎縮,如果房?jì)r(jià)跌不出空間,則很難有繼續上漲的空間。
　　從目前全世界投入大量基礎貨幣救市的情形來(lái)看,很有可能在未來(lái)幾年會(huì )出現全球性的大通脹,如果這個(gè)判斷成立,房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格的泡沫也很可能會(huì )被繼續推升。如果地方政府繼續維持房?jì)r(jià)的“高位”運行,不讓房?jì)r(jià)自然回落,將來(lái)在泡泡的基礎上繼續吹泡泡,則十分危險。
　　所以,中央提出下一步要“調結構”,筆者認為當下不但要調整和淘汰落后生產(chǎn)力,要按照產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級和優(yōu)勝劣汰的要求來(lái)搞項目建設,還要堅決防止高耗能、高污染、低水平重復建設,除要避免勞民傷財的“形象工程”和脫離實(shí)際的政績(jì)工程外,還得盡快調整中國經(jīng)濟自身的構成結構,盡快化解房地產(chǎn)與金融業(yè)之間的不良資產(chǎn),改變地方政府與房地產(chǎn)業(yè)的利益關(guān)系,否則政府投資很有可能會(huì )變相進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),從而導致中國經(jīng)濟在下階段將會(huì )被房地產(chǎn)綁架得更為嚴重。