房地產(chǎn)市場(chǎng)需要強心針,目前給房地產(chǎn)市場(chǎng)注射的是葡萄糖。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)早已處于寒冬狀態(tài),現在政策救市與做空并行,試圖挽狂瀾于既倒,恐怕不太現實(shí)。只要處于通縮狀態(tài),房地產(chǎn)將一直萎靡下去,直到出現通脹,房地產(chǎn)作為投資品的保值價(jià)值才能體現。不過(guò),也不可能回到2003年以后的高價(jià)階段。
　　12月17日晚,房地產(chǎn)新政又添新內容。
　　溫家寶總理主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議,研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。主要內容三條:（一）加大保障性住房建設力度;（二）進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費;（三）引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應對市場(chǎng)變化,促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售。
　　我們到底需要怎樣的房地產(chǎn)生態(tài)？政策給了雙向選擇,市場(chǎng)與保障兼備。從另一個(gè)角度看,新政典型體現了在救市與保民生的雙重壓力之下,政府平衡各方利益的左支右絀的心態(tài)。第一條加大保障性住房對于商品住房是利空,第二條刺激商品住房銷(xiāo)售,兩條政策的效果是相互抵消。值得關(guān)注的是第三條,“支持合理融資需求,加大對中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持,對有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)”。
　　昨天筆者參加觀(guān)點(diǎn)房地產(chǎn)論壇,樊綱先生說(shuō),政策是平衡的產(chǎn)物。利益博弈激烈、平衡至上的政策不可能石破天驚,只能在各方利益之間走鋼絲,決定了政策的效力不可能達到最高。政治與經(jīng)濟之間的鋼絲是最難走的,在呼聲日高的降價(jià)狂潮中,與拯救房地產(chǎn)企業(yè)之間,政府已經(jīng)做出了明確的選擇——房?jì)r(jià)會(huì )繼續下降,這才有刺激商品住房銷(xiāo)售一說(shuō);房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )倒一批,這才有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組融資的伏筆。正因為房地產(chǎn)市場(chǎng)大轉型難以避免,因此,政府下決心一勞永逸解決保障性住房問(wèn)題,只要維持大型房地產(chǎn)企業(yè)不崩潰即可。
　　至于降低稅收刺激交易,如現行個(gè)人購買(mǎi)普通住房超過(guò)5年（含5年）改為超過(guò)2年（含2年）轉讓的,免征營(yíng)業(yè)稅;將個(gè)人購買(mǎi)普通住房不足2年轉讓的,由按其轉讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅,改為按其轉讓收入減去購買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅,在上海等城市已經(jīng)實(shí)行,并沒(méi)有讓房地產(chǎn)市場(chǎng)面目一新。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)本來(lái)就是重病纏身,庫存量增加,按目前的銷(xiāo)售量要消化兩年以上;地王時(shí)代拿的地遭遇降價(jià)風(fēng)暴的沖擊;二、三線(xiàn)城市降幅相對較小。11月銷(xiāo)售數據回暖多數拜保障房所賜,對房地產(chǎn)市場(chǎng)意義不大。
　　冷熱兩劑政策藥同時(shí)下肚,明年會(huì )有許多實(shí)力不濟的企業(yè)被趕出市場(chǎng)。今年土地流拍與退地現象增加,項目出售增加,到明年,將會(huì )爆出房地產(chǎn)合理倒閉的傳聞。
　　為了自救,從短期來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )出現新的局面,一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì )爭搶廉租房項目,因為可以享受銀行的低息貸款。央行、銀監會(huì )同日公布《廉租住房建設貸款管理辦法》,規定廉租住房建設貸款利率應按央行公布的同期同檔次貸款基準利率下浮10%執行。而地方政府,如南京等地一會(huì )兒對抬價(jià)者罰款,一會(huì )兒對壓價(jià)者罰款,早已暈頭轉向。
　　事已至此,討論什么救市能起多大的作用意義不大,至于股票分析師再拿短期的利好忽悠散戶(hù)入場(chǎng)接棒房地產(chǎn),恐怕是用心險惡。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)要想度過(guò)寒冬,還能發(fā)展壯大,開(kāi)發(fā)商必須面對實(shí)際,進(jìn)行兼并重組,保存優(yōu)質(zhì)基因,而將趁房?jì)r(jià)高漲時(shí)那些官商勾結拿地、一無(wú)品牌二無(wú)專(zhuān)業(yè)素質(zhì)的濫竽充數者淘汰出局。
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大洗牌勢所難免,政府的并購融資與融資服務(wù)說(shuō)明了政策導向。但問(wèn)題并不如此簡(jiǎn)單,很多具有劣質(zhì)基因的企業(yè)在地方政府的卵翼之下繼續茍延殘喘,大多數地方中小開(kāi)發(fā)企業(yè)都是地方政府的“小金庫”,在拿地成本等方面受到特殊照顧。而南京市江寧區房管局局長(cháng)周久耕建議處罰萬(wàn)科、恒大的降價(jià)行為,稱(chēng)為 “低于成本價(jià)格銷(xiāo)售,屬于不正當競爭”,其弟周久忠據傳就在房地產(chǎn)行業(yè),大名鼎鼎的周局長(cháng)恐怕不是在維護市場(chǎng)秩序,而是排斥競爭對手。
　　如果市場(chǎng)分割、各自為政,小開(kāi)發(fā)商各霸一方,政府試圖導引出并購重組、建構房地產(chǎn)良性生態(tài)的努力就不可能實(shí)現。中央政府顯然有必要出臺直擊核心的政策,瓦解割據市場(chǎng),建立統一市場(chǎng)。