這幾天，有關(guān)“國務(wù)院鼓勵開(kāi)發(fā)商以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售”的新聞成了熱點(diǎn)話(huà)題。

　　如果筆者沒(méi)有記錯的話(huà)，這是近幾年來(lái)，在有關(guān)房?jì)r(jià)的文件中，第一次對開(kāi)發(fā)商提出的“合理價(jià)格”要求。而現在的問(wèn)題，就是怎樣的房?jì)r(jià)水平才是合理的？
　　要科學(xué)的計算出“合理的房?jì)r(jià)”，至少應該考慮4個(gè)方面的因素：第一，商品住房建設的真實(shí)成本；第二，房地產(chǎn)商合理的利潤水平；第三，房?jì)r(jià)和居民的收入水平之比是否符合國際慣例；第四，中國城市土地的“全民所有”，有沒(méi)有體現到房?jì)r(jià)之中。
　　關(guān)于商品住房的真實(shí)成本，“地產(chǎn)大鱷”任志強曾稱(chēng)“露不得”。為什么“露不得”？其實(shí)，很多人都知道，在商品房建設的所有支出中，最大的兩塊一是土地出讓金；二是造房的建安費。根據國土資源部“中國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監測系統”提供的權威信息，到2007年一季度，全國主要城市用在“居住用途”上的地價(jià)平均值為每平方米1702元，如果加權到全國城鎮（土地出讓金至少降低1/3），再算上1.5倍的容積率，分攤到每平方米住房中的樓面地價(jià)也只有756.8元。至于造房的建安費，前不久有建筑業(yè)的包工頭自爆廣州番禺每平方米不到680元。我們高估全國城鎮平均建房所需的建安費在900元左右（根據國家統計局資料，2004年中國城市中單位和個(gè)人自建住房竣工房屋價(jià)值每平方米468.32元）；如果把其他方面的配套費和稅費再加上，分攤到每平方米最多也就500元。這就意味著(zhù)，從全國城鎮的平均住宅建造成本來(lái)說(shuō)，現在開(kāi)發(fā)商建房每平方米成本大概只有2156.8元。
　　知道了建房成本，下面的問(wèn)題就是，房地產(chǎn)商搞商品住房的開(kāi)發(fā)，利潤率應該在什么水平上？按照國際上的行規，商品住房建造的利潤率一般都在3~5%左右。我國工業(yè)產(chǎn)品的平均利潤率也長(cháng)期在10%以下徘徊，所以，我國商品住房的利潤水平也不應該高過(guò)10%。
　　第三，房?jì)r(jià)應該多少才是合理？國際上早有量性的定論，這就是要看這個(gè)地方或城市的房?jì)r(jià)收入比（房屋總價(jià)與家庭年收入之比，即房?jì)r(jià)為收入的倍數）是多少？而世界銀行和聯(lián)合國人居中心早就給出合理的房?jì)r(jià)收入比為3~6倍。這里應該指出的是，歐美等發(fā)達國家公民用3~6年家庭收入所買(mǎi)到的住房，首先是在人均面積的擁有上要比我們人均30平方米的小康水平要大得多；其次，他們大多數住的是獨立屋（單體別墅），買(mǎi)的房是裝修好的，走進(jìn)去就可住，不像我們拼了半天拿到的也只是毛坯房。
　　按照國際慣例，當一個(gè)地方房?jì)r(jià)收入比超過(guò)5時(shí)，被認為該城市房屋購買(mǎi)力極低；超過(guò)6時(shí)，被公認為屬于房地產(chǎn)泡沫區；當房?jì)r(jià)收入比超過(guò)7以后，就會(huì )被認為是“國際房?jì)r(jià)最難承受地區”。據此，我國的城鎮居民房?jì)r(jià)收入比最多也不能超過(guò)6。
　　綜上所述，我國城鎮居民買(mǎi)房的合理價(jià)格，應該是最高不超過(guò)家庭平均年收入的6倍水平。我們以國家統計局公布的2007年城鎮居民人均可支配收入13786元為依據，按照三口之家90平方米的小康住房為標準，得出的結論就是：買(mǎi)一套90平方米合理價(jià)格的住宅，全國的均價(jià)應該為248148元，每平方米為2757.2元（按此要求，開(kāi)發(fā)商的利潤也超過(guò)了10%）。
　　而這樣的價(jià)格，比現在全國城鎮平均每平方米4000元左右的價(jià)格水平，低了1/3左右。這表明，全國城鎮的房?jì)r(jià)要回歸到合理水平，至少要比現在的房?jì)r(jià)下降1/3以上。否則，讓老百姓買(mǎi)得起房、激活普通居民的住房消費就成為一句空話(huà)。
　　需要特別指出的是，由于各地情況的不同，大城市和沿海發(fā)達地區的房?jì)r(jià)下降的幅度應該更大。但核心就是一個(gè)——每個(gè)城市和地區的房?jì)r(jià)收入比，不能超過(guò)6倍。只有有了這樣具體的定量指標，我國城鎮居民的房?jì)r(jià)回歸到合理，才不會(huì )成為一句空話(huà)。