房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有兩大矛盾,一是穩定與發(fā)展的矛盾,二是市場(chǎng)與公益的矛盾。

　　正因為有這兩大矛盾存在,制訂政策時(shí)常常陷于兩難:既要保持穩定,又要保證發(fā)展;既要維持市場(chǎng)平穩,更要保障公益———只有抓住主要矛盾,才能避免政策動(dòng)輒得咎,房地產(chǎn)市場(chǎng)預期不明的現狀。
　　近日,住房和城鄉建設部部長(cháng)姜偉新在全國建設工作會(huì )議上透露穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)三條藥方:一是試點(diǎn)將6000億閑置公積金用于支持經(jīng)濟適用房等保障房建設;二是地方政府負責,穩定地區房地產(chǎn)發(fā)展;三是政府部門(mén)引導開(kāi)發(fā)商調整價(jià)格,以促進(jìn)住房銷(xiāo)售。
　　這三條藥方顯示了城鄉與住房建設部穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的良好愿望,但從當前情勢看,要在調整結構與保持穩定之間取得平衡,對各級政府而言都存在相當難度。從部分政策的實(shí)施情況看,有關(guān)部門(mén)和各級政府仍需在兩難狀態(tài)中作出決斷,以抓住房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾。
　　首先,在把穩定房地產(chǎn)發(fā)展的大任賦予了地方政府的同時(shí),又強調2009年地方穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策要進(jìn)一步規范,不許地方政府出臺一些超出本身權限范圍的稅收、土地等方面優(yōu)惠政策。這難免令地方政府陷入兩難。因為就如何行事才能穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)方面,建設部與地方政府態(tài)度迥異。倘若要求地方政府承擔起穩定之責,顯然難免賦予地方政府一定的話(huà)事權。更何況,我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的法規規則主要由地方政府制訂,建設部顯然難以一紙令下,取消地方制訂法規的權力,更不可能取消此前地方政府與地方房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的幾十萬(wàn)個(gè)規章。
　　其次,發(fā)言人肯定了前一段時(shí)間房地產(chǎn)商的降價(jià)行為,同時(shí)鼓勵房地產(chǎn)商以降價(jià)減庫存、增加銷(xiāo)售。降價(jià)對房屋銷(xiāo)售量是有推動(dòng)作用,但房地產(chǎn)市場(chǎng)遵行的是資本市場(chǎng)的風(fēng)險預期原則,只有房地產(chǎn)增值前景高于風(fēng)險預期,大多數人才有入市動(dòng)力。在價(jià)格下行預期仍然存在的時(shí)期,房地產(chǎn)降價(jià)銷(xiāo)售量未必增加,更何況市場(chǎng)信心難以控制,降價(jià)幅度難以把握。政府只應聽(tīng)任市場(chǎng)自發(fā)尋找價(jià)格底部,無(wú)論是以政府行為尋求市場(chǎng)降價(jià),還是以行政手段維持畸高房?jì)r(jià),都只會(huì )增加市場(chǎng)風(fēng)險和不確定性,難以達到促進(jìn)銷(xiāo)售的政策目的。
　　再次,以6000億元的閑置公積金解決保障房資金缺口,用意良好,不料卻受到眾人反對。由搜狐網(wǎng)組織的“住房公積金用于住房保障建設”的網(wǎng)絡(luò )調查中,85%的網(wǎng)友反對公積金用于保障房建設,理由是住房公積金屬于個(gè)人繳納,應征求住房公積金繳納人的意見(jiàn)。在“公積金建設貸款應由誰(shuí)監管”的回答中,60%網(wǎng)友選擇“將公積金機構改革成一種新的金融機構,采用市場(chǎng)化運作和監管機制”。而“您認為此舉能徹底解決地方政府投入難的問(wèn)題嗎？”82%的網(wǎng)友選擇“不能”。
　　這涉及到住房公積金的本質(zhì)。住房公積金制度從本質(zhì)上來(lái)說(shuō),是一種住房信托機制,由公積金管理機構管理繳存人的本金,并進(jìn)行年末結息,其財產(chǎn)權屬于繳存者,而不屬于管理者,管理者按比例抽取管理費。不管以何種道德的名義動(dòng)用這筆錢(qián),都屬于侵犯私人財產(chǎn),有違物權法。因此,即便公積金有閑置資金,也不能以盤(pán)活資金、為保障型住房籌資為名,一紙令下充公,這會(huì )令委托人對公共基金難以放心。
　　從上述三條來(lái)看,有關(guān)方面應該抓住房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾,解決主要矛盾,即便在短期內可能付出一些成本,但只要能夠取得房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(cháng)期收益,就應該堅持下去。
　　如果主要矛盾是保障型住房不足,那么,應該從積極財政政策的財政撥款和以往的土地收益結余中,撥出款項,大力建設保障型住房。所付出的代價(jià)是財政赤字增加,房?jì)r(jià)在今年年內將繼續回落。如果認為主要矛盾是房地產(chǎn)交易量下降、庫存增加影響宏觀(guān)經(jīng)濟,那么,就可讓人民幣適度貶值,增加貨幣,形成輕微通脹態(tài)勢,進(jìn)而減少房地產(chǎn)稅費、減少保障型住房支出。如此,房?jì)r(jià)沒(méi)有下跌預期,房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量才可能上升。所付出的代價(jià)是保障型住房繼續稀缺,民意不滿(mǎn)。
　　中國經(jīng)濟的主要矛盾是結構性矛盾,產(chǎn)能與消費失衡,保障與市場(chǎng)失衡,就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,保障型住房不足,導致市場(chǎng)孵化不全,行政與市場(chǎng)不分,房地產(chǎn)市場(chǎng)化遭到民意抵制,主要矛盾是保障型住房不足。增加保障型廉租住房,搬掉房地產(chǎn)業(yè)長(cháng)期發(fā)展的攔路虎之一,從長(cháng)期來(lái)看,得必定大于失。