美國次貸危機已經(jīng)演化成一場(chǎng)波及全球的金融危機。細究這場(chǎng)危機的發(fā)生，不難發(fā)現它與美國近些年的住房政策有著(zhù)直接聯(lián)系，可以說(shuō)是美國失敗的住房政策把這個(gè)國家乃至全世界都拖入了一場(chǎng)災難深重的危機之中。作為正致力于解決百姓住房問(wèn)題和實(shí)現住有所居目標的中國來(lái)說(shuō)，應當以美國次貸危機為鏡鑒，建立起符合中國國情的住房政策體系，從而解決好我國的住房問(wèn)題。

一、“房產(chǎn)夢(mèng)”是美國次貸危機的淵藪

　　上世紀30年代的大蕭條不僅使美國經(jīng)濟遭受重創(chuàng )，也讓許多低收入人群無(wú)家可歸，于是“讓每一個(gè)家庭都能在適宜的環(huán)境里擁有一個(gè)家”，成為這個(gè)國家住房政策的基本目標，并寫(xiě)進(jìn)了1949年通過(guò)的《住房法案》序言中。在此后的半個(gè)多世紀，美國聯(lián)邦及州政府不僅通過(guò)住房信貸、稅收減免等政策鼓勵人們購房，通過(guò)公共住房、住房券等方式讓中低收入人群能夠租得起房子，甚至還通過(guò)合作建房和共有住房等途徑來(lái)解決百姓的住房問(wèn)題。在這些政策措施的實(shí)施過(guò)程中，政府所扮演的角色也不盡相同，如公共住房和住房券幾乎完全依靠政府，而其他則主要依靠市場(chǎng)調節，或者依靠營(yíng)利或非營(yíng)利機構的合作得以實(shí)現。盡管直到本世紀初，在美國仍有上千萬(wàn)戶(hù)家庭依舊面對住房困難，但是通過(guò)這些政策措施已經(jīng)緩解了困難程度�？梢哉f(shuō)，這一時(shí)期美國政府解決住房問(wèn)題的方向是健康的，政策措施也是可行的。
　　但是進(jìn)入新世紀尤其是小布什擔任總統后，美國政府在解決住房問(wèn)題上的方向和思路，以及政策選擇都發(fā)生了變化。這種變化突出地表現在，由以往售、租以及合作和共有住房等多種政策措施并舉，轉向了以售為主的政策取向。2007年7月美國住房和城市發(fā)展部部長(cháng)阿方索·杰克遜來(lái)華，在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)：“我就任時(shí)布什總統曾讓我減少美國的無(wú)房人口比例”，還表示他所領(lǐng)導的住房和城市發(fā)展部的主要職責就是“讓人民有房子住”，并提供“人民買(mǎi)得起的房子”。美國人大多是不攢錢(qián)的，為了讓那些沒(méi)有積蓄的人也能有錢(qián)買(mǎi)房子，政府不但放任金融機構向他們發(fā)放零首付的次級按揭貸款，甚至向全世界發(fā)行包括次債在內的高風(fēng)險債券。那位住房和城市發(fā)展部部長(cháng)當時(shí)來(lái)華的目的，就是游說(shuō)中國購買(mǎi)美國的住房債券。憑借發(fā)行高風(fēng)險債券從全世界籌來(lái)的資金，一時(shí)間在美國起碼有220萬(wàn)個(gè)家庭圓了他們的“房產(chǎn)夢(mèng)”。然而當那些原本就充斥著(zhù)風(fēng)險的金融工具終于引發(fā)了次貸危機，繼而又演化成波及全世界的金融危機時(shí)，不僅讓許多美國人又失去了他們的房產(chǎn)，也讓美國和全世界都再次體驗了如同上世紀30年代大蕭條那樣的災難。
　　面對突如其來(lái)的危機，人們多從金融視角查找原因，將其歸結為金融過(guò)度創(chuàng )新和放棄監管的結果。其實(shí)，金融在這場(chǎng)危機中只不過(guò)是起到了一種工具的作用，而美國政府鼓勵人們買(mǎi)房子、去圓房產(chǎn)夢(mèng)的住房政策，不但是這場(chǎng)危機的真正淵藪，而且自始至終都起著(zhù)推波助瀾的作用。如果再進(jìn)一步追問(wèn)，美國政府為什么要改變以往的住房政策，竭力去鼓勵老百姓買(mǎi)房子？答案是為了避免上世紀末的網(wǎng)絡(luò )泡沫可能帶來(lái)的經(jīng)濟衰退，而且也正是通過(guò)刺激住房消費，一段時(shí)間里美國才繼續了上個(gè)世紀90年代以來(lái)的經(jīng)濟增長(cháng)�？墒怯捎诰W(wǎng)絡(luò )泡沫的舊病未除，卻又在金融工具的作用下促成了更大的房地產(chǎn)泡沫，當這些泡沫破滅時(shí)，就是危機降臨之時(shí)了。美國的教訓再次警告人們，房地產(chǎn)對于醫治經(jīng)濟失調和拉動(dòng)增長(cháng)，猶如一味治標不治本的止痛藥，長(cháng)時(shí)期過(guò)度地依賴(lài)于它，不但會(huì )引致泡沫經(jīng)濟，甚至還會(huì )危及經(jīng)濟安全。

二、中國不可重復美國人的“房產(chǎn)夢(mèng)”

　　在我國計劃經(jīng)濟時(shí)期，住房是作為一種福利實(shí)行計劃分配的，這種住房制度及其相應政策所帶來(lái)的直接后果就是住房供給的長(cháng)期短缺，缺少房子住成為當時(shí)一大社會(huì )難題。始于1978年的改革讓中國逐步走上了市場(chǎng)經(jīng)濟軌道，城市住房也由原來(lái)的福利分房開(kāi)始走上商品化、貨幣化的改革道路。1982年《國務(wù)院關(guān)于城市出售住宅試點(diǎn)問(wèn)題的復函》，標志著(zhù)住房商品化改革在我國進(jìn)入試點(diǎn)階段，也表明私人擁有房產(chǎn)在中國開(kāi)始再度合法化。但是由于福利分房制度依然存在，處于這種雙軌制格局中的住房商品化改革不可能取得較快進(jìn)展。直至1998年的住房分配貨幣化改革停止了福利分房，住房商品化、貨幣化乃至社會(huì )化的改革才開(kāi)始進(jìn)入快車(chē)道。
　　住房分配貨幣化的改革之所以在1998年推開(kāi)，與當時(shí)亞洲金融危機所帶來(lái)的外部經(jīng)濟環(huán)境惡化不無(wú)聯(lián)系。為了避免那場(chǎng)危機可能帶來(lái)的出口下降和經(jīng)濟下滑，中國適時(shí)啟動(dòng)了住房分配貨幣化改革并帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的擴張性發(fā)展，這對于當時(shí)實(shí)現保增長(cháng)確實(shí)起到了重要作用。這種保增長(cháng)的思路和作法，與美國為了避免網(wǎng)絡(luò )泡沫破滅可能招致經(jīng)濟衰退，從而鼓勵美國人都去圓“房產(chǎn)夢(mèng)”具有某些相似之處。不同的是中國的房地產(chǎn)業(yè)還缺少像美國那樣的金融工具來(lái)為其融資，所以還不可能招致像次貸危機那樣的嚴重后果。
　　但是必須看到，始于1998年的住房分配貨幣化改革在擴大了住房需求、拉動(dòng)了經(jīng)濟增長(cháng)的同時(shí)，也在一定程度上帶來(lái)了房地產(chǎn)業(yè)的非理性擴張和房地產(chǎn)泡沫的形成。如同小布什政府試圖圓美國人的“房產(chǎn)夢(mèng)”一樣，我國住房分配貨幣化改革初期，許多地方也出臺了鼓勵市民買(mǎi)房子的各種優(yōu)惠政策，甚至奉行“只售不租”的改革取向，不僅新建的住房只售不租，就連許多市民長(cháng)期租住的舊房也要買(mǎi)下變?yōu)閭�(gè)人產(chǎn)權，從而在很短的時(shí)間里中國城市住房的私有化率就超過(guò)了80%。而小布什執政近8年，美國的住房私有化率也才提高了約5個(gè)百分點(diǎn)，還不到70%。再從我國目前的保障性住房建設看，多數城市都是以經(jīng)濟適用房、限價(jià)商品房為主，這兩種保障方式其實(shí)也是在鼓勵人們買(mǎi)房子，并通過(guò)政策優(yōu)惠去幫助一些中低收入人群擁有產(chǎn)權房或部分產(chǎn)權房。要知道，美國人均收入是中國的20多倍，而且房?jì)r(jià)也不比目前中國高多少，尚且無(wú)法去圓人人有房產(chǎn)的夢(mèng)，作為人均收入根本就無(wú)法與美國相比的中國，那就更不可以去重復美國人的“房產(chǎn)夢(mèng)”了。

三、解決中國住房問(wèn)題的政策考量

　　住房是人類(lèi)生存的必要條件，住有所居是社會(huì )和諧與文明的標志，當代中國要解決好人民群眾的住房問(wèn)題并實(shí)現住有所居目標，必須吸取美國政府在住房政策上的經(jīng)驗教訓，并從國情出發(fā)制定出切實(shí)可行的相關(guān)政策。
　　公共政策是保障基本人權、通過(guò)資源的再分配維護社會(huì )公平、實(shí)現社會(huì )穩定的政策。為了維護社會(huì )整體和長(cháng)遠利益，社會(huì )必須通過(guò)公共政策幫助那些依靠自身能力無(wú)法解決住房問(wèn)題的低收入人群，讓他們也能住有所居。但也要看到，在任何私有物權受到保護的社會(huì )，住房都是重要的私人財富，而市場(chǎng)經(jīng)濟條件下的低收入人群，實(shí)際上是缺乏市場(chǎng)競爭能力和財富積累能力的群體。因此，也就不該通過(guò)“買(mǎi)”這種交易方式來(lái)滿(mǎn)足低收入人群的住房需求，他們的住房需求應當通過(guò)住房保障體系下的救助、援助，通過(guò)非競爭的社會(huì )再分配得以實(shí)現。這就決定了我國基于公共政策的住房保障體系建設應該是廉租房、貼租房和租金補貼等方式，而不可以像美國小布什政府那樣，不切實(shí)際地去鼓勵低收入人群買(mǎi)房子。如果要想得到屬于私人所有的房產(chǎn)，就應當依靠自己的努力和奮斗去獲取，政府沒(méi)有責任滿(mǎn)足個(gè)人對于房產(chǎn)的占有欲望，否則對于那些依靠個(gè)人能力和奮斗取得財富的人就是不公平。不錯，在新加坡和香港有些低收入人群就是依靠政府幫助而取得了房產(chǎn)。但在這些國家和地區，依靠政府幫助才得到房產(chǎn)的低收入人群已經(jīng)是最窮的窮人了。中國則不然，那些在政府幫助下取得房產(chǎn)的并不是最窮的人，且不說(shuō)我國還有2億多農村家庭，即使在城市也還有許多依靠政府幫助都無(wú)法買(mǎi)得起房子的人，難道我們的公共政策不應該首先去幫助這些最窮的和最需要幫助的人嗎？政策的制定不可以脫離一個(gè)國家的國情，尤其是公共政策。
　　產(chǎn)業(yè)政策是從產(chǎn)業(yè)性質(zhì)出發(fā)確立的保證產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的戰略方針及措施。但直到目前我國不但缺少房地產(chǎn)完整的產(chǎn)業(yè)政策，也沒(méi)有關(guān)于房地產(chǎn)準確的產(chǎn)業(yè)定位。按照經(jīng)濟學(xué)關(guān)于完全競爭、壟斷競爭、寡頭壟斷、完全壟斷的市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)劃分理論，由于土地資源的稀缺性以及與民生的密切相關(guān)性，都決定了房地產(chǎn)不應該成為完全競爭型產(chǎn)業(yè)。但在現實(shí)中我們看到的卻是，僅一個(gè)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就超過(guò)上千家之多，這豈不成了一個(gè)完完全全的競爭型產(chǎn)業(yè)了？可如果從價(jià)格決定看，它似乎又是完全壟斷型產(chǎn)業(yè)，即使上千家企業(yè)之間居然也可以做到價(jià)格上的壟斷聯(lián)盟。至于說(shuō)近些年來(lái)對于房地產(chǎn)業(yè)一忽兒“鼓勵”一忽兒“限制”，都與產(chǎn)業(yè)定位不清、產(chǎn)業(yè)政策不明、產(chǎn)業(yè)戰略迷失有關(guān)。所以，從理論與實(shí)踐的結合上弄清房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)定位，在此基礎上形成包括企業(yè)規模起點(diǎn)、工藝設備提高、房屋節能標準、金融信貸支持、外資進(jìn)入限制等一系列相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策體系，已成為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和解決群眾住房問(wèn)題的迫切需要。
　　宏觀(guān)政策是維護產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程的穩定性的政策，是短期對策性的調整政策。小布什政府住房政策的失敗，還在于它把通過(guò)房地產(chǎn)拉動(dòng)增長(cháng)的短期對策性政策予以長(cháng)期化了，這是我們在制定宏觀(guān)政策時(shí)必須避免的。宏觀(guān)政策所調整的是社會(huì )總供給和總需求之間的平衡關(guān)系，并不包括對產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程的調整，例如房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的供給結構就應當由產(chǎn)業(yè)政策來(lái)調整，而不是宏觀(guān)政策。但是由于住房景氣狀態(tài)在宏觀(guān)經(jīng)濟中具有較大權重，而且宏觀(guān)政策通常又會(huì )對房地產(chǎn)業(yè)短期運行產(chǎn)生重大影響，特別是宏觀(guān)政策通常使用的財政政策和貨幣政策更能直接影響住房的供求，因此在住房政策體系中決不可以忽視宏觀(guān)政策的作用。尤其是在當前，為應對世界金融危機的不利影響，應當把握好國外和國內兩個(gè)大局，通過(guò)宏觀(guān)政策來(lái)防止、抵御和減輕危機對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊。要按照中央關(guān)于“保增長(cháng)、擴內需、調結構”的要求，把通過(guò)財政政策推進(jìn)保障性住房建設與通過(guò)貨幣政策擴大住房銷(xiāo)售統一起來(lái)；把維護國民經(jīng)濟穩定運行與滿(mǎn)足人民群眾合理的住房需求統一起來(lái)；把住房供應結構的調整與促進(jìn)房?jì)r(jià)的理性回歸統一起來(lái)；把短期對策性的房地產(chǎn)救市政策與保證產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長(cháng)期政策統一起來(lái)。
　　(作者單位：中共大連市委黨校)