穩定樓市、拯救樓市是眼下各界廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)話(huà)題。從中央到地方，各級政府相關(guān)部門(mén)動(dòng)用了大量的政策措施，希望能夠刺激樓市。
    作者認為：要擺脫目前困境，使中國樓市真正走上健康發(fā)展的軌道。我們必須要回答好四個(gè)深層次問(wèn)題：一是目前的房?jì)r(jià)是否應該回調？二是誰(shuí)來(lái)承擔房?jì)r(jià)回調的后果？三是樓市消費應該由誰(shuí)來(lái)主導？四是我們應促進(jìn)什么樣的住房消費模式？
    穩定樓市、拯救樓市是眼下各界廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)話(huà)題。從中央到地方，各級政府相關(guān)部門(mén)動(dòng)用了大量的政策措施，希望能夠刺激樓市。
    筆者認為，在表面上聲勢浩大的刺激政策掩蓋下，有關(guān)樓市穩定發(fā)展難以回避的幾個(gè)深層次問(wèn)題卻一直沒(méi)有被真正觸及。而近日國務(wù)院緊急叫停一些地區的購房退稅政策，為我們提供了一個(gè)思考樓市健康發(fā)展的契機。

    問(wèn)題一：目前的房?jì)r(jià)是否應該回調？

    這是一個(gè)最基本的事實(shí)判斷。毫無(wú)疑問(wèn)，如果房?jì)r(jià)過(guò)高，就必定要回調。
    今天采取的很多樓市刺激政策，客觀(guān)上使得一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在扛、在拖、在等，希望以時(shí)間換空間。試想一下，能夠花50到100萬(wàn)買(mǎi)房的人，會(huì )真正在意5000到10000塊錢(qián)的稅費減免或補貼優(yōu)惠嗎？更何況，如果房?jì)r(jià)下跌10%-20%，或者30%-40%，這樣的稅費減免或補貼優(yōu)惠都無(wú)關(guān)痛癢。同樣的道理，憑空多花30萬(wàn)買(mǎi)一個(gè)大城市的戶(hù)口有吸引力嗎？顯然沒(méi)有。
    依目前的情況，如果房?jì)r(jià)不回調，要化解高房?jì)r(jià)困境就只能通過(guò)大幅擴張流動(dòng)性。有兩個(gè)途徑有助于形成這種消化機制：一是等廉價(jià)美元再次推高國內流動(dòng)性；二是國內出現通貨膨脹，并且要求工資和收入的漲幅超過(guò)房?jì)r(jià)的上升速度。
    第一個(gè)途徑實(shí)際就是在把經(jīng)濟建設的成果拱手讓人，并且在當前的國際經(jīng)濟形勢下，短期內難有盼頭。第二個(gè)途徑首先需要政府行為發(fā)生轉變。在實(shí)施政府主導下的大規模固定資產(chǎn)投資為主的經(jīng)濟刺激計劃的同時(shí)，大幅提高國民收入水平。但是要找到各方都能夠接受的收入倍增政策顯然很不容易。

    問(wèn)題二：誰(shuí)來(lái)承擔房?jì)r(jià)回調的后果？

    在當前的市場(chǎng)格局下，討論是什么因素推高房?jì)r(jià)已經(jīng)沒(méi)有太大的意義。房地產(chǎn)商過(guò)去敢于高價(jià)競拍土地，根本上是出于對未來(lái)房?jì)r(jià)走勢的過(guò)度樂(lè )觀(guān)。市場(chǎng)的基本邏輯需要每個(gè)經(jīng)濟主體為自己的行為選擇承擔后果。房地產(chǎn)企業(yè)需要為以往的過(guò)度樂(lè )觀(guān)付出代價(jià)。
    當前的困難在于，不少房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)因為以往的過(guò)度樂(lè )觀(guān)而被深度套牢。眾所周知的是，因為房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)也讓銀行難以解套，救樓市似乎就等于救銀行；地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)有著(zhù)千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，救樓市也等于在謀求自救。
    但是，一個(gè)無(wú)法回避的問(wèn)題是，必須由誰(shuí)來(lái)承擔房?jì)r(jià)回調的后果。筆者看來(lái)，在目前階段，我們還是可以對樓市進(jìn)行深度壓力測試的，我們應當看看房?jì)r(jià)回調的后果有多嚴重，房地產(chǎn)企業(yè)可以承受多大的代價(jià)，銀行可以承受多大的代價(jià)，地方財政可以承受多大的代價(jià)。
    如果撇開(kāi)極少數地方官員的個(gè)人利益關(guān)系，房?jì)r(jià)回調對于促進(jìn)地方經(jīng)濟復蘇和產(chǎn)業(yè)振興都將非常有利。這種回調越早結束，就越能使經(jīng)濟步入良性發(fā)展軌道。最糟糕的是想扛又扛不住，由此引發(fā)的后果將是我們都不愿意看到的。這其中，政府折價(jià)買(mǎi)入商品房作為廉租房或經(jīng)濟適用房，并非不可以考慮，也不應是危機無(wú)法收拾時(shí)的無(wú)奈之舉。困難的是如何杜絕利益輸送的問(wèn)題。

    問(wèn)題三：樓市應該由誰(shuí)來(lái)主導？

    如果在幾年前深入討論這個(gè)問(wèn)題，當前樓市的困難可能會(huì )小一些，而現在討論這個(gè)問(wèn)題，在更大程度上是寄望于將來(lái)樓市的麻煩會(huì )少一點(diǎn)。
    如果認同樓市應該由消費者主導，直接的政策就應該降低樓市進(jìn)入門(mén)檻、提高住房保有成本。政策上就是需要調整有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅費結構，有差別地征收物業(yè)稅，尤其該對豪宅課以重稅。
    從天涯社區曝光的一些貪官的豪宅來(lái)看，原深圳南山區委書(shū)記虞德海就擁有住宅8套，建筑面積940多平方米；原河南滎陽(yáng)市財政局長(cháng)薛五辰則擁有9套住房，建筑面積達1300平方米。這當然是少數貪官的瘋狂斂財行為。但是一些官員擁有多套住房則是不爭的事實(shí)。
    調整房地產(chǎn)稅費結構，征收物業(yè)稅，提高住房保有成本，能夠在一定程度上抑制不少投資者或一些官員握有多套住房（甚至是多套福利房）的問(wèn)題，推動(dòng)樓市穩定發(fā)展，促進(jìn)社會(huì )正義。
    但是，物業(yè)稅多年來(lái)議而不決的問(wèn)題癥結可能也正在于此，它會(huì )觸動(dòng)太多的既得利益者。

    問(wèn)題四：應促進(jìn)哪種住房消費模式？

    城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標定位，包括廉租房、經(jīng)濟適用房和普通商品房的目標定位，究竟是要解決哪部分人的住房需求？這個(gè)問(wèn)題在最近幾年里一直都沒(méi)有真正理清。結合當前中國的現實(shí)情況，在鼓勵哪種住房消費模式方面，筆者認為以下兩點(diǎn)最為重要：
    首先，廉租房和經(jīng)濟適用房應該明確定位于低收入群體，解決最基本的住房保障問(wèn)題。因此，當務(wù)之急是取消行政部門(mén)和事業(yè)單位的經(jīng)濟適用房。至少應該把行政部門(mén)和事業(yè)單位的經(jīng)濟適用房與城市低收入群體的經(jīng)濟適用房并軌，杜絕大戶(hù)型的經(jīng)濟適用房。
    最近媒體熱議事業(yè)單位養老改革，其實(shí)行政部門(mén)和事業(yè)單位的住房改革就遠遠沒(méi)有到位。在不少城市，一些公務(wù)員單福利房或經(jīng)濟適用房一項就能獲取幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的利益，是造成分配不公的社會(huì )意識的重要因素。
    其次，商品房的市場(chǎng)應該具有一個(gè)紡錘形或金字塔形的產(chǎn)品結構。市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品應該是以中小戶(hù)型為主的、價(jià)格適中的、能夠滿(mǎn)足絕大多數中等收入階層需求的住房。主流產(chǎn)品向高端偏移是近年來(lái)住宅總價(jià)不斷攀升的一個(gè)重要因素。對商品房市場(chǎng)的結構性調整，關(guān)鍵在于確立明確的政策定位，并且應該通過(guò)物業(yè)稅等一系列強有力的政策措施加以引導和調控。
    當然，現行的利益格局對調整政策定位有一定的阻力，但如果不未雨綢繆，非要等到危機發(fā)生時(shí)才被動(dòng)扭轉，我們將需要更大范圍的政治權衡和利益博弈才能消解。