據《中國經(jīng)營(yíng)報》報道，《土地管理法》的修訂將在年內審議。一份名為《土地管理法（修訂草案征求意見(jiàn)稿）》（下稱(chēng)《征求意見(jiàn)稿》）的文件，開(kāi)始在全國國土廳局系統“征求意見(jiàn)”，在總計49條新增法規當中，最受人關(guān)注的住宅70年大限到期后“按照國家有關(guān)規定自動(dòng)續期”，替換了2008年國土資源部?jì)炔科鸩莸摹锻恋毓芾矸ā分�，明確住宅用地70年使用權到期之后自動(dòng)無(wú)償續期的表述。土地使用權期滿(mǎn)后是否無(wú)償續期再起爭議。

    自住房市場(chǎng)化改革以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)之上一直有一把高懸的達摩克利斯之劍，那就是土地使用權只有70年。關(guān)于70年后商品房土地使用權問(wèn)題，一直沒(méi)有明確的說(shuō)法。直到2007年《物權法》頒布，其第149條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期”。才令手中有房的百姓安下心來(lái)。但饒是如此，到底這一產(chǎn)權續期是有償還是無(wú)償，還是不確定。2008年國土資源部?jì)炔科鸩萘恕锻恋毓芾矸ā返摹安莅浮�，對現行《土地管理法》多有突破，如宅基地可以抵押、明確住宅用地70年使用權到期之后自動(dòng)無(wú)償續期等。但“征求意見(jiàn)稿”畢竟與定案不同，當前新的“征求意見(jiàn)稿”推翻了此前的“稿”，即是明證。此外，我們不應忽略的是，在土地使用權之外，還有物業(yè)稅有待推出，則持有住房的未來(lái)負擔，再添變數。
　　無(wú)疑，模糊的產(chǎn)權界定與商品化流通是無(wú)法并存的，雖然現代產(chǎn)權理論認為，使用權與所有權可以分離，只要有明確的使用權和年限，交易仍然可以進(jìn)行。但明確的使用權界定必然包括使用年限到期后的責、權、利問(wèn)題。道理很簡(jiǎn)單：在使用權到期前的交易，必須充分考慮到使用權到期后的新增的成本。
　　那么，為什么一直以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為可以在70年大限之使用權的權屬不明狀態(tài)下進(jìn)行呢？我們認為，市場(chǎng)在“70年后無(wú)成本續期”上形成了共識。
　　從一手市場(chǎng)的現象看，很多被開(kāi)發(fā)商囤積了八九年的土地（土地使用期限同時(shí)折損）在開(kāi)發(fā)完成后的售價(jià)往往與土地使用期限未經(jīng)額外折損的新房同價(jià)。而從二手市場(chǎng)的現象看，我們并未發(fā)現房齡與折價(jià)比例的換算機制，即使有消費者以房屋老舊作為議價(jià)的條件，也僅僅是從房屋本身的使用效能角度出發(fā)，并非出于土地使用年限到期后將面臨續期費用。這意味著(zhù)，消費者并未將住房使用年限與房地產(chǎn)價(jià)格聯(lián)系起來(lái)。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)形成70年使用權到期后沒(méi)有新增成本的交易基礎有合理之處，因為政府在相當長(cháng)的時(shí)期內未對土地使用權續期作出明確界定。由于模糊的產(chǎn)權無(wú)法交易，不確定的收費無(wú)法計入成本，市場(chǎng)只能忽略使用權到期將帶來(lái)的新增成本。這就意味著(zhù)，倘若現在要改變這一共識，加入土地使用權到期后收費的新增成本，就必定為市場(chǎng)帶來(lái)一定的震蕩。首當其沖的是現有二手房市場(chǎng)的價(jià)格體系崩潰，使用年限較長(cháng)的住房?jì)r(jià)格將大幅度降低，而長(cháng)期囤積土地不開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商，其新建商品房也應降價(jià)出售。這將對大量現有的商品房業(yè)主帶來(lái)相當大的損失。無(wú)疑房地產(chǎn)業(yè)的復蘇之路也將受到重挫。
　　當然，由于長(cháng)期以來(lái)的土地產(chǎn)權本來(lái)就在模糊的狀態(tài)下，原有的模糊共識并非穩固的市場(chǎng)基礎，當前政府有意立法將模糊地帶清晰化，仍然是一種進(jìn)步。畢竟，產(chǎn)權從模糊到清晰的過(guò)程，所帶來(lái)的震蕩難以避免，而且這一震蕩的深度和持續時(shí)間，都與新公布法律中土地使用權續期的成本成正比。特別是，有專(zhuān)家認為，對土地使用權到期后一次性續費，應當視為對物業(yè)稅的替代方案。因為物業(yè)稅在國外是實(shí)行土地產(chǎn)權私有的國家在使用。如果以土地使用權有償續期替代物業(yè)稅，而這一有償續期的新增成本在公眾可以接受的范圍內，反而將令市場(chǎng)在一段時(shí)間的震蕩之后迅速形成新的產(chǎn)權共識。并逐步走向基礎穩固的真正復蘇。但這個(gè)過(guò)程有兩忌：一是切忌“可以是無(wú)償，也可以是有償，有回旋空間，按照屆時(shí)的情況管理�！钡哪：隣顩r，二是切忌既因土地所有權國有而收取使用權續期費用，又征收在土地產(chǎn)權私有的國度才征收的物業(yè)稅，因為那將令房地產(chǎn)市場(chǎng)的震蕩永無(wú)了期。