中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨大洗牌，市場(chǎng)基礎將由市場(chǎng)主導轉變?yōu)楸Ｕ吓c商品房雙重主導，中小企業(yè)將被淘汰出局。無(wú)論是誰(shuí)，恐怕都難以改變近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑態(tài)勢。
　　今年一季度，土地市場(chǎng)流標高達40%，房地產(chǎn)商繼續減少新屋開(kāi)工數量，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商自己也不看好房地產(chǎn)后市。新開(kāi)樓盤(pán)虛假的排隊購房是一種噱頭，據《人民日報》海外版4月6日報道，北京開(kāi)發(fā)商雇“房托”搶購，一人一天發(fā)50元。房地產(chǎn)抄底團大多為炒作，如山西富豪購房團、溫州購房團等皆為某房地產(chǎn)網(wǎng)站受命于開(kāi)發(fā)商而組織。
    顯然，開(kāi)發(fā)商這種拙劣的炒作支撐得了一時(shí)，支撐不了長(cháng)遠。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇需要信貸擴張與宏觀(guān)經(jīng)濟向好這兩大關(guān)鍵指標，具體要看商品房庫存消化得好不好。目前信貸固然擴張，宏觀(guān)經(jīng)濟如何有待于繼續觀(guān)察，而房地產(chǎn)庫存還要兩到三年才能消化。
　　房地產(chǎn)成交量“小陽(yáng)春”是以下因素共同作用的結果。住房剛性需求在壓抑一年之后有所釋放，目前市場(chǎng)成交主流套型面積在70平米以下，說(shuō)明投資型與改善型住房需求并沒(méi)有釋放；建設部房地產(chǎn)政策研究中心副主任王玨林也指出，目前北京、上海、東部沿海等城市房?jì)r(jià)還是過(guò)高，在現在的大經(jīng)濟環(huán)境下，房?jì)r(jià)還將下降。更有專(zhuān)家預測，未來(lái)2-3年內，我國城市房?jì)r(jià)將回落40%-50%。
　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的巨量庫存住宅，北京13.55萬(wàn)套的住宅存量中，現房住宅存量占總量的比例從2009年年初的25%上升至30%。一季度末現房住宅存量約為4.05萬(wàn)套，同比增加約1.65萬(wàn)套，增幅達69%；期房住宅存量約為9.5萬(wàn)套，同比增幅為34%�，F房存量增加，而期房存量下降，說(shuō)明2008年以后新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)銷(xiāo)量不佳。如果投資型住房不能跟上，房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求的局面就不會(huì )緩解。
　　由于房屋成交量上升，預計4月份新推出樓盤(pán)將增加，最遲到6月份，就可以根據成交量與住房?jì)r(jià)格，判斷市場(chǎng)是真復蘇還是假復蘇。
　　據東亞銀行的數據，今年3月份房貸比2月份翻了一倍，其中個(gè)人按揭貸款占了9成。房貸上升視政策導向而定，目前房地產(chǎn)融資的主要投向不是房貸，而是并購貸款。政府希望通過(guò)并購重組，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)歷大浪淘沙的篩選期。3月18日，央行與銀監會(huì )聯(lián)手發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強信貸結構調整的指導意見(jiàn)》，明確指出，進(jìn)一步加大對中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設，特別是在建項目的信貸支持力度，做好對有實(shí)力、有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項目的融資支持和配套金融服務(wù)，支持資信條件較好的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券和開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。保障房與企業(yè)并購貸款才是重中之重，這對多數開(kāi)發(fā)商而言并不是什么好消息。
　　惟一能夠讓人安慰的是對房地產(chǎn)下滑心急如焚的地方政府，6個(gè)城市購房入戶(hù)、減免稅費等政策幫助開(kāi)發(fā)商消化存量房，允許企業(yè)緩繳土地出讓金、延期開(kāi)發(fā)渡過(guò)難關(guān)。
　　但上述因素無(wú)法鑄就房地產(chǎn)健康發(fā)展的基石，更無(wú)法讓小陽(yáng)春成為大陽(yáng)春。如果經(jīng)濟緊縮周期繼續，房地產(chǎn)市場(chǎng)毫無(wú)疑問(wèn)將繼續低迷，直至投資者重新回到市場(chǎng)。中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨大洗牌，市場(chǎng)基礎將由市場(chǎng)主導轉變?yōu)楸Ｕ吓c商品房雙重主導，中小企業(yè)將被淘汰出局。無(wú)論是誰(shuí)，恐怕都難以改變近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑態(tài)勢。