3月，李嘉誠旗下香港長(cháng)江實(shí)業(yè)宣布啟動(dòng)內地最大商業(yè)地產(chǎn)項目——上海真如城市副中心項目；SOHO中國主席潘石屹也高調宣布未來(lái)數月將大舉收購位于北京及上海市中心的商業(yè)地產(chǎn)建成項目。
諸多地產(chǎn)大鱷逆市出手，加之樓市“小陽(yáng)春”帶動(dòng)，商業(yè)地產(chǎn)投資逐漸升溫，有可能成為下一個(gè)炒作吸金的熱點(diǎn)。在住宅市場(chǎng)降價(jià)、金融危機之后，不少開(kāi)發(fā)商主動(dòng)將商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為盛放雞蛋的第二個(gè)竹籃。不過(guò)，商業(yè)地產(chǎn)供求危機也正悄然降臨。在樓市調整期，商業(yè)地產(chǎn)同樣可能成為吞噬利潤的黑洞。
商業(yè)地產(chǎn)前期需要大量的資金壓著(zhù)，而且一般都要3-5年才會(huì )有穩定的回報，再加上商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的復雜程度，因此，商業(yè)地產(chǎn)在金融危機之前一直保持著(zhù)“高投入、高風(fēng)險”。金融危機到來(lái)后，由于股票基金等其他投資產(chǎn)品表現不盡如人意，而商業(yè)地產(chǎn)收益相對穩定，在現金流允許的范圍內，適度加大這一類(lèi)型資產(chǎn)的配置比例，可能是一種抵御行業(yè)低谷的策略。同時(shí)，受目前市場(chǎng)需求擠壓，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格下降，有實(shí)力的投資者出手可以以較低的價(jià)格購進(jìn)商業(yè)物業(yè)。相比而言，目前商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值開(kāi)始顯現，適度加大商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和配置比例，可以有效地平滑行業(yè)周期性波動(dòng)的風(fēng)險。
不過(guò)，樂(lè )觀(guān)過(guò)后仍需理智冷靜。商業(yè)地產(chǎn)長(cháng)期發(fā)展更多的是依賴(lài)經(jīng)濟的繁榮程度。金融風(fēng)暴對經(jīng)濟的沖擊，金融、IT以及服務(wù)型公司陸續收縮其全球戰略布局，使辦公及零售物業(yè)對地產(chǎn)的需求一落千丈，尤其是一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓空置率將持續上升。仲量聯(lián)行報告預計，北京甲級寫(xiě)字樓空置率預計將從2008年底的23%躍升至2009年底的36%；上海從13%升至19%；廣州從23%升至27%；深圳從17%上升至24%。
從2008年不少多年從事商業(yè)地產(chǎn)投資的開(kāi)發(fā)商年報來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)在樓市調整期，同樣可能成為吞噬利潤的黑洞。例如，李嘉誠旗下的長(cháng)江實(shí)業(yè)投資及財務(wù)的收益下跌95％，其中，投資物業(yè)重估收益僅為6.01億港元，相比于2007年的24.13億港元下跌75％。即使是全國著(zhù)名的“收租王”金融街(000402,股吧)，在物業(yè)租賃收入增長(cháng)81％的情況下，2008年也因投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值下跌，導致2008年凈利潤同比下降48%。
更令人擔憂(yōu)的是，在空置率上升、租金下調的當下，一些新增商業(yè)用地還在大舉進(jìn)入市場(chǎng)。有數據表明，未來(lái)三年，上海、北京、深圳三地的商辦土地供應量1415萬(wàn)、3083萬(wàn)和446萬(wàn)平方米，總供應量接近5000萬(wàn)平方米。但2008年，三地商辦類(lèi)房地產(chǎn)項目的總銷(xiāo)售量?jì)H分別為287.3萬(wàn)、298.4萬(wàn)和46.61萬(wàn)平方米。
盡管商辦類(lèi)用地的項目不一定完全出售，但未來(lái)三年，年平均可售商辦物業(yè)將遠遠超過(guò)2008年銷(xiāo)售商辦物業(yè)總量。另外，造成商業(yè)地產(chǎn)供應激增的另一個(gè)原因是地方政府的推動(dòng)，在眾多一、二線(xiàn)城市的新城區規劃中，商業(yè)地產(chǎn)將集中入市。
有理由擔心：不斷上市的商業(yè)地產(chǎn)項目也可能面臨比住宅項目更為嚴峻的命運。 |
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