|
|
|
|
|
|
|
|
| 2009-04-10 作者：張艷紅 來(lái)源:第一財經(jīng)日報 |
|
|
如果僅僅把限價(jià)房當成“商品房”的一種形態(tài)來(lái)看，圍繞在它身上的紛爭遠沒(méi)有那么復雜；遺憾的是，它的身上從一開(kāi)始就貼上了一層“政府保障”的標簽，這意味著(zhù)，“買(mǎi)者自負”的市場(chǎng)規律，在限價(jià)房上行不通。
日前，廣州開(kāi)發(fā)商對限價(jià)房政策“叫苦連天”的聲音不絕于耳。首先限價(jià)房利潤只有3%，其次是限價(jià)房銷(xiāo)售困難，降價(jià)就會(huì )虧本，更為嚴重的是，限價(jià)房已經(jīng)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)承重負擔，政府必須對相關(guān)政策作出調整……
諸如此類(lèi)的言論看起來(lái)只有一個(gè)指向，即由于限價(jià)房帶上了幾分“保障色彩”，因此，一切的后果都應由政府埋單，開(kāi)發(fā)商是其中最大的受害者。
在開(kāi)發(fā)商叫苦的同時(shí)，相關(guān)部門(mén)已經(jīng)打算調整這一尷尬的政策。廣州市國土房管局有關(guān)官員此前表示，鑒于目前限價(jià)房銷(xiāo)售過(guò)程中遇到的困難，政府擬就未建設的限價(jià)房項目進(jìn)行調整，或者改為完全的政府保障住房，即經(jīng)濟適用房和廉租房；或改為普通商品房。
事實(shí)上，廣州限價(jià)房在運行上面臨的諸如定價(jià)及目標人群定位等問(wèn)題，確實(shí)是政府推出限價(jià)房之初沒(méi)有考慮周全而產(chǎn)生的問(wèn)題。限價(jià)房的售價(jià)與周邊市場(chǎng)價(jià)差距不大，尤其在廣州房?jì)r(jià)連續一年多的下跌之后，限價(jià)房的價(jià)格幾乎沒(méi)有優(yōu)勢可言。因此，限價(jià)房的價(jià)格應該限定在哪一個(gè)區間是相關(guān)部門(mén)需要重新考量及明確的。
此外，關(guān)于限價(jià)房的目標人群，政府是否有明確的目標定位，也是一個(gè)待解的問(wèn)題。相關(guān)部門(mén)不能因為幾個(gè)開(kāi)發(fā)商的抱怨就提出要擴大購買(mǎi)人群范圍，這將使政策的有效性大打折扣。
與政府主動(dòng)承擔責任的態(tài)度大相徑庭的是，開(kāi)發(fā)商似乎無(wú)需承擔責任。
其實(shí)，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有資格在此刻表現出一臉委屈。雖然政府推出限價(jià)房時(shí)“略顯倉促”，但游戲規則是事先已經(jīng)制定的，投資限價(jià)房的決策由開(kāi)發(fā)商自行決定，投資出現損失，開(kāi)發(fā)商應該為自己當初的決策失誤“埋單”。更為重要的是，由于限價(jià)房的特殊性，開(kāi)發(fā)商在一開(kāi)始就已經(jīng)享受了特別的優(yōu)惠。
首先，開(kāi)發(fā)限價(jià)房的地產(chǎn)商在獲得項目時(shí)，就已經(jīng)享受了土地價(jià)格的優(yōu)惠�；仡�2006年廣州第一宗限價(jià)房地塊推出時(shí)，當時(shí)周邊樓盤(pán)的平均價(jià)格僅5000元，但該地塊的最高限價(jià)為6000元，同時(shí)，該地塊的地價(jià)水平僅2557元/平方米，較同區域的商品房地塊明顯為低。
其次，限價(jià)房的銷(xiāo)售借助了大量政府資源。在2008年樓市低迷商品房滯銷(xiāo)之際，部分限價(jià)房連廣告都不需要做就銷(xiāo)售一空，這都得益于政府資源的幫助。
因此，盡管目前限價(jià)房銷(xiāo)售面臨壓力，但市場(chǎng)上商品房也存在大量存貨，商品房存貨積壓后開(kāi)發(fā)商能降價(jià)促銷(xiāo)，為何限價(jià)房滯銷(xiāo)，就不能降價(jià)銷(xiāo)售，而要政府“埋單”？
在商品房上投資失誤的開(kāi)發(fā)商，沒(méi)有任何借口“要挾”政府，即使買(mǎi)了“地王”，只能“計提減值準備金”承認虧損。但在限價(jià)房上，開(kāi)發(fā)商無(wú)疑在拿著(zhù)限價(jià)房的“保障”性質(zhì)“要挾”政府，希望達到自己的利益最大化——要么取消購買(mǎi)人群限制，要么將項目徹底改為商品房。
盡管目前有關(guān)部門(mén)還沒(méi)有明確的解決之道，但可以肯定的是，如果將限價(jià)房地塊改建商品房，開(kāi)發(fā)商至少需要補交地價(jià)，為曾經(jīng)享受的“優(yōu)惠”埋單。否則，這個(gè)“游戲”，將徹底失去公平。 |
|
|
|
|