以我之見(jiàn)，樓市成交量確實(shí)有所增長(cháng)，但這樣的增長(cháng)很難持續，這也是很多業(yè)界人士的看法。隨著(zhù)夏天的到來(lái)，小陽(yáng)春終將結束
　　經(jīng)過(guò)一個(gè)冬天的休眠，樓市還陽(yáng)的好消息不時(shí)傳來(lái)，有消息稱(chēng)，經(jīng)滬深樓市出現爆發(fā)性回暖，樓盤(pán)銷(xiāo)售現場(chǎng)火爆，有的甚至出現久違的排隊搖號等現象，不少項目?jì)r(jià)格出現上漲，簽約量持續上升，開(kāi)發(fā)商“拿著(zhù)籮筐裝錢(qián)”，連建設部也是喜形于色，稱(chēng)十幾個(gè)大中城市所到之處，一是成交量普遍上升，二是銷(xiāo)售價(jià)比去年同期還高，救市政策開(kāi)始見(jiàn)效。
    樓市回暖仿佛已是不爭的事實(shí)。但如此火爆的現象，并未讓絕大多數業(yè)界中人高興的沖昏頭腦，也有學(xué)者直指所謂回暖只是假象。
　　以我之見(jiàn)，樓市成交量確實(shí)有所增長(cháng)，但這樣的增長(cháng)很難持續，這也是很多業(yè)界人士的看法。隨著(zhù)夏天的到來(lái)，小陽(yáng)春終將結束。
　　理由有很多。首先，供求關(guān)系并未根本改善。建設部的數據稱(chēng)，全國空置商品房面積為１．６４億平方米，北京市統計局的數據是，截至２００８年１２月末，全市商品房空置面積１４３８．３萬(wàn)平方米，增幅達２６．６％。其中，住宅空置面積為５２２．７萬(wàn)平方米，比上年末增長(cháng)１１０．９萬(wàn)平方米，增幅為２６．９％。上海市統計局的數據也不樂(lè )觀(guān)，２００９年２月末，該市商品房空置面積由２００８年初的７３５．４６萬(wàn)平方米擴大至１２１１．７５萬(wàn)平方米，其中商品住宅空置５５４．０７萬(wàn)平方米。連任志強都坦言，目前樓市在建項目、在售現房以及土地的去庫存遠未完成。一方面，商品房積壓嚴重，另一方面，保障房上市量開(kāi)始上升。所以，潘石屹也不看好回暖。而在王石看來(lái)，除深圳快要見(jiàn)底，長(cháng)三角、京津地區還早著(zhù)呢。而釋放出來(lái)的需求量，還稍遜于去年同期。樓市回暖有待于更多彈性需求的入市。
　　其次，價(jià)格并未如某些人宣稱(chēng)的那樣上漲，而是在下降，有望進(jìn)一步下降。北京市統計局等近日公布，今年前兩個(gè)月，四環(huán)內商品住宅期房平均售價(jià)為１４２２６元／平方米，比去年均價(jià)下降１３５５元。而空置３年以上住宅面積為８５萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)１９．９％�？梢�(jiàn)銷(xiāo)售回升與價(jià)格下降有一定關(guān)系，但價(jià)格下降帶來(lái)的銷(xiāo)售回升，并未消化掉多少空置房，空置量還在上升。這種火爆場(chǎng)面要能持續下去，除非開(kāi)發(fā)商繼續大幅度降價(jià)，但目前看不出哪家開(kāi)發(fā)商準備大幅度公開(kāi)降價(jià)，相反還有人在宣稱(chēng)漲價(jià)。因此，北京社科院的專(zhuān)家被任志強罵急了，呼吁消費者“一定要扛到房?jì)r(jià)理性回歸，個(gè)人能夠承受再買(mǎi)房”�？凑l(shuí)能扛得過(guò)誰(shuí)了！
　　第三，政策鼓勵中低價(jià)位中小套型普通自住商品房，同時(shí)鼓勵開(kāi)發(fā)商以合理價(jià)格銷(xiāo)售，也就是降價(jià)銷(xiāo)售。消息顯示，今年一季度北京新房成交平均套型面積為６９平方米左右。３月份北京新房成交量最大，而成交戶(hù)均套型面積則降到了６４平方米。而去年一季度北京新房戶(hù)均成交套型面積約為１６４平方米。上海一季度成交戶(hù)型面積約為６８平方米，也比去年同期有很大幅度的下降。而深圳的成交戶(hù)型面積仍在９２平方米左右。成交戶(hù)型以中小戶(hù)型為主，成交價(jià)格理性回歸，是小陽(yáng)春的動(dòng)力所在。但目前積壓的商品房中，１００平方米以下的戶(hù)型恐怕不多了。而房?jì)r(jià)依然偏高，如北京，今年１到２月商品住宅期房平均售價(jià)，四環(huán)至五環(huán)為１４４４７／平方米，還有一些單價(jià)幾萬(wàn)元的房子，就如任志強所言，即使降一半，再剛性需求也買(mǎi)不起。
　　第四，房地產(chǎn)自有它的周期。據研究，美國房地產(chǎn)周期一般是１８－２０年左右，也有５年短周期。最近一次從１９９０年開(kāi)始，１９９０－１９９２年為蕭條期，１９９３－１９９４年進(jìn)入復蘇期，１９９９年左右進(jìn)入繁榮期，直到２００６年８月泡沫破裂。從此進(jìn)入衰退期。日本房地產(chǎn)周期大約在１０年。１９８５年日元大幅升值，日本由出口型經(jīng)濟轉向內需為主導，１９８６年房地產(chǎn)跌到谷底，１９８７年進(jìn)入復蘇，政府采取各種政策刺激樓市股市，導致資產(chǎn)價(jià)格飛漲，出現泡沫經(jīng)濟。１９８９年，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)總值超過(guò)２０００兆日元，是美國的５倍。１９９０年，日本土地的總價(jià)值超過(guò)了世界上其余地區的一半，單獨一個(gè)東京就能買(mǎi)下整個(gè)美國。據萬(wàn)科人士稱(chēng)，２００７年時(shí)，單獨一個(gè)萬(wàn)科的市值也超過(guò)了美國前四大地產(chǎn)商的市值之和。１９９０年日本經(jīng)濟泡沫終于破裂，從此進(jìn)入長(cháng)達６年的收縮期。中國目前已經(jīng)歷過(guò)兩個(gè)半周期。第一個(gè)周期：１９８６－１９９０年。１９８５年開(kāi)始啟動(dòng)房地產(chǎn)，３年后到頂，之后連續兩年下跌，１９９０年出現負增長(cháng)。第二個(gè)周期：１９９１－１９９７年。１９９３年到頂，之后連續４年下跌，１９９７年再次出現負增長(cháng)。半個(gè)周期：從１９９８年至今。２００７年到頂，當年出現金融危機，２００８年開(kāi)始疲軟，顯然，谷底尚未出現，遑論回暖。
　　因此，國家發(fā)改委官員稱(chēng)，中國經(jīng)濟可能要有３至５年左右的調整，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整周期可能會(huì )更長(cháng)，業(yè)界人士如香港中原地產(chǎn)集團主席施永青稱(chēng)，樓市冰河時(shí)期并未過(guò)去，要到２０１１年才有實(shí)質(zhì)性好轉，謝國忠稱(chēng)，房?jì)r(jià)起碼五六年才能見(jiàn)底，普通樓市泡沫擠壓到回暖都要五六年時(shí)間，更何況“中國樓市有大泡沫”？上海前一次樓市低迷也持續了５年。我也這么認為。