房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有進(jìn)十大產(chǎn)業(yè)規劃,但2009政府工作報告中提到住房的地方卻整整有一章,并放到“今年要著(zhù)力做好的七方面工作:（二）擴大內需”的第三個(gè)要點(diǎn)的高度來(lái)看待。篇幅之多,地位之高,可謂空前。這確實(shí)也符合當前經(jīng)濟形勢的需要。美國多位經(jīng)濟高官曾表示,什么時(shí)候房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定和復蘇了,美國經(jīng)濟危機就到頭了。中國也同理。
　　早先中國政府為應對全球金融危機而對外宣布4萬(wàn)億刺激經(jīng)濟計劃之時(shí),就把1000億保障性住房投資列在第一位。業(yè)內普遍認為,加大住房投資對拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資和刺激消費有雙重促進(jìn)作用。于是,房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長(cháng)的關(guān)系再次成為焦點(diǎn)話(huà)題。事實(shí)上,長(cháng)期以來(lái),在國內理論界和實(shí)務(wù)界,關(guān)于房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長(cháng)的作用一直還存在諸多爭議。多數研究者認同房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中有舉足輕重地位的支柱產(chǎn)業(yè),對經(jīng)濟增長(cháng)有拉動(dòng)作用,但也有研究者認為,房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟增長(cháng)中的作用有被夸大之嫌。更有研究者主張,在中國,GDP對房地產(chǎn)投資有單向的刺激作用,反之則并不成立。
　　房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長(cháng)之間的關(guān)系,其實(shí)是經(jīng)濟增長(cháng)與發(fā)展相關(guān)文獻中的一個(gè)老話(huà)題。二戰之后,國際上很多學(xué)者就開(kāi)始討論欠發(fā)達國家是否應把房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)發(fā)展的火車(chē)頭來(lái)對待,通過(guò)對房地產(chǎn)投資的傾斜和優(yōu)惠政策拉動(dòng)其他部門(mén)投資乃至整體經(jīng)濟的發(fā)展。但二戰后早期,發(fā)展經(jīng)濟學(xué)中占主流的看法是,房地產(chǎn)投資,尤其是對居民住房改善的投資,近似一種社會(huì )福利和保障支出,在資本急缺的時(shí)候,這種投資對經(jīng)濟發(fā)展有拖累作用。當時(shí)的經(jīng)濟學(xué)界還普遍認為,房地產(chǎn)投資的增長(cháng)與居民住房條件的改善只能是經(jīng)濟發(fā)展的結果、副產(chǎn)品,而不可能是原因。
　　事實(shí)上,很多計劃經(jīng)濟和發(fā)展中國家的政府,包括改革開(kāi)放前的中國、前蘇聯(lián)和東歐,乃至韓國等,都秉持這種看法,把房地產(chǎn)尤其住房投資看作是低回報率的投資項目,認為其重要性遠不及制造業(yè)和基礎設施,住房改善是要留到經(jīng)濟發(fā)展到一定階段之后才去做的事情,為此對房地產(chǎn)投資采取歧視政策,盡可能壓縮。
　　但自1970年代以來(lái),國際上已有越來(lái)越多的研究者認為,房地產(chǎn)投資可以成為經(jīng)濟增長(cháng)的原動(dòng)力和發(fā)動(dòng)機。持這種觀(guān)點(diǎn)的人認為,房地產(chǎn)業(yè)不僅是具有乘數效應的大規模產(chǎn)業(yè),而且住房條件的改善還有很多顯著(zhù)的社會(huì )與經(jīng)濟方面的外部效應。
　　總結來(lái)說(shuō),眾多研究指出,房地產(chǎn)投資增長(cháng)的好處包括:房地產(chǎn)的建造能增加大量就業(yè)機會(huì ),從而帶來(lái)收入增長(cháng);通過(guò)居民財富的積累促進(jìn)居民消費,提高社會(huì )生產(chǎn)力,提高居民健康水準;拉動(dòng)眾多上下游部門(mén)的發(fā)展。
　　關(guān)于我國房地產(chǎn)投資的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應,國家統計局綜合司課題組根據2000年的數據大致估算,每100元的房地產(chǎn)需求最終會(huì )影響315元的總產(chǎn)出。從帶動(dòng)效應來(lái)看,與我國房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)大多是資本、物質(zhì)類(lèi)產(chǎn)業(yè),非物質(zhì)的服務(wù)類(lèi)產(chǎn)業(yè)較少。
　　1998年以來(lái)的十年間,中國房地產(chǎn)投資每年以超過(guò)20%的速度大幅增長(cháng),對中國經(jīng)濟連續多年10%以上的高速增長(cháng)做出很大貢獻,房地產(chǎn)投資對GDP的直接貢獻率達到30%以上。但未來(lái)會(huì )怎么樣？房地產(chǎn)投資還有多大的增長(cháng)空間？這是關(guān)鍵問(wèn)題。
　　房地產(chǎn)投資的主體是住宅投資,占到80%以上。關(guān)于住宅投資占GDP的比重,經(jīng)濟學(xué)理論上沒(méi)有一個(gè)固定的合適標準,但有一個(gè)著(zhù)名的經(jīng)驗假說(shuō),“住宅投資與GDP之比會(huì )隨著(zhù)人均GDP增長(cháng)而呈現倒U形”。世界銀行也認為,一般說(shuō)來(lái),當人均收入很低時(shí)（低于1000美元）,住房還不能成為重要的大眾消費品,房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中作用很小,一般住宅投資與GDP之比為2%左右;當人均收入超過(guò)一定水平,進(jìn)入中等收入國家水平（人均1000-5000美元）,普通大眾對住房改善的需求快速增加,房地產(chǎn)業(yè)的重要性大大增長(cháng),進(jìn)入高速發(fā)展期,住宅投資與GDP之比會(huì )達到8%左右;再當進(jìn)入更高經(jīng)濟發(fā)展水平的時(shí)候,住房已高度普及化了,房地產(chǎn)業(yè)也不再具有很強的經(jīng)濟帶動(dòng)作用,同時(shí)經(jīng)濟發(fā)展階段也超越了投資拉動(dòng)型,這時(shí)住宅投資與GDP之比又會(huì )跌到3%～5%的水平。
　　筆者最近用中國1999-2007年省一級數據所做的研究也說(shuō)明了我國住宅投資與房地產(chǎn)投資占GDP比重與人均GDP之間也呈現明顯的倒U形關(guān)系。我估算,我國住宅投資占GDP的比重會(huì )在人均GDP4萬(wàn)元的時(shí)候達到峰值9％,而房地產(chǎn)投資占GDP的比重應該在人均GDP達到4.5萬(wàn)元左右時(shí)達到峰值（約12％）,之后會(huì )出現下降趨勢。
　　以上海為例,1999年上海住宅投資與GDP之比為8.1%,之后逐年上升,2004年到頂峰,為11.2%,當年上海人均GDP為55307元,約合8000美元（與我國國情十分相似的韓國也是在同期出現峰值8.8%）。之后逐年下降,2007年降至6.9％,2008年還要更低。上海統計局的資料表明,1999-2007年,上海累計銷(xiāo)售商品住宅新房面積高達1.9967億平方米,約合200多萬(wàn)套新增住房,而上海當前常住人口也不過(guò)500萬(wàn)戶(hù)左右,如果一戶(hù)購買(mǎi)一套新房,意味著(zhù)40%的人在過(guò)去9年更換了新居,即使考慮有囤房和投機因素,也至少有20%～30%的家庭更換過(guò)新房,并且是最有住房購買(mǎi)力的那部分人群,也就是說(shuō),新增住房需求的降低致使房地產(chǎn)投資占GDP比重開(kāi)始出現了下降。
　　作為結論,筆者以為,一方面房地產(chǎn)業(yè)在中國國民經(jīng)濟中的地位仍然非常重要,但另一方面指望房地產(chǎn)投資保持像過(guò)去十年那樣20%～30%以上的增長(cháng)幅度,也是不現實(shí)的。依賴(lài)房地產(chǎn)投資來(lái)拉動(dòng)GDP增長(cháng)的模式已經(jīng)到頭了。未來(lái)中國房地產(chǎn)業(yè)的主要發(fā)展方向要從“增量主導”向“存量調整”轉變,大力發(fā)展二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng),尤其公共租房體系,加快住房資源的流通周轉,加快發(fā)展住房保障,提高全民的住房居住水平。