中國人大多知道兩個(gè)常識:一是孟子所謂的“有恒產(chǎn)者有恒心”,一是民間名諺“兔子不吃窩邊草”。經(jīng)濟適用房良性的社會(huì )功能,也可以從這兩點(diǎn)開(kāi)始。
保障性住房不僅是廉租房,而且還要包括經(jīng)適房。這里的一個(gè)道理是要盡可能提高社會(huì )的住房擁有率。一般而言,中高產(chǎn)階層經(jīng)濟資源充沛,住房擁有率比較高。要提高整個(gè)社會(huì )的住房擁有率,就必須通過(guò)經(jīng)適房建設來(lái)讓更多的中低收入階層能夠購買(mǎi)自己的住房。當住房擁有率普遍提高后,社會(huì )就能從中大大獲益。
戰后美國推行了許多政策來(lái)提高住房擁有率,最近幾十年也通過(guò)立法推動(dòng)經(jīng)濟適用房的建設。這些政策和法律措施,自然要建立在大量經(jīng)驗研究的基礎上。這些經(jīng)驗研究汗牛充棟,我們不妨簡(jiǎn)單歸納其結論,看看對中國社會(huì )是否有借鑒意義。
住房擁有率高的一個(gè)最大的社會(huì )效益,就是社會(huì )的和諧和穩定。美國的一系列研究,也不過(guò)是證實(shí)了“有恒產(chǎn)者有恒心”、“兔子不吃窩邊草”這些中國的傳統智慧:房主比租戶(hù)在自己的社區里居住時(shí)間長(cháng)得多,因而對于維護整個(gè)社區的利益（也就是自己的“窩邊草”）更有責任心,更能積極地參與當地的公共事務(wù),鄰里之間更友善,同時(shí)犯罪率也更低。另外,擁有房子的家庭和租房住的家庭的子女在學(xué)校的表現也有顯著(zhù)區別:前者行為更加良好,學(xué)業(yè)更加出色;后者則無(wú)論是在行為上和學(xué)業(yè)上問(wèn)題都比較多。比如青少年懷孕的比例,會(huì )隨著(zhù)住房擁有率的提高而降低。
我不否認各國國情不同,但人性畢竟還是相通的。市場(chǎng)經(jīng)濟比較發(fā)達的國家都懂這個(gè)道理:經(jīng)濟地位的不穩定,會(huì )誘使人成為社會(huì )的破壞性力量而非建設性力量。這也是犯罪率常常隨著(zhù)收入水平的降低而提高的原因。所以,對中低收入階層,最重要的是給他們創(chuàng )造一種穩定感,不僅要讓他們住進(jìn)廉租房,更要讓他們購買(mǎi)經(jīng)適房,使低收入者也逐漸建立自己的“恒產(chǎn)”（即“資產(chǎn)凈值”equity）。這樣,他們就會(huì )對自己的生活以及自己和所在社區的關(guān)系有個(gè)長(cháng)遠的規劃,成為負責的公民。西方發(fā)達國家過(guò)去集中興建經(jīng)適房,結果人為地創(chuàng )造了一系列窮人區,成為犯罪的淵藪,周?chē)鐓^也深受其害。一些大的住宅區因為犯罪率太高而不得不被炸掉�；谶@樣的教訓,如今大部分發(fā)達國家的經(jīng)適房建設實(shí)行混居式,即經(jīng)適房和一般商品房混合建設、彼此不分,如此就減少了人口中的經(jīng)濟隔離,讓窮人不必因為自己的居住地址而在腦門(mén)上貼個(gè)無(wú)形的“窮”字標簽。MIT的一個(gè)研究小組曾對波士頓地區的混居式經(jīng)濟適用房進(jìn)行研究,發(fā)現這種經(jīng)適房的建設對周?chē)貐^的房?jì)r(jià)不構成影響、很健康地融入了主流社會(huì )。
中國正面臨著(zhù)前所未有的城市化進(jìn)程。農民工成為城市經(jīng)濟的一個(gè)主要動(dòng)力。如果他們居無(wú)定所,則有可能影響城市治安。他們的下一代也很難接受良好的教育,降低了未來(lái)的人口素質(zhì)。長(cháng)此以往,會(huì )在這個(gè)階層形成繼承式的世代貧困。一旦世代貧困形成,就會(huì )發(fā)展成一種文化,如同當今美國的許多黑人社區一樣,使輟學(xué)、犯罪成為傳統,日后社會(huì )花成倍的錢(qián)也難根治。所以我認為,如果缺乏經(jīng)濟適用房的話(huà),未來(lái)中國社會(huì )將為此付出代價(jià)。 |
|