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| 今年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將呈調整態(tài)勢 |
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| 2009-04-24 顧建發(fā) 來(lái)源:解放網(wǎng)-新聞晨報 |
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昨天，中國社會(huì )科學(xué)院發(fā)布了2009年《房地產(chǎn)藍皮書(shū)》�！端{皮書(shū)》指出：2008年交易清淡，市場(chǎng)處于調整期，投資和投機性購房大幅減少；2009年，暖市成為調控政策的主基調，房?jì)r(jià)總體處于高位，下半年可能回暖。筆者認為，《藍皮書(shū)》對于2008年的總結應是確切的，而對于今年的走勢則有點(diǎn)過(guò)于樂(lè )觀(guān)。
首先，宏觀(guān)經(jīng)濟仍存在較大不確定性。我國今年一季度GDP增長(cháng)6.1%，在全球經(jīng)濟危機中獨樹(shù)一幟。但衰退是全球性的。4月22日，國際貨幣基金組織（IMF）宣布，預計今年全球經(jīng)濟活動(dòng)將同比下降1.3%，“這將是第二次世界大戰后至今最深的經(jīng)濟衰退”。而在我國經(jīng)濟增長(cháng)的三駕馬車(chē)中，外貿出口形勢嚴峻，消費啟動(dòng)不如人意，唯有投資一枝獨秀。因此，宏觀(guān)經(jīng)濟存在較大不確定性的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能馬上結束調整，返身向上。
其次，房地產(chǎn)暖市政策也存在較大不確定性。去年四季度開(kāi)始，中央政府和各地方政府都相繼出臺了房地產(chǎn)救市政策，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。今年以來(lái)，正當人們期盼著(zhù)政府出臺新一輪的救市政策時(shí)，政策并沒(méi)有如期而至，然而市場(chǎng)卻走出“小陽(yáng)春”的行情，各地區商品房的成交量明顯上升，說(shuō)明“政策之手”和“市場(chǎng)之手”的相互作用。如今，人們仍然期盼新一輪的救市政策。但筆者認為，可能性很小。一是住房保障制度將進(jìn)一步得到落實(shí)；二是“二套房”政策并沒(méi)有完全放開(kāi)，上海銀監局最近就重申了“二套房”政策；三是包括上海在內的一些地方政府已經(jīng)明確表示，不會(huì )出臺新一輪的救市政策。因此，說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖為時(shí)尚早。
其三，房地產(chǎn)價(jià)格體系還不盡完善。我國改革開(kāi)放30年來(lái)，應該說(shuō)大部分商品的價(jià)格體系基本完善，然而在住房上，價(jià)格體系卻是非常值得研討的。當前我國各地房?jì)r(jià)變動(dòng)情況，是依據總價(jià)除以總成交量得到一個(gè)平均房?jì)r(jià)。這在房?jì)r(jià)價(jià)差不大的城市，房?jì)r(jià)表現比較平穩；而在房?jì)r(jià)價(jià)差較大的地區，房?jì)r(jià)則表現出劇烈波動(dòng)。如去年上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)，曾有媒體報道，某一日房?jì)r(jià)下跌24%，其依據就是上述公式得出的結論。事實(shí)上，當天低價(jià)房的成交量遠遠大于高價(jià)房，大大拉低了平均價(jià)格。如果第二天高價(jià)房的成交量大于低價(jià)房，則均價(jià)又會(huì )大幅上升。而實(shí)際的房?jì)r(jià)變動(dòng)并沒(méi)有如此劇烈。因此，如何讓房地產(chǎn)的價(jià)格體系正確反映市場(chǎng)情況，應是當務(wù)之急。
此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)調整時(shí)間也還不夠。根據經(jīng)濟周期理論的“復蘇、繁榮、衰退、蕭條”四階段來(lái)看，經(jīng)濟調整不可能在一年之內結束。我國的經(jīng)濟應也概莫能外�？v觀(guān)我國房地產(chǎn)周期的歷史表現，大約上升期為4-5年，調整期為2-3年。因此，無(wú)論從我國經(jīng)濟周期還是房地產(chǎn)周期來(lái)看，2009年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將是一個(gè)調整時(shí)期。 |
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