伴隨房市的“小陽(yáng)春”,民間版（抑或學(xué)者版）的“國家住房建設制度（2010—2050）”也在不久前出籠,人們對此褒貶不一。
曾有媒體將民間版“國家住房建設制度”歪解為官方版的第三次國家住房制度改革。一石激起千層浪,媒體有意無(wú)意間的“偷梁換柱”逼迫民間版“國家住房建設制度”執筆人李開(kāi)發(fā)先生不得不高調辟謠。這一辟謠在澄清所謂的第三次住房制度改革姓“民”不姓“官”,進(jìn)一步引發(fā)了市場(chǎng)對這個(gè)民間版國家住房制度的廣泛爭議。對此,口誅筆伐者有之,不屑一顧者有之,贊揚者亦有之。
民間版國家住房建設制度改革建議稿在全球經(jīng)濟金融危機、國內高房?jì)r(jià)泡沫繼續引來(lái)置疑和中國經(jīng)濟進(jìn)入最困難的時(shí)期推出,引起關(guān)注是必然的。筆者認為,建議稿盡管傳出了民間積極參與國家住房建設改革的強烈意愿,但建議稿的整體架構和具體內容等缺乏系統性、完整性和穩定性。
建議稿以住房結構性調整為主線(xiàn),建議構筑以住宅土地使用權住房、調劑類(lèi)自住型住房和廉租房為主的城鄉一體化住房保障體系“新框架”,并實(shí)行嚴格的住房類(lèi)型管制、價(jià)格管制和利潤上限管制。但建議稿未能指向現有住房市場(chǎng)的痼疾。一方面,建議稿牽涉的范圍雖然不少,但關(guān)鍵的領(lǐng)域卻并沒(méi)有觸及。從產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈上看,現有房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度仍然不高,一級市場(chǎng)非市場(chǎng)化和官方化是長(cháng)期以來(lái)的最大癥結。政府壟斷土地一級市場(chǎng)混淆了政府與市場(chǎng)邊界,使得整個(gè)房市成為了一個(gè)土地資源為政府壟斷的官方市場(chǎng),導致了政府與民爭利的亦官亦商格局,制約了房市的真正市場(chǎng)化;不可避免地形成了地方政府、開(kāi)發(fā)商和銀行等供給方的強勢,與消費者作為需求一方相對弱勢的沖突。遺憾的是,這份學(xué)者建議稿對當前住房市場(chǎng)的主要癥結沒(méi)有深入涉及,而這一主要癥結得不到妥善處理,其它的環(huán)節將無(wú)法獲得根本性突破。
另一方面,當前住房體系背后還潛存著(zhù)諸多與社會(huì )福利相關(guān)的問(wèn)題。如住房與生育、教育資源的掛鉤;沒(méi)有自有住房的城鎮戶(hù)口夫婦,在生育小孩方面存在著(zhù)落戶(hù)難問(wèn)題。而戶(hù)口與教育資源直接關(guān)聯(lián),居民沒(méi)有自有住房小孩就很難享受到公共教育資源和教育福利等。住房捆綁政府公共資源與服務(wù)的現實(shí),不僅為市場(chǎng)投機炒作提供了空間,同時(shí)也使政府資源供給本應有的“公共屬性”被淡化。這份建議稿對房地產(chǎn)市場(chǎng)這一不合理的現象也沒(méi)有擊中要害,顯然這份建議難以稱(chēng)得上是第三次住房制度改革。
建議稿中也未給整個(gè)房地產(chǎn)體系作一個(gè)系統性、完整性的制度構造,相反建議稿進(jìn)一步加強了政府權力對市場(chǎng)的干預。建議稿所勾勒的保障性住房體系,既加強了政府公權力,又有替政府甩公共服務(wù)包袱地嫌疑。建議稿認為,只要政府給政策而不需出錢(qián),廉租房建設可以市場(chǎng)化進(jìn)行。這本身混淆了政府公共職能與開(kāi)發(fā)商商業(yè)職能的邊界。至于曾有開(kāi)發(fā)商在廣州推行廉價(jià)公寓,那只是一種企業(yè)的社會(huì )公益事業(yè),不具有普適性,無(wú)法將其全面引入政府廉租房建設過(guò)程中。因此,把該建議稿拔高為民間版第三次住房制度改革,有些言過(guò)其實(shí)。
從具體內容看,建議稿提出借鑒農村宅地基經(jīng)驗實(shí)行城鄉一體化的住房土地使用權管理,并永久化居民住房土地使用權。誠然,目前農村很少出現農民無(wú)房的問(wèn)題,但農村宅基地越來(lái)越無(wú)法滿(mǎn)足需求,農民無(wú)房的問(wèn)題今后可能會(huì )成為一個(gè)突出問(wèn)題。同時(shí),農村與城市有較大的差別,用農村宅基地方式解決城市住房矛盾也不具備可實(shí)行性。
筆者贊成改變當前城鎮住房土地使用權70年的期限,但反對建議稿中繁瑣且不允許轉讓土地使用權的建議。筆者認為,可以考慮借用《物權法》中的一個(gè)重要概念——用益物權來(lái)替代當前土地的所有權或使用權概念,即一旦居民購買(mǎi)了住房就擁有了該住房下土地的永久性用益物權。用用益物權來(lái)替代目前的土地使用權,既避免了私人的土地70年使用權與國家所有權的矛盾沖突,又避免土地使用權與所有權的分隔。
建議稿提出對多套住房持有者征稅,稅率在0.25-1.25%的級差范圍內。顯然,在持有環(huán)節而非交易環(huán)節征稅是合理的,但如果另起爐灶征收所謂的占用稅,那么這本身就擾亂了整個(gè)稅制秩序,并不可取。
當前房地產(chǎn)的相關(guān)稅種都集中在交易而非持有環(huán)節,這導致了本來(lái)該分布在未來(lái)的稅收集中出現在當期。因此,把當前的稅種逐漸整合成為物業(yè)稅在持有環(huán)節征收,本身既不會(huì )增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅負,同時(shí)給地方政府創(chuàng )造一個(gè)細水長(cháng)流的稅源。物業(yè)稅本來(lái)就具有遏制房產(chǎn)炒作的作用,而無(wú)需另起爐灶征收其它的占用稅等新稅種。
總之,建議稿本身并不是一個(gè)成熟的住房制度方案,很多問(wèn)題需建議稿作者進(jìn)一步細致的斟酌,甚至徹底的修改。畢竟,該建議稿并不是一個(gè)系統性、完整性的住房制度框架,而且建議稿本身也存在邏輯混亂性。當然,建議稿還是向有關(guān)部門(mén)發(fā)出了一個(gè)來(lái)自民間的聲音,有一定的意義。 |
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