國家統計局日前公布了《2009年1-3月全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況》。與去年第4季度蕭條境況不同,全國商品房今年首季銷(xiāo)售顯示轉好勢頭:全國商品房銷(xiāo)售額5059億元,同比增長(cháng)23.1%;銷(xiāo)售面積11309萬(wàn)平方米,同比增長(cháng)8.2%。其中,東部地區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額增速分別達到12.8%和29.1%,仍是拉動(dòng)商品房銷(xiāo)售的主力。全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比下降1.3%,降幅比2月擴大0.1個(gè)百分點(diǎn),環(huán)比上漲0.2%,這是自去年7月以來(lái)的首次回升。雖然反映整個(gè)市場(chǎng)運行狀況的“全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數”繼續下滑,達到94.74,但降幅已較2月大幅收窄。
從以上成交放量、價(jià)格止跌的趨勢看,房地產(chǎn)市場(chǎng)的底部有可能正在形成。這是房地產(chǎn)信貸政策松綁、企業(yè)自身資金壓力減緩以及住房需求釋放的綜合結果。
年初以來(lái),我國信貸投放節節加速,中長(cháng)期貸款快速增長(cháng),票據融資量放大,而中長(cháng)期貸款除流向中央政府和地方政府配套設施項目之外,還有一部分流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。據我們在基層銀行的調研,部分地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將期限短的開(kāi)發(fā)貸款展期或續約,將期限拉長(cháng);還有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則以樓盤(pán)為抵押從銀行獲得長(cháng)期貸款,這都使開(kāi)發(fā)商獲得了一定的資金支撐。此外,開(kāi)發(fā)商還靈敏地感覺(jué)到資本市場(chǎng)對再融資開(kāi)閘的細微動(dòng)靜,幾乎所有上市大開(kāi)發(fā)商都積極籌備在資本市場(chǎng)再融資,這對于市場(chǎng)回暖有很大的促進(jìn)作用。
政府的支持固然重要,但是,在市場(chǎng)低迷的情況下,如何釋放購買(mǎi)者的潛在需求并向其提供優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的住房,仍是房地產(chǎn)企業(yè)必須應對市場(chǎng)的關(guān)鍵。在本輪樓市調整中,房?jì)r(jià)逐漸走低使自住剛性需求增加,促使近期交易量回暖;與此同時(shí),國家明確提出鼓勵改善性購房,并通過(guò)降低交易稅費等政策刺激改善性戶(hù)型的成交,這使得潛力巨大的改善型需求也開(kāi)始釋放。
從短期來(lái)看,信貸支撐、消費信心以及房市供求的變化都使樓市回暖的可能性進(jìn)一步增加。但長(cháng)期看來(lái),目前的反彈尚不具備可持續性,且國內外宏觀(guān)經(jīng)濟的不確定性使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走勢更加難以準確把握。因此,“小陽(yáng)春”行情要迎來(lái)“艷陽(yáng)天”,仍需要多方合力。
首先,政府應努力引導房?jì)r(jià)合理回歸。更確切地說(shuō),房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)應該步入一個(gè)“平民化時(shí)代”。這就要求政府充分利用政策性住房調劑住房的市場(chǎng)價(jià)位。保障性住房和限價(jià)房等政策性住房的大量入市,固然會(huì )分流商品房的市場(chǎng)份額,但同時(shí)也會(huì )對房?jì)r(jià)尤其是中高端商品房?jì)r(jià)格起到平衡、穩定作用,從而引導開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)中低價(jià)商品房,以促進(jìn)整體房產(chǎn)價(jià)格的合理回歸。
其次,房企應努力挖掘改善性居住需求。一個(gè)健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)應由自住性需求、改善性需求、投資性需求共同支撐,單獨依靠某一方面的需求是難以持續的。從長(cháng)期來(lái)看,剛性需求進(jìn)一步構成市場(chǎng)轉變推力的能力會(huì )越來(lái)越小,而中產(chǎn)階層的改善性需求將是住房消費的主力。要活躍房地產(chǎn)業(yè),就需要改善性需求的進(jìn)一步釋放。日前出臺的“房貸新政”將“改善型住房”從二次置業(yè)中剝離出來(lái),與“投資性需求”加以區別對待,已表明政府對這部分需求的支持和重視。因此,房地產(chǎn)市場(chǎng)能否真正回暖也將取決于未來(lái)改善型需求的釋放程度。房地產(chǎn)企業(yè)應該看到這種趨勢,根據市場(chǎng)和需求變化,主動(dòng)采取措施,如適度加大地段、環(huán)境、戶(hù)型等方面更為優(yōu)越住宅的開(kāi)發(fā)比例,在樓市境況尚未明朗化的情況下?tīng)幦「嗟挠欣蝿荨?BR> 為了實(shí)現“保增長(cháng)”的經(jīng)濟目標,在“國九條”、“金融30條”等政策推出的基礎之上,中央仍會(huì )繼續采取全面的政策支持房地產(chǎn)回暖,力求保障民生與樓市發(fā)展的統一協(xié)調。這就要求銀行繼續支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理的融資需求,合理加大對中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持力度,并對有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的兼并重組提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。
政府希望有一個(gè)健康、穩健發(fā)展的中國房地產(chǎn)市場(chǎng),開(kāi)發(fā)商期待一個(gè)健康公平的競爭環(huán)境,而老百姓盼的是有自身能負擔得起的房子,這三者其實(shí)并不矛盾。只要能協(xié)調好居民、政府和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利益,讓房?jì)r(jià)與居民購買(mǎi)力“漸行漸近”,應該能達到
“三贏(yíng)”。 |
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