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經(jīng)歷四月下旬的調整之后，市場(chǎng)再度出現強勁上漲。在這個(gè)過(guò)程中，我們注意到土地市場(chǎng)出現了一個(gè)標志性的事件：土地價(jià)格在四月底出現逆轉，五月初香港市場(chǎng)對此做出強烈反應，很多內地房地產(chǎn)股出現了當日上漲10%至20%的走勢。從以往的情況來(lái)看，這往往意味著(zhù)地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)走向復蘇，而不是此前人們廣泛預期的反彈�；谶@一因素，我們認為，房地產(chǎn)板塊已經(jīng)出現了系統性的中長(cháng)期機會(huì )，通俗講，地產(chǎn)股牛市來(lái)臨了。
土地市場(chǎng)出現明確拐點(diǎn)
四月份中國經(jīng)濟最大看點(diǎn)，是土地市場(chǎng)的回暖和“地王”的再現。先是溫州原溫州長(cháng)運集團有限公司地塊以19607
元/平方米的成交樓面價(jià)格，成為09年目前為止的“單價(jià)地王”。再是大連金賽置地有限公司以37.48
億的總價(jià)拿下大連高新區廟嶺村紅凌路兩側7宗地塊，成為本月總價(jià)“地王”。
然后我們又看到，深圳位于回龍埔平西路和愛(ài)心路交會(huì )處2宗捆綁地塊，14
分鐘內舉牌113 次，以高出底價(jià)2.7億的價(jià)格成交，地塊溢價(jià)51%。上海青浦徐涇鎮3 號地塊有10 家開(kāi)發(fā)商參與競價(jià)，金地以5.6
億摘得地塊，地塊溢價(jià)水平高達82%。重慶渝北區觀(guān)音橋組團E 分區地塊經(jīng)過(guò)14 家開(kāi)發(fā)商19 輪競價(jià)后，以4900 萬(wàn)元的價(jià)格被重慶仁強收入囊中，地塊溢價(jià)43%。
這一組數據表明，中國土地市場(chǎng)出現了集體復蘇。土地市場(chǎng)的回暖，再度印證了當前樓市的回暖：開(kāi)發(fā)商無(wú)論是資金實(shí)力上，還是對未來(lái)樓市的信心上，都在回暖。而近期國務(wù)院發(fā)布的商品住房項目資本金比例將下調的通知，將再度為房企資金松綁，使房企的負債能力以及滾動(dòng)開(kāi)發(fā)能力都進(jìn)一步提高。H股的中資地產(chǎn)股對此作出強烈反應，碧桂園和雅居樂(lè )地產(chǎn)全周分別上漲23%和26%。滬深地產(chǎn)指數分別上漲10%和15%。
土地拐點(diǎn)將引發(fā)地產(chǎn)股在二、三年內上漲4至6倍
那么，為什么資本市場(chǎng)會(huì )對地價(jià)拐點(diǎn)給出如此強烈的反應？這是因為地價(jià)拐點(diǎn)是確認房地產(chǎn)板塊中長(cháng)期趨勢的重要的標準。
2007年12月前后，廈門(mén)集美地塊和廣州金沙洲地塊地價(jià)出現大幅下沉，與相近地塊相比，土地單價(jià)的跌幅在50%左右。在這樣的背景下，筆者撰文指出房地產(chǎn)板塊向下的拐點(diǎn)已經(jīng)確認，股價(jià)跌幅將在60%-80%左右。從后來(lái)房地產(chǎn)指數運行情況看，滬深房地產(chǎn)指數跌幅正好在80%左右。
當時(shí)我們預測地產(chǎn)股下跌60%至80%的主要依據是地產(chǎn)股的NAV（預測凈資產(chǎn)值）情況，在房?jì)r(jià)一個(gè)預期向下的市場(chǎng)中，地產(chǎn)股的NAV會(huì )出現20%至30%的下調，與此同時(shí)，分析師們由于對地產(chǎn)股的謹慎態(tài)度，會(huì )在NAV基礎上再給出20%-50%的折價(jià)。兩重影響下，地產(chǎn)股出現60%至80%的下跌是正常的。
在回到當前市場(chǎng)，在地價(jià)確認向上拐點(diǎn)后，地產(chǎn)板塊的運行將出現顯著(zhù)的重估，這種重估和地價(jià)確認下跌時(shí)，正好是相反的。首先，它將糾正此前的NAV下調和股價(jià)對于NAV的折價(jià)，在這個(gè)基礎是地產(chǎn)股的價(jià)格就將上漲2至3倍；其次，隨著(zhù)地價(jià)的進(jìn)一步回暖，分析師對地產(chǎn)股的NAV預測會(huì )出現20%至30%的調高；與此同時(shí)，對地產(chǎn)股的估價(jià)方面，會(huì )在NAV基礎上再給出20%至50%的溢價(jià)。所以，地產(chǎn)股可能已經(jīng)上漲2至3倍的基礎上，進(jìn)一步上漲1至2倍。最終的目標是，地產(chǎn)指數創(chuàng )出新高。在這個(gè)過(guò)程里面，地產(chǎn)股從最低點(diǎn)計算的累計升幅可能達到400%至600%。當然，這可能需要二至三年的時(shí)間來(lái)實(shí)現。
中國房地產(chǎn)業(yè)在政府的強力支持下提前復蘇
這次地產(chǎn)業(yè)的調整結束的時(shí)間要普遍早于業(yè)內人士的估計，我們可以從地產(chǎn)商2008年年報看出這一端倪。直到年報發(fā)布的3月份，龍頭老大萬(wàn)科依然認為地產(chǎn)業(yè)調整尚未見(jiàn)底；但在4月下旬的機構投資者會(huì )議上，萬(wàn)科高層承認對于地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)于謹慎，已經(jīng)失去了在去年四季度的最好拿地時(shí)機。
引發(fā)地產(chǎn)業(yè)調整結束的主要動(dòng)力來(lái)自于居民潛在壓抑的購房需求，而這種需求又與政府的支持有關(guān)，其中降低按揭貸款利率相對于降低了2成左右的房?jì)r(jià)。
也就是說(shuō)，在金融危機的大背景下，中國房地產(chǎn)業(yè)在政府的強力支持下提前復蘇；而基于長(cháng)期的看法，人們對于住房需求在城市化達到60％前，依然存在較強的動(dòng)力。所以，長(cháng)期與短期的結合導致地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷18個(gè)月的調整后，將迎來(lái)更加美好的前景。
這里值得一提的是梁錦松近期的觀(guān)點(diǎn)：個(gè)人來(lái)說(shuō)，我對中國的房地產(chǎn)行業(yè)是很看好的，從宏觀(guān)的角度來(lái)看，你可以看到一個(gè)很大的人口基數，很快的城市化速度，迅速形成的中產(chǎn)階級，以及城市改建，然后整個(gè)銀行業(yè)放貸還沒(méi)有過(guò)度杠桿化。所以長(cháng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )很好。我們黑石會(huì )在住宅房產(chǎn)/零售房產(chǎn)上，都有所投資。
積極看待地產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)股投資
就短期來(lái)看，房屋銷(xiāo)售有望在未來(lái)兩個(gè)季度保持活躍態(tài)勢，而房?jì)r(jià)則有望保持平穩或略微上漲。
一方面，由于國內流動(dòng)性持續改善，而銀行的貸存比率也將會(huì )上升；而且政府不會(huì )過(guò)早轉向收緊流動(dòng)性�；谶@一判斷，我們認為今年不會(huì )有任何凈流動(dòng)性遭抽走的情況出現，在此基礎上，房屋成交將保持活躍態(tài)勢。而07、08年壓抑需求的釋放，將導致最近一到兩個(gè)季度的房屋成交保持在目前水平上。
另一方面，至少從珠三角而言，房?jì)r(jià)可能見(jiàn)底了。至于房?jì)r(jià)收入比，我們認為實(shí)際的房?jì)r(jià)應該在6-8倍左右，這意味著(zhù)房?jì)r(jià)相對于收入而言，并沒(méi)有處在很高的水平上。從全國的角度看，房?jì)r(jià)的調整可能也將告一段落。
基于以上的分析，我們積極看待地產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)股投資。 |