幾個(gè)月前還備受煎熬的開(kāi)發(fā)商，目前正被房市的“小陽(yáng)春”激蕩得有些沉醉不知歸途。近來(lái)，因北京、上海、深圳、廣州等主要城市樓市成交量的回暖，開(kāi)發(fā)商收緊的現金流終于有了些許舒緩的機會(huì )。而現金流的舒緩似乎也“壯大”了開(kāi)發(fā)商的膽，他們再次用漲價(jià)策略碰撞市場(chǎng)的神經(jīng)，投行也開(kāi)始集中式唱多，甚至部分機構投資者做多。然而，伴隨著(zhù)漲價(jià)的是許多城市住房成交量出現了環(huán)比回落，進(jìn)入5月份以來(lái)，樓市再次偏離了傳統銷(xiāo)售旺季的軌道，再現走弱端倪。房市無(wú)疑陷入了典型的囚徒困境之中。

    借勢提價(jià) 房市險象環(huán)生

　　筆者認為，當前開(kāi)發(fā)商借勢4月“小陽(yáng)春”來(lái)提價(jià)，為房市營(yíng)造買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的氣勢，將很可能扼殺掉市場(chǎng)很不容易才聚斂起來(lái)的活躍人氣。
　　對于購房者來(lái)說(shuō)，提價(jià)行為將使他們再次陷入買(mǎi)還是不買(mǎi)的兩難選擇中，從而使房市進(jìn)一步失去成交量的支撐。另一方面，對于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，當前漲房?jì)r(jià)無(wú)疑帶有明顯的對賭特征。開(kāi)發(fā)商賭的是購買(mǎi)者的等待耐力，其賭注是企業(yè)的命運。筆者認為，不管開(kāi)發(fā)商賭贏(yíng)賭輸，開(kāi)發(fā)商都是最后的輸家。賭贏(yíng)了確實(shí)在單位住房上提高了凈利潤，但犧牲的是成交量。畢竟目前經(jīng)濟、市場(chǎng)、個(gè)人就業(yè)和收入等都存在明顯不確定性，漲價(jià)收攬的是那些急迫購房且購買(mǎi)力相對較高的人，但與此同時(shí)，卻遏制了大量潛在的購買(mǎi)者——這部分人雖然需要住房，但當前房?jì)r(jià)超越了其購買(mǎi)力和風(fēng)險承受能力。因此，開(kāi)發(fā)商賭若贏(yíng)了，是賺了現在迷失了未來(lái)；開(kāi)發(fā)商若賭輸了，就意味著(zhù)其漲價(jià)行為將加劇市場(chǎng)萎縮，房?jì)r(jià)將面臨更大幅度的調整，畢竟再次激活房市自住型需求者的成交人氣需要付出更大的代價(jià)。

　　投機濃重 如同殺雞取卵

　　4月房市的“小陽(yáng)春”不僅誘惑開(kāi)發(fā)商的跟進(jìn)漲價(jià)，而且投機氣氛也再次籠罩下來(lái)。日前，瑞銀證券等國際投行發(fā)布的最新報告稱(chēng)，受終端需求的拉動(dòng)，中國房地產(chǎn)投資市場(chǎng)將在今年下半年實(shí)現強勢復蘇，從而將中國房地產(chǎn)業(yè)帶入整體復蘇的軌道。
　　而國內的部分機構投資者據稱(chēng)已開(kāi)始做多地產(chǎn)股。確實(shí)，股市從低點(diǎn)反彈至最高的2600多點(diǎn)，許多行業(yè)的股票已經(jīng)漲了接近一倍，地產(chǎn)板塊則相對漲幅有限。按照之前股市的運行軌跡，板塊的輪動(dòng)效應相當明顯，特別是在弱勢中板塊的輪動(dòng)走勢最為突出。然而，不論是國際投行的唱多，還是國內部分機構投資者的謹慎做多，筆者認為其中摻雜更多的是投機性的炒作。
　　首先，當前房市是否如國際機構所說(shuō)的那樣受最終需求拉動(dòng)進(jìn)入復蘇軌道？至少現在并沒(méi)有看出房市走出調整期的有力佐證。在房市調整期，房?jì)r(jià)的調整客觀(guān)上會(huì )帶來(lái)需求的非持續釋放，原因是由于個(gè)體購買(mǎi)力的不同，房?jì)r(jià)到某個(gè)價(jià)位就會(huì )增加對應購買(mǎi)力的迫切需求者的購買(mǎi)行為的可能性。因此，在房市調整期也會(huì )出現一波波小購買(mǎi)潮。但顯然這種購買(mǎi)潮不是反彈的標志，而是繼續調整的信號。
　　其次，當前房產(chǎn)保值成為炒作房?jì)r(jià)和地產(chǎn)股的一種重要口號。部分機構投資者認為，在可預見(jiàn)的通脹壓力下，投資房產(chǎn)可以保值。正如人民幣升值提高房產(chǎn)價(jià)值一樣，通脹下房產(chǎn)保值或許也只是一種炒作借口。從長(cháng)周期來(lái)看，通脹對房?jì)r(jià)的影響是中性的。因為通脹是單位貨幣購買(mǎi)力下降的問(wèn)題，在通脹下投資房產(chǎn)，實(shí)際上是把高能貨幣變成沉淀資產(chǎn)。更進(jìn)一步講，一旦出現通脹，房地產(chǎn)這一資本密集型的資產(chǎn)的流動(dòng)性和交易活躍度將更低，畢竟在通脹下購置資本密集型不動(dòng)產(chǎn)是代價(jià)高昂的投資。
　　由此看來(lái)，目前制約中國房市的根本原因是價(jià)格泡沫。從房?jì)r(jià)收入比看，中國許多城市的房?jì)r(jià)收入比在10倍以上，表明目前的房市處于高泡沫高風(fēng)險階段；從銀行主要衡量的指標——居民收入償債比來(lái)看，有關(guān)研究數據顯示該指標目前達到了50%以上，北京甚至達到了77%。該指數意味著(zhù)居民收入的一半以上需要還銀行的按揭款，高房?jì)r(jià)正在或已經(jīng)開(kāi)始影響到銀行的按揭貸款質(zhì)量。
　　因此，4月的“小陽(yáng)春”若成為開(kāi)發(fā)商漲價(jià)和國內機構投資者的炒作題材，無(wú)疑將是一個(gè)沒(méi)有贏(yíng)家的博弈。