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| 2009-05-31 馬光遠 來(lái)源:廣州日報 |
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筆者最擔心的是，下調資本金比例的政策用意會(huì )被誤讀，成為開(kāi)發(fā)商又一根漲價(jià)的稻草，這將進(jìn)一步延緩房地產(chǎn)調整的周期。
國務(wù)院近日公布了固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的調整結果，最引人關(guān)注的是，商品房投資的最低資本金比例從35%調低至20%，調整幅度之大，出乎業(yè)界意料
。
商品房資本金比例制度建立于1996年，指開(kāi)發(fā)商自有資金占其全部開(kāi)發(fā)資金的比例，通過(guò)此制度來(lái)調控銀行的信貸風(fēng)險。2004年9月，為了給房地產(chǎn)投資過(guò)熱降溫，商品房資本金比例被調高至35%。本次下調15個(gè)百分點(diǎn)以后，等于恢復到1996年的水平。
商品房投資資本金比例的大幅下調，至少折射出房地產(chǎn)業(yè)的兩個(gè)不容否定的現象：一是房地產(chǎn)投資低迷的現狀并未在“小陽(yáng)春”行情下得以扭轉。數據顯示，今年1～3月，全國完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4880億元，比去年同期回落28.2個(gè)百分點(diǎn)；二是房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈之緊張，可能超乎外界的想象，一季度投資的萎縮，和資金緊張不無(wú)關(guān)系。
從政策的初衷看，通過(guò)降低資本金比例的“加杠桿化”的政策效應，刺激房地產(chǎn)投資，從而保增長(cháng)的意圖非常明顯。如果說(shuō)之前的房地產(chǎn)“救市”政策大多有利于購房者，而降低資本金比例則完全有利于開(kāi)發(fā)商。筆者認為，從保增長(cháng)的根本目的而言，這樣的政策無(wú)可厚非，畢竟房地產(chǎn)對于GDP的貢獻有目共睹。但下調資本金比例會(huì )否成為房地產(chǎn)業(yè)走出低迷、重拾升勢的拐點(diǎn)卻需慎重分析。
首先應該指出，盡管下調資本金比例幅度高達15個(gè)百分點(diǎn)，但名義上拉動(dòng)的投資額不過(guò)3000億元左右，而目前房地產(chǎn)業(yè)的資金缺口高達9000多億元，不會(huì )從本質(zhì)上改變房地產(chǎn)業(yè)資金匱乏的現狀。
其次，目前房地產(chǎn)完全陷于自身制造的“投資悖論”中，按照開(kāi)發(fā)商和唱多樓市的專(zhuān)家的觀(guān)點(diǎn)，房地產(chǎn)需求“剛性”的局面未來(lái)30年都不會(huì )有大的變化。既然如此，就應該義無(wú)反顧地加大投資，然而開(kāi)發(fā)商卻一邊唱多，一邊“做空”，不愿加大投資。這個(gè)“投資悖論”的根源就在于房?jì)r(jià)與居民購買(mǎi)力之間嚴重脫節的矛盾并沒(méi)有解決，畸高房?jì)r(jià)依然是房地產(chǎn)業(yè)低迷的罪魁禍首。如果開(kāi)發(fā)商真的認為房?jì)r(jià)不高，就不會(huì )顧慮風(fēng)險而不愿投資。
第三，筆者此前就曾判斷，在樓市供過(guò)于求的基本面、居民購買(mǎi)力、宏觀(guān)經(jīng)濟不明朗、信貸政策不會(huì )持續和房地產(chǎn)自身周期等諸多因素主導下，下半年房地產(chǎn)將面臨更嚴峻的局面，房?jì)r(jià)反彈不會(huì )持續，直至價(jià)格真正調整到位。在下調資本金比例之后，筆者依然堅持這個(gè)判斷。而且，以前詭異的反彈行情和拿地熱情總算找到了政策層面的答案。開(kāi)發(fā)商在5月份交易量大幅下降的情況下突然掀起拿地熱潮，不排除有提前獲悉國家政策的可能。
筆者認為，下調資本金比例不僅不會(huì )成為房地產(chǎn)擺脫低迷的政策“拐點(diǎn)”，反而恰恰說(shuō)明最近的反彈行情不過(guò)是一次虛假繁榮。巨大的空置面積、緊繃的資金鏈條、居高不下甚至一有風(fēng)吹草動(dòng)就強勁上漲的房?jì)r(jià)都不是短期可以改變的，開(kāi)發(fā)商需要認清這個(gè)現實(shí)。筆者最擔心的是，下調資本金比例的政策用意會(huì )被誤讀，成為開(kāi)發(fā)商又一根漲價(jià)的稻草，這將進(jìn)一步延緩房地產(chǎn)調整的周期。而且，因為資本金比例的下調，開(kāi)發(fā)企業(yè)可能將風(fēng)險向銀行進(jìn)一步轉嫁，這也是必須事前警惕的。 |
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