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| 2009-06-01 喬新生 來(lái)源:東方早報 |
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深圳市人大近日通過(guò)的《關(guān)于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》明確規定，違法建筑除未申報的外，符合確認條件的，按規定辦理初始登記，依法核發(fā)產(chǎn)權證。這是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的標志性事件，也是縮小我國城鄉差距的契機。
小產(chǎn)權房是由鄉鎮政府或者鄉村社區自治組織（村民委員會(huì )）頒發(fā)房產(chǎn)證，建筑在農村集體土地上的商品房。根據《城市房地產(chǎn)管理法》的規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須取得政府頒發(fā)的資格證書(shū)，縣級以上人民政府有權核發(fā)房產(chǎn)證。鄉鎮政府或者鄉村社區自治組織不得在集體土地上建設商品房，不能對外核發(fā)房產(chǎn)證。按照現行《建筑法》、《土地管理法》的規定，如果從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，必須取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)；用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地必須是國有土地；如果將集體土地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，那么，必須由政府辦理土地征用手續，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)公開(kāi)競價(jià)的方式取得土地使用權。
按照現行的制度設計，集體經(jīng)濟組織獲得基本土地補償之后，不能再獲得土地轉讓收益。正因為如此，一些大中城市郊區的集體經(jīng)濟組織“先斬后奏”，在集體所有的土地上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并且以小產(chǎn)權房的名義對外出售。這種集體的公開(kāi)違法行為，不僅得到了集體經(jīng)濟組織成員的支持，而且贏(yíng)得了消費者的青睞。
小產(chǎn)權房的出現，無(wú)疑給決策者出了一個(gè)難題。如果強行取締，那么，不僅會(huì )損害消費者的利益，而且會(huì )引發(fā)社會(huì )矛盾�？墒�，如果任其發(fā)展下去，那么，必然會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。所以，決策者必須審時(shí)度勢，盡快處理小產(chǎn)權房這一歷史遺留問(wèn)題。然而，在這個(gè)問(wèn)題上存在著(zhù)兩種不同的思路：一種是宣布小產(chǎn)權房的存在不合法，并聲言堅決予以取締；另一種則是找出問(wèn)題的癥結所在，因勢利導地處理歷史遺留問(wèn)題。
深圳市沒(méi)有回避問(wèn)題，而是在現有的法律框架內，找到了解決問(wèn)題的根本方法。小產(chǎn)權房之所以存在，原因不在于法律制度，而在于法律制度的實(shí)施。只要政府按照《城鄉規劃法》，對鄉村建設進(jìn)行合理的規劃，并且按照《土地管理法》對土地進(jìn)行分類(lèi)管理，依照平等原則，賦予鄉村集體經(jīng)濟組織土地開(kāi)發(fā)權，允許鄉村集體經(jīng)濟組織從事農村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設，那么，這個(gè)問(wèn)題就不會(huì )存在�？墒�，在法律實(shí)施的過(guò)程中，由于沒(méi)有顧及到鄉村集體經(jīng)濟組織的合法利益，而只是一味地借助于集體土地征收、征用制度，強行將農村集體經(jīng)濟土地轉化為國有土地，結果導致鄉村集體經(jīng)濟組織成員的利益受到損害。小產(chǎn)權房的出現，是對不合理土地政策的公開(kāi)挑戰。
對歷史遺留的小產(chǎn)權房，深圳市政府按照下列原則進(jìn)行處理：凡是依照《城鄉規劃法》、《建筑法》規定辦理建筑申報手續的，允許進(jìn)行正式的房地產(chǎn)登記；凡是違反《建筑法》、《城鄉規劃法》（過(guò)去稱(chēng)之為《城市規劃法》），沒(méi)有辦理建筑申報手續的，不予辦理房地產(chǎn)登記。這項制度的積極意義就在于，將深圳小產(chǎn)權房納入到城市規劃范圍之內。這是一種非�？茖W(xué)的管理方式，它一方面照顧到了小產(chǎn)權房所有權人的切身利益；另一方面也充分考慮到了城鄉一體化發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題，通過(guò)強化城鄉規劃，巧妙地解決了歷史遺留問(wèn)題。
從表面上來(lái)看，小產(chǎn)權房是所有權問(wèn)題，但從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權房是城鄉規劃問(wèn)題。過(guò)去實(shí)行城鄉兩元管理，鄉村建設缺乏整體規劃。我國修改頒布《城鄉規劃法》之后，困擾城鄉統一發(fā)展的法律障礙已不存在，農村集體經(jīng)濟組織完全可以在《城鄉規劃法》的引導下，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設。只要取得土地開(kāi)發(fā)資質(zhì)，鄉村集體經(jīng)濟組織就可以從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
小產(chǎn)權房合法化，是尊重農村集體經(jīng)濟組織土地所有權的重要表現。從理論上來(lái)說(shuō)，農村集體經(jīng)濟組織完全可以以所有權人的身份，最大限度地使用農村集體經(jīng)濟組織土地資源。但由于我國《土地管理法》及其配套性法規，限制農村集體經(jīng)濟組織土地的使用范圍，使得許多農村集體經(jīng)濟組織成員不能從土地工業(yè)化開(kāi)發(fā)中受益。深圳市政府承認小產(chǎn)權房的合法性，是落實(shí)憲法和法律精神的具體步驟。
但我們必須指出，各地在小產(chǎn)權房合法化的同時(shí)，還必須進(jìn)一步完善農村土地管理法律制度。在維護農村集體經(jīng)濟組織成員利益的基礎上，切實(shí)維護國家的根本利益。只要尊重農村集體經(jīng)濟組織土地所有權，那么，一切歷史遺留問(wèn)題都會(huì )迎刃而解。 |
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