●降低入市開(kāi)發(fā)門(mén)檻提升人氣    ●加大投資力度建保障性住房
    ●投資性需求減少將抑制房?jì)r(jià)    ●泡沫在市場(chǎng)長(cháng)期調整中消化

    5月27日，國務(wù)院正式宣布下調商品房資本金比例，普通商品房由35%下調了15個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)恢復到1996年水平。中央此舉意圖十分清楚，降低房地產(chǎn)入市開(kāi)發(fā)門(mén)檻，提升開(kāi)發(fā)人氣，促使房地產(chǎn)盡快回暖。
    1-4月份，全國城鎮固定資產(chǎn)投資增長(cháng)30.5%，而房地產(chǎn)投資增長(cháng)僅為4.9%，遠沒(méi)有走出去年低迷狀態(tài)。近日有媒體民意調查稱(chēng)，有70%被調查者認為，中央此舉將推高房?jì)r(jià)。
    我國房?jì)r(jià)總體上上漲幅度已經(jīng)太大，遠遠超過(guò)國際通行標準，超過(guò)人民群眾承受能力，中央政策意圖不在推高房?jì)r(jià)，市場(chǎng)也未呈現繼續上漲行情。截止3月底，全國商品房庫存積壓增長(cháng)30.5%，已經(jīng)被購置待開(kāi)發(fā)的土地高達12億平方米，市場(chǎng)不缺房，缺的是市，缺的是買(mǎi)方市場(chǎng)，現在中央降低開(kāi)發(fā)門(mén)檻，意味相對供大于求的房市市場(chǎng)將被繼續注入新房源，實(shí)現供需均衡的唯一選擇是降低房?jì)r(jià)。
    其實(shí)，房市要重拾漲勢，除了消除庫存壓力使之難以實(shí)現，還有更深層次原因：買(mǎi)方市場(chǎng)量能部分被“宣泄”，市場(chǎng)需求擴張的支撐因素已不復存在。
    首先，宏觀(guān)政策貫徹民生為上理念，加大保障性住房建設力度成為房地產(chǎn)市場(chǎng)重要政策選擇。去年，全國保障性安居工程支出181.9億元，增長(cháng)114.3%。今年政府工作報告又提出，今后3年要拿出9000億元政府投資，專(zhuān)門(mén)建設保障性住房。北京市在去年經(jīng)濟適用房開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積同比增長(cháng)27%和23.8%的基礎上，今年擬開(kāi)工800萬(wàn)平方米保障性住房建設，竣工200萬(wàn)平方米。上海在去年開(kāi)工400萬(wàn)平方米經(jīng)濟適用房基礎上，今年再開(kāi)工400萬(wàn)平方米。大規模的保障性住房建設，將把相當規模的中低收入家庭的購買(mǎi)需求，從商品房市場(chǎng)分流出去。
    其次，因為房?jì)r(jià)高得離譜，房屋租售比遠離常態(tài)，相對諸如股市等投資領(lǐng)域，房產(chǎn)投資和增值的價(jià)值基本喪失，以投資為目的的買(mǎi)方市場(chǎng)接近“歸零”。與此同時(shí)，前幾年作為買(mǎi)方市場(chǎng)的投資人，他們已經(jīng)購得的房產(chǎn)也因投資價(jià)值喪失亟待出手。今年前5個(gè)月，北京市二手房交易數額均高于新建住宅簽約量，三四月二手交易量達到41490套，高出新建住宅交易量25.51%，為去年全年總交易額的65%。投資性住房需求減少、二手房市場(chǎng)火暴，都將大幅度削弱買(mǎi)方市場(chǎng)力量。
    房市很難再現“小陽(yáng)春”，并不意味房市在短期內迅速蕭條、房?jì)r(jià)會(huì )暴跌、房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅。一是我國城市化進(jìn)程的加快、人民群眾收入水平持續提高，再加上我國計劃生育政策國情決定的家庭購買(mǎi)力，房市不缺接盤(pán)手，剛性需求具有內生持續增長(cháng)特征；二是房?jì)r(jià)下跌空間不大。在全國6萬(wàn)多房地產(chǎn)商中，并不是所有開(kāi)發(fā)商都是暴利獲得者，相當規模小地產(chǎn)商獲得的是微利，房?jì)r(jià)下跌“逼死”他們事小，他們背后的則是銀行。大批房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，對金融系統將是災難；再說(shuō)，保發(fā)展、保增長(cháng)仍然是當前我國第一位的任務(wù)，在外需嚴峻形勢短期不會(huì )緩解、內需啟動(dòng)依然困難的情況下，投資仍然是中國經(jīng)濟的“定海神針”，房地產(chǎn)作為重要投資領(lǐng)域、作為關(guān)系眾多產(chǎn)業(yè)集群興衰的關(guān)鍵環(huán)節，保房地產(chǎn)就是保投資，就是保發(fā)展。
    由于短期房?jì)r(jià)不具暴漲基礎、缺少暴跌條件，已經(jīng)積累起來(lái)的房市泡沫，可能在房市長(cháng)期調整中逐步“內消”。雖然“小陽(yáng)春”難以再現，但因房市進(jìn)入“騎虎難下”境地，房市動(dòng)蕩將在所難免。中央“新政”推出，供方力量進(jìn)一步增強，在買(mǎi)方市場(chǎng)進(jìn)一步萎縮情況下，房?jì)r(jià)沒(méi)有不跌的理由。深度整合、筑頂下行、逐步回歸理性，這當是我國房市發(fā)展的長(cháng)期趨勢。