在樓市“小陽(yáng)春”曇花一現之后,各地退房潮接踵而至。截止到5月27日,杭州當月已有113套解除合同記錄,是今年以來(lái)最多的1個(gè)月。其中,6筆1.17億元巨額退房大單尤為吸引眼球,而且退房的原購買(mǎi)人竟為樓盤(pán)投資方。杭州市政府已表示將對這一現象進(jìn)行追查。

　　事實(shí)上,杭州的退房潮只是一個(gè)縮影。今年以來(lái),在全國許多樓盤(pán)高調宣布“開(kāi)盤(pán)即售罄”的同時(shí),退房現象卻屢見(jiàn)不鮮。據統計,北京近期在售樓盤(pán)退房率最高甚至達到了30%;西安退房率也超過(guò)了6%;南京4月以來(lái)退房套數也有近200套。
　　面對退房質(zhì)疑,房產(chǎn)商給出的理由大致如下:一些項目后期降價(jià)銷(xiāo)售,前期的業(yè)主因為不滿(mǎn)提出退房;受經(jīng)濟危機影響,部分購房者的收入水平降低,貸不到款或還貸出現問(wèn)題,只得選擇退房等等。應當看到的是,作為一項大額消費,自住者在購房時(shí)往往是極為謹慎的,對自己的收入狀況也會(huì )做出較合理的預估。開(kāi)發(fā)商所稱(chēng)的情況或許存在,但這并不足以導致當下高企的退房率。其實(shí),隱藏在退房潮背后的真相在于,一些開(kāi)發(fā)商為快速回籠資金,試圖通過(guò)諸如假按揭等違規手段,人為地制造樓盤(pán)旺銷(xiāo)的緊張氣氛,以借此刺激購房者的追漲心理。
　　追根溯源,房產(chǎn)商在虛假銷(xiāo)售中頻頻得逞的根本原因,是其擁有區域樓盤(pán)供給壟斷的市場(chǎng)強勢地位。一方面,由于歷史原因,部分成立較早的開(kāi)發(fā)商曾擁有行政職能,前期通過(guò)政府劃撥土地進(jìn)行過(guò)區域開(kāi)發(fā),逐漸形成了對成熟區域市場(chǎng)的壟斷;另一方面,經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的大浪淘沙,一批擁有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商誕生,它們通過(guò)數次在同一區域拿地而逐步形成對區域樓市的壟斷供給。一批大型房地產(chǎn)旗艦企業(yè)更是擁有了區域定價(jià)的決定權,與之相比,購房者的市場(chǎng)地位則明顯要散亂微小,這就為開(kāi)發(fā)商操控價(jià)格提供了市場(chǎng)基礎。
　　其實(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格操控是與相關(guān)地方政府利益糾結在一起的。在完全市場(chǎng)經(jīng)濟條件下,開(kāi)發(fā)商對于價(jià)格的管理大可擁有充足的自由,但國內房地產(chǎn)行業(yè)的情形卻大相徑庭。由于國內的土地出讓全部由地方政府所控制,因此,地價(jià)對于房?jì)r(jià)的影響極大。目前業(yè)界普遍認為,地價(jià)成本已占到了房地產(chǎn)總成本的50%以上。再加之必要的營(yíng)銷(xiāo)費用與財務(wù)費用,開(kāi)發(fā)商的剛性開(kāi)支長(cháng)期居高不下。所以,在樓市火爆之時(shí),尚可以用高房?jì)r(jià)抵沖高成本,但是在市場(chǎng)蕭條之際,則極有可能出現由高成本制約的價(jià)格下降剛性問(wèn)題。以此而言,區域內開(kāi)發(fā)商便形成了隱形的價(jià)格聯(lián)盟。這一聯(lián)盟的存在不僅能夠讓開(kāi)發(fā)商集體對降價(jià)保持緘默,更催化了它們以虛假銷(xiāo)售等違規手段促銷(xiāo)的沖動(dòng)。
　　當下銀根趨于緊縮,開(kāi)發(fā)商為了扭轉市場(chǎng)頹勢才會(huì )更加充分地利用這一區域市場(chǎng)優(yōu)勢地位,所以虛假銷(xiāo)售問(wèn)題才會(huì )集中爆發(fā)出來(lái)。其實(shí),針對這一問(wèn)題,并不應該簡(jiǎn)單地就事論事,而是要從體制上反省房地產(chǎn)行業(yè)的弊病。比如,正是由于地價(jià)與樓價(jià)之間的緊密關(guān)系,導致地方監管部門(mén)往往會(huì )對違規銷(xiāo)售問(wèn)題“睜一眼閉一眼”。除了類(lèi)似杭州等明顯的撤銷(xiāo)合同行為被曝光外,雇用農民工排隊買(mǎi)房的現象就時(shí)常見(jiàn)諸于各地報端,但是卻罕見(jiàn)監管部門(mén)的追根與徹查。再如,開(kāi)發(fā)商囤積土地長(cháng)期荒置,也少有被依規嚴格查處的案例。
　　諸如此類(lèi)的現象表明,地方利益與開(kāi)發(fā)商違規行為之間始終存在著(zhù)紐帶關(guān)系。若想讓開(kāi)發(fā)商真正回歸到市場(chǎng)本源,在房地產(chǎn)市場(chǎng)建立起有效的供求競價(jià)機制,就必須徹底打破這一體制紐帶。核心的措施在于,通過(guò)傾斜性財政政策,讓地方政府不再過(guò)度依賴(lài)于土地出讓金收入,同時(shí)把保障性住房建設作為地方行政必須的職責。前者能夠割斷利益紐帶,同時(shí)以讓利于民的形式降低房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,最終助推房?jì)r(jià)的下行;而后者則能夠進(jìn)一步平衡市場(chǎng)供求,讓開(kāi)發(fā)商投機炒作失去市場(chǎng)基本的土壤。在此基礎上,建立起中央監管部門(mén)的督察制度,嚴格促使地方行政部門(mén)履行監管職責,讓違規銷(xiāo)售行為能夠嚴格依法得到查處。唯有如此雙管齊下,才能夠讓違規銷(xiāo)售行為絕跡;而更為重要的是,讓房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)機制逐步走向公平與理性。