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| 2009-06-05 李宗苗 來(lái)源:揚子晚報 |
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調整幅度不大，短時(shí)間內實(shí)現“逆轉”，個(gè)別豪宅成交價(jià)屢創(chuàng )驚人“峰值”，南京樓市上半年表現出乎很多人預料，甚至迥異于諸多省會(huì )城市，這僅僅是“個(gè)案”嗎？
王石今年2月份在南京發(fā)出“長(cháng)三角樓市調整剛剛開(kāi)始”的預判話(huà)音未落，南京樓市即出現成交反彈行情。3月上旬，南京樓市晴雨“先行表”二手房共成交了2418套，這個(gè)數據比2月上旬增加了92％，同比08年3月上旬增加125％，創(chuàng )下2006年11月以來(lái)最高成交紀錄。與此同時(shí)，個(gè)人二手房掛牌量也繼續增高，達到4819套，創(chuàng )下近半年來(lái)單旬個(gè)人網(wǎng)上掛牌新高。整個(gè)3月份，南京新房市場(chǎng)按套數計算認購量和成交量，比2月份分別大漲45%和86%。
銷(xiāo)售回暖的原因此前多有分析，我們認為，南京城市化水平的提高，城市地位的體現與提升，以及南京經(jīng)濟影響力的擴大，客觀(guān)上也為樓市“入春”創(chuàng )造了條件。2009年上半年南京出現的諸多可圈可點(diǎn)的“現象”與看點(diǎn)，著(zhù)實(shí)值得深究與記載。
首先是南京富人從“潛伏”到逐漸“高調”。這是這座城市從低調到響亮發(fā)音，從中庸求穩到創(chuàng )新求變轉身的一個(gè)“側影”。上周，《揚子樓市》發(fā)文指出，“在南京，種種原因使得這里的富人選擇低調，他們通過(guò)拼搏努力達至富貴的一極，卻只能隱身于普通的住宅小區，部分富人更愿意把自己藏身于一輛破舊的捷達車(chē)之中。作為六朝古都、十朝都會(huì )，作為長(cháng)三角核心城市‘三極’之一，作為省會(huì )城市、維系蘇北安徽江西未來(lái)發(fā)展的核心靈魂城市，南京城市造富的速度其實(shí)不輸他城，只不過(guò)這座城市的人們喜歡‘潛伏’�！�
南京富人開(kāi)始走向前臺，正常享受他們創(chuàng )造的物質(zhì)財富，并且熱情地參與一些高層次的圈層活動(dòng)，這從綠城玫瑰園、瑪斯蘭德、山河水、鋒尚國際等高端物業(yè)，以及一些頗富個(gè)性與創(chuàng )新力量的寫(xiě)字樓物業(yè)身上可以找到得力證明。
除此之外，2009年上半年的南京還生成了如下典型的“橫截面”。
大項目紛紛落戶(hù)南京，2009年南京突然“加速”。如菲律賓首都銀行將其原計劃設在上海的中國總部改遷南京。這是南京歷史上第一個(gè)外資總部銀行。不僅如此，韓國LIG保險公司也看中江蘇省1400多家韓國工業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)，將法人總部落戶(hù)南京。此外，新加坡政府將與江蘇省政府合力打造江心洲項目，這個(gè)項目的規劃實(shí)施，將極大地提升南京的國際知名度與城市競爭力。很難想象，沒(méi)有蘇州工業(yè)園的蘇州會(huì )是什么樣子；有了江心洲項目，不僅河西，整個(gè)南京樓市都將因此受益。
江北“生變”。江北樓市向來(lái)以規模著(zhù)稱(chēng)，并以規模取勝，江北大盤(pán)“三劍客”的“造城大法”也廣為人知，但隨著(zhù)過(guò)江通道漸趨快速與便利，以及江北樓市競爭格局出現急變，最近這“三劍客”也在重新思考項目發(fā)展模式，重新思考客戶(hù)關(guān)系管理，重新思考營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng )新。此前孤獨的山水云房創(chuàng )領(lǐng)的品質(zhì)創(chuàng )新市場(chǎng)，在江北加速城市化的語(yǔ)境下，正在被越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商所認可。與此同時(shí)，大吉山水田園等頗具規模的休閑度假物業(yè)的出現與俏銷(xiāo)，湯泉鎮等資源型特色型城鎮的發(fā)展前景將結束“空想”，堅實(shí)落地。
類(lèi)別墅市場(chǎng)“巨變”。南京一家類(lèi)別墅樓盤(pán)在“小陽(yáng)春”的大好局面下仍然選擇“低價(jià)跑量”，這只蛻變的“仙林蝴蝶”輕輕扇動(dòng)了一下翅膀，掀起了包括仙林在內的南京類(lèi)別墅市場(chǎng)的一場(chǎng)風(fēng)暴，這場(chǎng)風(fēng)暴同時(shí)也在逐步影響區域內外其它產(chǎn)品線(xiàn)的市場(chǎng)策略與表現。
外來(lái)開(kāi)發(fā)商“謀變”，南京成為全國性品牌地產(chǎn)商眼中重要的投資城市。外來(lái)開(kāi)發(fā)商在經(jīng)歷了一段痛苦的“水土不服”之后，終于讀懂南京，這也是盤(pán)點(diǎn)今年上半年樓市一個(gè)不可忽略的生動(dòng)注腳。這座城市很厚重，也比較寬容，但它很在乎你對它的態(tài)度。在這個(gè)突如其來(lái)的樓市“陽(yáng)春”歲月里，外來(lái)地產(chǎn)商在南京到底收獲了什么，讀懂了什么？
南京有大學(xué)校、大軍區、大國企，在其支撐下，南京樓市無(wú)論是有效需求還是投資需求都比其它城市穩定，比如南京有60萬(wàn)公務(wù)員或公務(wù)員性質(zhì)的消費群體，比如在南京每年有40萬(wàn)大學(xué)生畢業(yè)。還有，南京極富特色的“學(xué)區房”，“學(xué)區”的歸屬還時(shí)有微調。
這個(gè)有著(zhù)特殊的人口結構的城市，有人曾以“追求不高，有點(diǎn)清高”來(lái)比喻，隨著(zhù)城市化水平的“加速”，外來(lái)人口的增加，無(wú)論如何，南京依然給人以極大的想象空間與思考空間。
南京客戶(hù)從非理性的“追漲殺跌”，變?yōu)榭茖W(xué)消費，理性應對。經(jīng)歷2008年深刻的調整，南京市民對樓市的認識加深，風(fēng)險意識加強，鑒別能力提高，一些戶(hù)型設計差、地段不好、開(kāi)發(fā)商名聲不佳的項目在小陽(yáng)春的行情里依然滯銷(xiāo)可以佐證。
南京樓市專(zhuān)業(yè)分工細化，各大營(yíng)銷(xiāo)機構加緊在南京“跑馬圈地”。春節過(guò)后，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)一股特殊的“硝煙”彌漫，那就是各家優(yōu)勢房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理商展開(kāi)的“圈地運動(dòng)”。這說(shuō)明，南京開(kāi)發(fā)商心態(tài)比以往更為開(kāi)放，同時(shí)，南京市場(chǎng)的吸引力在“放量”。
南京總體規劃受關(guān)注。新的總體規劃已經(jīng)亮相接受評議。這里面會(huì )有什么樣的發(fā)展機會(huì )與變革可能？
南京樓價(jià)并未出現像南方一些城市的大起大落，個(gè)別樓盤(pán)價(jià)格在高位有成交企穩跡象。有人歸功于此前南京特色的“一房一價(jià)”政策，眼看南京房?jì)r(jià)漲勢不減，它“重出江湖”的可能性有多大？
無(wú)論如何，“南京現象”的出現與客觀(guān)存在，是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程中一個(gè)深刻而生動(dòng)的樣本，是中國房地產(chǎn)民生路徑與市場(chǎng)路徑和諧共存的載體，是中國城市化進(jìn)程中一個(gè)省會(huì )城市尷尬處境中的定位與發(fā)音。我們選擇以2009年上半年南京樓市為切面，希望為業(yè)界獲取更多有價(jià)值的思考與沉淀。 |
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