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| 2009-06-08 來(lái)源:中國經(jīng)濟周刊 |
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深圳市人大常委會(huì )日前通過(guò)《關(guān)于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，內容涉及“對于深圳市農村城市化進(jìn)程中出現的違法建筑，采取分類(lèi)處理的辦法，符合條件的違法建筑可以依法核發(fā)房產(chǎn)證”。
鵬城新政一石激起千層浪。贊同者認為，深圳此舉標志小產(chǎn)權房獲準確權，虛高房?jì)r(jià)或可因此大幅回落；質(zhì)疑者認為，小產(chǎn)權房上市流通嚴重干擾市場(chǎng)秩序，違法建房反獲激勵實(shí)屬荒唐。
上述爭論其實(shí)屬于過(guò)度解讀，原因在于“此”確權非“彼”確權，兩者之間的差別在于：其一，一般意義上的小產(chǎn)權房是指建在農村集體土地上的房產(chǎn)，深圳的情況則是，自2004年城市化進(jìn)程加速以來(lái)，該市農村土地已經(jīng)全部轉為國有土地；其二，完整意義上的產(chǎn)權房可由其所有者自由處分，深圳的做法則是，經(jīng)嚴格審查及確權后可以流通的違法建筑僅僅只是極小部分，更不用說(shuō)，所有可以確權的違法建筑均須課以罰款或補收地價(jià)款，而深圳小產(chǎn)權房之所以“小”的最主要原因就是未曾繳納土地出讓金。
當然，除此之外，深圳另有一個(gè)情況堪稱(chēng)特殊，即，該市國土局2007年住宅調查結果顯示，全市“城中村”農民房或其他私人自建房超過(guò)35萬(wàn)棟，總建筑面積約1.2億平方米，約占全市住房總量的一半，遠遠超過(guò)全國其他地區。
按照一般邏輯，深圳率先處理違法建筑除了與其長(cháng)期作為改革試驗田等主觀(guān)因素密切相關(guān)外，很可能還有更為特殊的客觀(guān)動(dòng)因，具體來(lái)說(shuō)就是：一方面，高達住房總量一半且仍在不斷擴大中的違法建筑已經(jīng)成為城市發(fā)展難以承受之“重”，因此，深圳在此問(wèn)題上面臨的緊迫性比其他地區高得多；另一方面，領(lǐng)跑全國的城市化進(jìn)程大大降低了存量違法建筑“轉正”的成本，因此，深圳在此問(wèn)題的處理上比其他地區更具便利性。
事實(shí)上，在不少地區，小產(chǎn)權房問(wèn)題已非常嚴重。如北京，小產(chǎn)權房已占市場(chǎng)總量20%；再如西安，小產(chǎn)權房已占市場(chǎng)總量25%30%。因此，在我們看來(lái)，深圳率先處理違法建筑與其說(shuō)是為其他地區開(kāi)先河，倒不如說(shuō)是為其他地區敲警鐘。
小產(chǎn)權房問(wèn)題久拖不決的玄奧可歸為一個(gè)“眾”字：因為其“眾”，政府很難斷然廢之，同樣因為其“眾”，政府又很難慨然存之——此存、廢間的兩難，恰恰反證出小產(chǎn)權問(wèn)題必須盡快予以解決，倘非如此，問(wèn)題只會(huì )越來(lái)越大，越來(lái)越難。
解決小產(chǎn)權房問(wèn)題應該采取新老劃斷的辦法。即，對于已經(jīng)存在的部分，可以試行多種靈活方式逐步消化；對于在建或者擬建的部分，則可將其納入土地、財政、社保綜合配套改革中一并規劃。此兩者之中，更為迫切的是后者，更為困難的也是后者。
小產(chǎn)權房的出現和勃興，絕非短期、局部因素作用的結果。從供應的角度來(lái)看，它是村鎮不滿(mǎn)于征地收益過(guò)低的產(chǎn)物；從需求的角度來(lái)看，它是市民無(wú)力應對房?jì)r(jià)過(guò)高的產(chǎn)物。而這中間巨大的土地價(jià)差究竟應該如何切分，問(wèn)題的答案顯然須在重新審視農民地權、政府職權的基礎上，才有可能逐步做到公平合理。
亡羊補牢，為時(shí)未晚。但愿作為制度畸形兒的小產(chǎn)權房，能夠警醒當事者求變求通。 |
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