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| 2009-06-23 尹中立 來(lái)源:21世紀經(jīng)濟報道 |
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2009年前五個(gè)月住宅市場(chǎng)出現好的勢頭，但如果引導不當則會(huì )重新出現僵局：開(kāi)發(fā)商因為住宅熱銷(xiāo)而提價(jià)，而買(mǎi)房者無(wú)力承擔更高的房?jì)r(jià)，于是，住房市場(chǎng)的交易量逐漸減少。這樣的結局既不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也不利于宏觀(guān)經(jīng)濟大局。
房?jì)r(jià)下調有利于調整中國經(jīng)濟結構。在1998年之前，我國城鎮居民的支出結構中，住房消費可以忽略不計，但2000年之后，尤其是2003年住房?jì)r(jià)格大幅度上漲之后，住房支出占比迅速增加，2007年的商品住房銷(xiāo)售額占當年城鎮居民收入的比例超過(guò)20%，住房支出的增加對其他消費產(chǎn)生了擠出效應。因此，只要房?jì)r(jià)不跌，民眾購買(mǎi)住房的支出就不會(huì )減少，消費支出就難以增長(cháng)。
房?jì)r(jià)下調也有利于刺激房地產(chǎn)投資增長(cháng)。不僅房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資總額的比重很高（20%左右），而且房地產(chǎn)投資直接影響到城市基礎設施投資及制造業(yè)投資的增長(cháng)速度。2007年的經(jīng)驗告訴我們，房?jì)r(jià)的合理定位有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
現在的問(wèn)題在于，交易量回升使開(kāi)發(fā)商提價(jià)的意愿上升。2009年前五個(gè)月，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了回暖，但隨著(zhù)交易量的上升，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始試圖提價(jià)。而隨著(zhù)價(jià)格的走高，市場(chǎng)需求開(kāi)始減少，北京市住宅成交量自五月初以后連續下跌，而退房率也有所上升。
從市場(chǎng)運行的角度看，開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房者之間永遠是博弈關(guān)系。但從政府的角度看，市場(chǎng)的博弈行為往往會(huì )浪費很多時(shí)間，開(kāi)發(fā)商從漲價(jià)到降價(jià)的行為調整需要較長(cháng)時(shí)間的觀(guān)察、分析，而買(mǎi)房者往往是傾向于買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，當開(kāi)發(fā)商感覺(jué)價(jià)格過(guò)高而重新開(kāi)始降價(jià)時(shí)，買(mǎi)房者就會(huì )再次產(chǎn)生觀(guān)望情緒，市場(chǎng)重新出現僵局。屆時(shí)將重新出現房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)投資雙雙下降的局面。另外，寬松的信貸政策助長(cháng)了開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的行為。而且，部分城市出于對維護房?jì)r(jià)的考慮，不愿意增加保障性住房的建設。從統計數據看，自2008年24號文件以來(lái)，經(jīng)濟適用房的投資并沒(méi)有增加，2008年經(jīng)濟適用房的總投資是982億元，占住宅投資總額的比例僅為4.45%。2009年第一季度，經(jīng)濟適用房的投資占住宅投資的比例進(jìn)一步下降到3.68%。
政策建議應當是，目前最重要的工作是防止房?jì)r(jià)重新上漲，可以考慮以下措施：首先，引導地方政府適當降低土地出讓價(jià)格。土地價(jià)格過(guò)高是房?jì)r(jià)過(guò)高的重要原因，在房?jì)r(jià)的成本里，地價(jià)占30%-50%左右。在市場(chǎng)運行過(guò)程中，地價(jià)與房?jì)r(jià)是互為因果關(guān)系，通過(guò)適當降低政府的土地出讓價(jià)格可以引導住房市場(chǎng)價(jià)格適度走低。其次，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信貸支持應該適當收緊。銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信貸風(fēng)險在2008年已經(jīng)逐步顯露，在貫徹適度寬松的貨幣政策的同時(shí)，需要適度收縮此類(lèi)信貸，例如：可以設置一定的比例，即每家商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸總額不得超過(guò)信貸規模的10%（假設數據）的比例。對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)延期或變相延期的信貸要從嚴審批。最后，建議中央財政設立住房保障專(zhuān)項基金，引導地方政府增加保障性住房投資。中央財政設立住房保障專(zhuān)項基金，對地方政府住房保障的投資給于貼息或轉移支付，可以有效調動(dòng)地方政府在增加保障性住房方面的積極性。
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