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| 2009-07-13 沈竹 來(lái)源:中國經(jīng)濟周刊 |
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無(wú)疑，小產(chǎn)權房是個(gè)怪胎。
在我國城鄉二元體制下，兩塊其他條件完全相同的建設用地，若其中一塊是國有土地，便可出讓、轉讓、出租和抵押，并得以在交易中體現價(jià)值；而另一塊集體土地，則基本只有自用的權利而缺少交易的機會(huì )。
于是，城鄉交界處，一方是饑渴的無(wú)法忍受高房?jì)r(jià)之壓的老百姓；另一方是眈眈覬覦城市房市利益風(fēng)眼的鄉鎮一級政府。雙方之間形成了基于巨大交易需求的狼虎博弈。
一方雖然知道，根本沒(méi)有合法產(chǎn)權，但是他們壓根兒就不要產(chǎn)權，將法律保護棄之不要；另一方信誓旦旦，但根本無(wú)權簽約賣(mài)地，但是他們原本就有恃無(wú)恐，也將國法黨紀棄之不理。架空法律，成了狼虎雙方共同的默契。
然而，法律開(kāi)始發(fā)出聲音。默契被打破，仍舊因為利益。
6月24日，北京宋莊小產(chǎn)權房第一案歷經(jīng)三年迎來(lái)終審，結果是購房人李玉蘭搬家，賣(mài)房人馬海濤需賠付對方28萬(wàn)余元。面對這個(gè)巨額的賠償，農民馬海濤的妻子告訴記者“難以支付”，而李玉蘭也仍希望雙方在案件執行階段達成調解，自己可以不搬出房子。
這是小產(chǎn)權房第一次接受法律的洗禮。但它的標本意義并沒(méi)有大家預期的那樣具有參考價(jià)值。原因有三：
第一，宋莊村民馬海濤看到其2002年賣(mài)給李玉蘭的房屋迅速升值，2006年反悔引發(fā)此次訴訟，類(lèi)似宋莊靠文化產(chǎn)業(yè)迅速拉升房地產(chǎn)價(jià)值的情況不具有普遍性。所以，這樣反悔的潛在風(fēng)險也不在小產(chǎn)權房中具有普遍意義；
第二，此類(lèi)情況屬于村民直接面對買(mǎi)房者，屬于一對一的情況，而更難解決的是一對多，也就是由開(kāi)發(fā)商參與大規模建設的小產(chǎn)權房；
第三，李玉蘭作為無(wú)過(guò)錯一方，即不知曉房屋合同無(wú)效、房子不能買(mǎi)賣(mài)的無(wú)辜一方，才獲得如此巨大的賠償款。而大多數買(mǎi)小產(chǎn)權房的人是明知房屋產(chǎn)權情況的。
但是，這個(gè)案件的結果給大家最大的啟示是：小產(chǎn)權房——能私下調解的最好私下了結。所以截至目前，宋莊14起此類(lèi)訴訟中，有5起已經(jīng)因雙方達成協(xié)議實(shí)現了調解或撤訴。
法律再一次成為特例，法律的判決也再一次成為“小產(chǎn)權房”可以生長(cháng)的理由。
于是，不買(mǎi)的人覺(jué)得自己像傻瓜——人家都住得好好的，不買(mǎi)會(huì )不會(huì )虧了？
買(mǎi)的人存在潛在的心理：城市房?jì)r(jià)這么高，我根本住不起，住一天算一天，有一天轉正了交點(diǎn)兒罰金就交點(diǎn)兒；
賣(mài)地的鄉鎮一級政府的想法：國家管就聽(tīng)國家的，地方管就聽(tīng)地方的，建了的樓住人的房，你還能怎么樣？
所以，幾乎每一個(gè)城市的邊緣都有小產(chǎn)權房的領(lǐng)地。深圳小產(chǎn)權房在房地產(chǎn)市場(chǎng)所占比例超過(guò)50%，太原大約是40%，北京大約是30%。小產(chǎn)權房遠低于各大市區的商品房?jì)r(jià)格，滿(mǎn)足了千萬(wàn)外來(lái)人口的居住需求。
所以，國家從上世紀90年代開(kāi)始就屢次出臺小產(chǎn)權房的整改意見(jiàn)，而小產(chǎn)權房卻發(fā)展得越來(lái)越快。最近的一次：5月21日，深圳市四屆人大會(huì )議通過(guò)《關(guān)于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，深圳的小產(chǎn)權房再次熱銷(xiāo)，補收土地出讓金之后產(chǎn)權轉正的傳聞沸沸揚揚。直到20天后，國土資源部調查后認定深圳市人大處理的是國有土地上的違法建筑，與“小產(chǎn)權房”有本質(zhì)區別，各種傳聞才平息下來(lái)。
之后監察部、人力資源和社會(huì )保障部、國土資源部三部門(mén)又聯(lián)合發(fā)文，明確如有地區發(fā)生土地違法案件造成嚴重后果等五種行為，將對縣級以上地方人民政府主要領(lǐng)導人員和其他負有責任的領(lǐng)導人員，給予警告或者記過(guò)處分；情節嚴重的，將給予撤職處分。
而國家出臺的政策似乎是干打雷不下雨，使得鄉鎮一級政府更多地長(cháng)期處在有恃無(wú)恐的狀態(tài)中。
國土資源部副部長(cháng)贠小蘇近期表示，中央或國土資源部不會(huì )就小產(chǎn)權房出臺統一的文件。這種旨在放權的政策由于缺少具體的解釋?zhuān)嗟乇秽l鎮一級政府理解為“不管”。北京郊區某村長(cháng)這樣判斷：這時(shí)再開(kāi)發(fā)新的土地簡(jiǎn)直是往槍口上撞，而繼續賣(mài)樓則是另外一回事。這種上有政策，下有對策的執行過(guò)程只能讓大家越來(lái)越看好小產(chǎn)權房的發(fā)展。
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