市場(chǎng)對于房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度在今年年初已經(jīng)有了180度的變化,房地產(chǎn)股票更成為各路資金關(guān)注的焦點(diǎn)。但其實(shí),目前就連房地產(chǎn)商本身都不清楚房?jì)r(jià)會(huì )漲到什么時(shí)候和什么價(jià)位。
我認為,把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢不必太關(guān)注細節和結構性變化。實(shí)際上,房地產(chǎn)價(jià)格周期性變化更多的是貨幣政策的結果。房地產(chǎn)具有典型的投資品特點(diǎn),其受到貨幣政策的影響顯著(zhù)超過(guò)一般商品,2005年中國房地產(chǎn)價(jià)格增幅的回落主要就是貨幣政策收緊的結果。同時(shí),房地產(chǎn)存貨更不能以一般商品存貨來(lái)分析。因為,一旦市場(chǎng)預期扭轉,房地產(chǎn)存貨將從沉重的包袱瞬間轉為待挖掘的金礦。
本輪房?jì)r(jià)回升是從東部大城市開(kāi)始,成交熱點(diǎn)是高價(jià)房,從這些特點(diǎn)就可看出本輪房?jì)r(jià)回升是投資性需求猛烈回升促使成交快速恢復,成交量的快速回升迫使自住性需求集中釋放,從而進(jìn)一步推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。今年2季度,在上述兩個(gè)因素的推動(dòng)下,房?jì)r(jià)迅猛回升。
這一輪回升能持續多久呢？短期內取決于貨幣政策是否能夠持續放松,長(cháng)期則取決于中國居民可支配收入是否能夠跟上房?jì)r(jià)增長(cháng)的步伐。目前,中國居民的可支配收入遠遠跟不上商品房?jì)r(jià)格上漲的速度。如果中國統計局像美國一樣編制一個(gè)家庭房?jì)r(jià)承受能力指數,恐怕這一指數早就掉頭向下了。
而近期,支撐房?jì)r(jià)的最有力因素,也即寬松的貨幣政策已更為強調“適度”。1年期央行票據的重新發(fā)行、債券市場(chǎng)收益率不斷提高,這已是實(shí)質(zhì)意義上的加息,只不過(guò)目前通過(guò)存貸款利率的管制而使得這一政策效果暫時(shí)不向信貸市場(chǎng)傳導。
但以我的經(jīng)驗來(lái)看,當央行提高債券市場(chǎng)收益率時(shí),往往會(huì )出臺信貸額度控制的措施。我預計今年央行可能最終設置10萬(wàn)億至11萬(wàn)億的新增人民幣信貸目標。這意味著(zhù)今年下半年,新增人民幣信貸將被控制在3萬(wàn)億左右,而2010年將有更加嚴厲的信貸數量調控,甚至有加息兩次的可能。這意味著(zhù)2010年適度寬松的貨幣政策將正式宣告結束,而房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮期可能在2010年末結束,除非中國的外需在2010年出現了快速恢復使得居民的可支配收入增幅顯著(zhù)上升,否則房地產(chǎn)價(jià)格屆時(shí)難有回天之力。
貨幣政策的扭轉決定了本輪房地產(chǎn)周期是短周期,即房地產(chǎn)景氣程度會(huì )急速提升,在1年后就可能出現快速回落。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期一般在3年以上,這就決定了,從現在開(kāi)始拿地的開(kāi)發(fā)商面臨買(mǎi)最貴的地,賣(mài)最賤的房的局面。這一環(huán)境下,只有存貨高的開(kāi)發(fā)商可通過(guò)迅速銷(xiāo)售存貨而大幅獲利。因此,目前高存貨水平的房地產(chǎn)上市公司才是最有價(jià)值的。
本人使用存貨/營(yíng)業(yè)收入來(lái)衡量房地產(chǎn)企業(yè)的存貨水平,全行業(yè)中位數為2.3,萬(wàn)科2.1,保利2.7,金融街2.0,而招商地產(chǎn)高達7.1,在前20大地產(chǎn)上市公司中名列首位。去年高存貨是不利因素,而今年就成為最大最快的盈利潛力。盡管前期招商地產(chǎn)漲幅巨大,但市場(chǎng)給出的PE、PB仍然只有46、4.2（萬(wàn)科37、4.7,保利41、6.6）,我估計招商地產(chǎn)合理的PE應在60倍左右。
因此,相對于地產(chǎn)板塊整體的股指水平,該股股價(jià)仍被顯著(zhù)低估。（作者系中國銀行全球金融市場(chǎng)部宏觀(guān)經(jīng)濟分析師）
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