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| [投資論語(yǔ)]股市跌了樓市會(huì )怎樣？ |
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| 2009-08-21 老簞 來(lái)源:經(jīng)濟參考報 |
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相信這是眾多投資者想問(wèn)的問(wèn)題。
股市前些時(shí)的一路飆升與眼前的“跌跌不休”讓投資者開(kāi)始找不著(zhù)北，有機構調查顯示：在上半年的反彈行情中，超過(guò)五成的投資者賺到了錢(qián)，其中15.6%的投資者盈利超過(guò)了50%，但仍有14.1%的投資者持平，更有33.8%的投資者表示仍舊虧損。也就是說(shuō)，沒(méi)賺錢(qián)的投資者占了47.9%。而最近半年來(lái)入市的投資者平均可能已處虧損狀態(tài)。股市的下跌讓人很自然地聯(lián)想到這半年同樣火爆的樓市，同被指作是資產(chǎn)泡沫的承載體，樓市會(huì )否也像股市一樣迎來(lái)一輪“調整”？
前些時(shí)一些先知先覺(jué)、在股市盈利的投資者把資金轉戰到房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且收益頗豐，除了所謂的剛性需求，其中不乏跟風(fēng)追高的投資者。和這半年的股市相似，樓市這半年也是不差錢(qián)的行情，伴隨著(zhù)逐步放大的通脹預期，上半年樓市呈現出量?jì)r(jià)齊升的局面。隨著(zhù)房?jì)r(jià)、特別是一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的飆升，從管理層到市場(chǎng)人士，對樓市泡沫的討論乃至警示越來(lái)越多。住房和城鄉建設部等有關(guān)部門(mén)對今年上半年全國主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況的調查報告就認為現在投機性需求在騷動(dòng)，樓市泡沫苗頭顯現。甚至一些地產(chǎn)商也表示，主要城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，會(huì )抑制住房需求進(jìn)一步釋放，泡沫隱憂(yōu)值得警惕。而進(jìn)入7月份以后，各地商品房銷(xiāo)量出現下滑，縮量上漲的局面更引起人們對樓市后期走勢的擔憂(yōu)。
衡量房地產(chǎn)投資價(jià)值的一個(gè)客觀(guān)指標是租售比，即每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jì)r(jià)之間的比值。合理的房?jì)r(jià)租售比應在1：250以?xún)�。這個(gè)比值意味著(zhù)，如果把房子按現在的租金出租，100個(gè)月至230個(gè)月(大致相當10年至20年)內能收回房款，買(mǎi)房就是合算的。1998年至2001年間，我國房?jì)r(jià)與租金增長(cháng)情況基本一致。2002年開(kāi)始，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的持續偏快上漲，房?jì)r(jià)長(cháng)期背離租金。尤其是2004年至2008年，租金漲幅維持在2%上下，房?jì)r(jià)增幅卻達6%至10%。北京樓市租售比在今年上半年更是突破1∶400，從長(cháng)期投資的角度看風(fēng)險已很高，但購房人仍樂(lè )此不疲地急于進(jìn)場(chǎng)，除了抵御通脹的理由，更多還是看重短期炒房的高利。2008年和今年上半年土地供應偏緊，去年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)工建設放緩，新增供應減少，目前可售庫存過(guò)低，加上開(kāi)發(fā)商預期價(jià)格上漲，捂盤(pán)惜售。在供應偏緊的情況下，雖然政策可能會(huì )因微調而有所收緊，但由于市場(chǎng)的流動(dòng)性依然十分充裕，房?jì)r(jià)在下半年仍然存在較大的上漲壓力。也就是說(shuō)，投資者短期內在樓市還會(huì )有所斬獲。但長(cháng)期看，追高買(mǎi)房畢竟風(fēng)險很大。統計顯示，1-7月，全國房屋新開(kāi)工面積5.5億平方米，同比下降9.1%，降幅比1-6月縮小1.3個(gè)百分點(diǎn)；其中，7月新開(kāi)工面積同比增長(cháng)1.4%，連續兩個(gè)月保持增長(cháng)。更值得注意的是，前7個(gè)月累計的新開(kāi)工面積比累計的銷(xiāo)售面積多出1.32億平方米，兩者的差額接近2006年與2007年的平均水平，并呈現逐月擴大趨勢。畢竟，最終決定價(jià)格的還是供求。供求能達到基本平衡，樓市也就能回歸健康發(fā)展的軌道。
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