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| 囤地之爭，國土部和開(kāi)發(fā)商誰(shuí)之過(guò)？ |
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| 2009-08-26 來(lái)源:第一財經(jīng) |
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看起來(lái)，“囤地”論讓國土部和開(kāi)發(fā)商都很受傷，誰(shuí)也沒(méi)有得到輿論的支持，相反迎來(lái)的是全面討伐。
本輪事件肇始于國土部網(wǎng)站上刊登的一篇署名文章，題目叫做《單靠供地難抑房?jì)r(jià)》。該文提出了一個(gè)假設，如果政府無(wú)條件向開(kāi)發(fā)商提供1億平方米土地，開(kāi)發(fā)商馬上會(huì )囤掉7000萬(wàn)平方米，剩下的3000萬(wàn)平方米才會(huì )慢慢規劃開(kāi)發(fā)。
在當前大部分輿論將土地供應不足導致地王頻現，進(jìn)而地價(jià)推高房?jì)r(jià)作為討伐國土部的武器時(shí)，此文為之辯解的意味相當濃厚。言外之意，就是土地供應環(huán)節不會(huì )影響到房?jì)r(jià)，開(kāi)發(fā)商的逐利動(dòng)機才是當前樓市矛盾的根源。
不過(guò)，很多人都似乎忽視了這只是一篇署名文章而已，而且作者本人也并非國土部官員，并不能完全代表國土部的意見(jiàn)。而且，即便文章真正表達了國土部?jì)炔空鎸?shí)存在的一種意見(jiàn)，但只要擁有一定的智力水平，國土部的官員們還不至于如此“明目張膽”地敢于在當前的輿論氛圍下引火上身。
據筆者私下了解，國土部?jì)炔看_實(shí)有些人士存在對一些開(kāi)發(fā)商的不滿(mǎn)，但從政策法規上來(lái)講，他們也沒(méi)有太多的辦法對開(kāi)發(fā)商囤地行為加以完全約束——因為在當前的土地監管制度設計下，開(kāi)發(fā)商起碼在兩年之內的囤地行為是不違反任何規定的。
即便是近期國土部要全面清查批而未用土地，打擊囤而不建，但這也并非針對開(kāi)發(fā)商囤地，在保增長(cháng)擴內需之際，國土部的首要工作還是要讓地方政府推出的投資項目能夠有地可用。對他們來(lái)說(shuō)，如何約束地方政府的土地擴張才是重中之重——畢竟從歷史經(jīng)驗來(lái)看，違法違規用地的主體是地方政府。
而任志強呢，這位房地產(chǎn)界素來(lái)以大炮為名的大人物，自然不肯放過(guò)這個(gè)可以炮轟國土部的機遇，甚至反攻倒算，用北京市政府供地不足的數據來(lái)抨擊國土部，實(shí)際上，后者無(wú)法真正約束地方政府的供地行為。
可嘆的是，任志強自己領(lǐng)導下的華遠還遠遠算不上囤地的大戶(hù)企業(yè)，華遠自身的體量早已稱(chēng)不上一級的開(kāi)發(fā)商，如果不是老任頻頻放出驚人語(yǔ)錄，在不少房企呈現爆發(fā)式增長(cháng)的形勢下，還會(huì )有多少人去關(guān)注在北京業(yè)界慢慢摸爬滾打的華遠呢？
任志強成功地將自己塑造成了一個(gè)靶子——即便他還算不上。
平心而論，國土部和任志強都沒(méi)有錯，屁股決定腦袋，無(wú)論是從部門(mén)利益出發(fā)還是從企業(yè)利益出發(fā)，闡發(fā)自己的觀(guān)點(diǎn)是合理的，其權利也是應該受到保護的。
而對于社會(huì )輿論來(lái)說(shuō)，在熱衷于坐山觀(guān)虎斗的同時(shí)，似乎忘記了應該去批判的對象——地方政府。
原國土部副部長(cháng)、現全國政協(xié)人口資源環(huán)境委員會(huì )副主任李元近日即坦承，雖然我們是土地公有制國家，如何調控土地、供應土地，本來(lái)應該比土地私有制國家更容易操作，但地方政府的短期行為起到了相反的作用。
李元說(shuō)，地方政府有個(gè)賣(mài)地的傾向，社會(huì )資金充裕的時(shí)候，利益導向決定了他肯定想賣(mài)高價(jià)地，土地供應集中到了建高檔商品房、商業(yè)樓宇上面。而社會(huì )資金緊張的時(shí)候，地方政府又難以籌集到土地開(kāi)發(fā)的資金，就千方百計的多賣(mài)土地。
這也道出了土地財政對地方政府供地的強大影響。去看看2008年頻頻高喊要救樓市的城市，多是土地財政占比較大的地區，而一直表態(tài)不救樓市的深圳，據報道稱(chēng)土地收入只占財政收入的10%不到。所以深圳敢于表態(tài)不救樓市。
“很多時(shí)候譴責地方政府，說(shuō)是短期行為，但是譴責沒(méi)有作用�！崩钤f(shuō)。
確實(shí)如此。從國土部與地方政府的關(guān)系來(lái)看，并無(wú)上下級的約束力度，地方政府序列中負責土地供應的國土部門(mén)，從人事和財政上還要聽(tīng)從于地方政府，如果地方政府要求保障土地收入，可以預想地方的國土部門(mén)會(huì )如何操作。
回到前面說(shuō)的囤地現象，我國已經(jīng)規定土地出讓后兩年內不開(kāi)發(fā)就要無(wú)償收回，那為什么還有那么多曬太陽(yáng)的地王，說(shuō)到底還是地方政府不作為。
如此看來(lái)，輿論抨擊國土部和任志強們，實(shí)在是找錯了對象。地方政府靠地生財的短視行為，才是地價(jià)，乃至房?jì)r(jià)的禍首。
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