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| 2009-09-29 作者:尹中立 來(lái)源:21世紀經(jīng)濟報道 |
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近日，北京上海等地的土地財政規模引起了人們的關(guān)注。2009年不斷出現的“地王”刺激著(zhù)市場(chǎng)的敏感神經(jīng)。那么，未來(lái)的地價(jià)、房?jì)r(jià)還會(huì )繼續上漲嗎？
從需求角度來(lái)分析，2009年的“地王”主要由國有企業(yè)制造的。不論是用40多億巨資拿下北京廣渠門(mén)15號地的中化方興，還是以70多億人民幣吃下上�！暗赝酢钡闹泻５禺a(chǎn)，都是國資背景的企業(yè)。拿地原因主要有兩點(diǎn)：其一是融資的便利。我國為了應對全球金融危機實(shí)施了適度寬松的貨幣政策，國有控股的公司（尤其是超大型公司）可以以低廉的價(jià)格融進(jìn)巨額資金。其二是國有控股企業(yè)的考核制度導致它們有做大的沖動(dòng)。無(wú)疑，房地產(chǎn)業(yè)最繁榮。此外，房地產(chǎn)行業(yè)在財務(wù)考核上可以進(jìn)退自如。
但需求旺盛并不足以產(chǎn)生“地王”。因此，導致土地價(jià)格大幅度上漲的原因除了需求增加因素之外，一定有土地供給方面的因素。地方政府在2009年前三季度采取了減少土地供應的策略。減少原因主要有兩點(diǎn)：其一是2008年底的房地產(chǎn)在建工程數量巨大，在建的建筑面積達24億平方米，按照2008年的銷(xiāo)售速度（年銷(xiāo)售6億平方米）需要4年時(shí)間才能消化在建房地產(chǎn)工程。其二是人民銀行實(shí)施寬松的貨幣政策，地方政府從銀行融資極為方便。在銀行融資十分便利的情況下，地方政府通過(guò)出讓土地來(lái)獲取資金的壓力大大減輕。地方政府減少土地供給的最有力證據是2009年的土地供應數量截止到8月份同比都是減少的。2009年1-8月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購置面積16309萬(wàn)平方米，同比下降25.3%；而房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額同比分別增長(cháng)42.9%和69.9%。房地產(chǎn)銷(xiāo)售與土地購置形成較大反差。
因此，有關(guān)部門(mén)已經(jīng)采取有針對性的措施。國土部近日下發(fā)的一份《關(guān)于開(kāi)展土地儲備制度建設和運行情況調查的緊急通知》，要求在9月初下發(fā)至各地，并要求地方在匯總相關(guān)數據后于下月上報國土部。
可見(jiàn)，2009年的“地王”現象都與銀行信貸的超常規增長(cháng)直接相關(guān)。那么，未來(lái)還會(huì )出現更多的“地王”嗎？回答是否定的。首先，從土地供給角度分析。2009年8月份之后，地方政府從商業(yè)銀行的融資便利將結束，必須通過(guò)增加出賣(mài)土地的方式獲得繼續建設的投資，土地供應在2009年8月份之后應該會(huì )大幅度增加。因為，今年8月份之后金融監管機構開(kāi)始收緊了商業(yè)銀行對地方政府融資平臺的融資。從今年前8個(gè)月的信貸運行情況看，地方政府的融資平臺是信貸需求的主要渠道，這類(lèi)融資平臺多是地方政府發(fā)起設立，通過(guò)劃撥土地、股權、規費等資產(chǎn)，包裝出一個(gè)資產(chǎn)和現金流均可達融資標準的公司，并用政府信用給予隱性擔保。根據有關(guān)部門(mén)的統計，在前8個(gè)月的8萬(wàn)多億信貸中，有近5萬(wàn)億貸給了地方政府的各類(lèi)融資平臺，有些城市有數十個(gè)融資平臺，花樣很多，是地方政府“天才般的創(chuàng )造”。新增的5萬(wàn)億負債對于地方政府的財政來(lái)說(shuō)也是不堪重負的，因為地方政府的新增負債已經(jīng)遠遠超過(guò)了它們一年的財政收入總和，其風(fēng)險是不言而喻的。9月20日前后，先后有兩位人民銀行副行長(cháng)出面講話(huà)，提示地方政府融資平臺的金融風(fēng)險。
從土地需求的角度分析，2009年8月份之后的相當長(cháng)時(shí)間內，土地需求將呈減少趨勢。因為，2009年8月份之后，信貸的減緩將抑制房地產(chǎn)的需求，房?jì)r(jià)將走弱，對土地的需求自然減少。
因此，2009年8月份之后，土地市場(chǎng)將呈現供給增加而需求減少的態(tài)勢，“地王”將難以持續產(chǎn)生。
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