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| 房產(chǎn)投資不可透支未來(lái)太多價(jià)值 |
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| 2009-10-13 作者:楊青麗 來(lái)源:中國證券報 |
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錢(qián)多者當然對房?jì)r(jià)有決定性的引導力量，但決不能任由錢(qián)多者推高房?jì)r(jià)。房?jì)r(jià)上漲的事實(shí)本身并不說(shuō)明它一定是合理的。合不合理應該站在大多數人、站在社會(huì )平均水平的角度來(lái)看。
一般人會(huì )認為：有錢(qián)就要買(mǎi)房，房子是會(huì )升值的。都說(shuō)從長(cháng)期趨勢看房?jì)r(jià)不會(huì )大跌只會(huì )大漲小回，都說(shuō)房屋投資是很好的理財工具，那么房?jì)r(jià)到底是什么東西？
首先，從生產(chǎn)者角度看，房?jì)r(jià)的底限應該是造房的成本。高出成本的利潤應該達到社會(huì )平均水平，如果高出太多，只能說(shuō)明政府控制土地導致供應少，導致開(kāi)發(fā)商的利潤率太高。事實(shí)上，中國人均居住面積自有統計以來(lái)是不斷增加的，并且伴隨的是不斷增長(cháng)的人口規模。當樓房成為解決居住的重要物理形式后，土地已不構成房屋數量的約束，當然前提是人均住房面積不能無(wú)限制地擴大。各地政府不能增加較多土地供應的原因，有高價(jià)房擁有者的反對因素，也有各地政府功能錯位為企業(yè)以賣(mài)地生財的因素。
其次，從消費者角度看，有“房子是長(cháng)期看漲的，任何時(shí)候買(mǎi)都不虧”的說(shuō)法，若此，房子與股票不是一樣嗎？股票的價(jià)值基于未來(lái)現金流的折現。股市上的投資者都很大膽，敢于以未來(lái)不確定的現金流評估股票價(jià)值，在現代社會(huì )，大多數人還是以貸款的形式購買(mǎi)房子，所以房?jì)r(jià)應該也是以居民未來(lái)收入的折現來(lái)確定。我國規定：還房貸支出占居民當期收入的一半為上限，其它國家有低于此限的。再假設居民收入期間為工作年限，設定年收入的平均增長(cháng)率及折現率，可以得出未來(lái)可用于房貸支出現金流的現值，除以期望的房屋面積，得出該人士可以買(mǎi)的房子單價(jià)。根據此公式，可以清楚地看出，房?jì)r(jià)將伴隨收入的增長(cháng)而增長(cháng)，股價(jià)不也是伴隨企業(yè)業(yè)績(jì)的增長(cháng)而增長(cháng)么？即便有危機和低迷期，但總體國民收入的長(cháng)期逐漸增長(cháng)趨勢和經(jīng)濟的長(cháng)期逐漸增長(cháng)趨勢目前似乎是一個(gè)公理，因此，房?jì)r(jià)的長(cháng)期增長(cháng)和股市總指數的長(cháng)期增長(cháng)也似乎是一個(gè)公理。即使如此，試問(wèn)股市中的大膽以未來(lái)折現的投資者有多少每年以固定資金來(lái)投資指數基金以享受長(cháng)期增長(cháng)成果的？雖說(shuō)長(cháng)期來(lái)說(shuō)指數是上升的，但中短期總是有各種各樣的風(fēng)險。
同時(shí)，在未來(lái)現金流折現理論下，房?jì)r(jià)和股價(jià)一樣，都是某個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，當前的折現價(jià)值就是當前房屋或股票的合理價(jià)值，如果群眾情緒樂(lè )觀(guān)，往往會(huì )提前實(shí)現未來(lái)時(shí)點(diǎn)的合理價(jià)值。透支太多未來(lái)價(jià)值將意味暴跌的來(lái)臨！房市與股市一樣。
其實(shí)這一理論與大家通常所說(shuō)的房?jì)r(jià)收入比是高度一致的。房?jì)r(jià)收入合理比例定在3－6倍，是對全部工作年限還貸款支出折現的修訂，考慮到全部工作年限時(shí)間太長(cháng)，風(fēng)險因素較多，房?jì)r(jià)收入比這一方法縮短了折現年限。
在上述生產(chǎn)者及消費者定價(jià)理論內核之上，將上述干擾合理價(jià)值的因素一一復原，理論內核將被掩蓋得嚴嚴實(shí)實(shí)，真相變得無(wú)從了解。任何偏離理論內核的做法都可能會(huì )導致房?jì)r(jià)的瘋狂上漲。例如，居民收入的虛假披露使合理的房貸收入比失真導致需求增長(cháng)太快，向很多未來(lái)失業(yè)概率較高人士發(fā)放條件優(yōu)惠的房貸就制造了此次美國的房貸泡沫及經(jīng)濟危機，只有少數房屋質(zhì)量尚可及供應量減少也會(huì )加劇房?jì)r(jià)上漲趨勢。
那么，根據我們提出的公式，當前中國的合理房?jì)r(jià)應該是一個(gè)什么水平？成本價(jià)大家都很清楚了，占總房?jì)r(jià)的比例并不高，不再展示和計算了。關(guān)鍵是未來(lái)可用于房貸支出的現金流的折現值到底是多少？首先，收入水平要拿社會(huì )平均水平來(lái)計算。有人總是說(shuō)有錢(qián)人多，不能以平均水平計，我們要算的不是少數有錢(qián)人能支撐多高房?jì)r(jià)，因為有錢(qián)人可以支撐“無(wú)限高”的房?jì)r(jià)。按照平均收入水平來(lái)計算合理房?jì)r(jià)體現的是經(jīng)濟學(xué)為多數人謀福祉的倫理導向。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商站在自己的角度說(shuō)為有錢(qián)人蓋房是沒(méi)錯的，但這不是客觀(guān)中立的房?jì)r(jià)論。
以全國來(lái)說(shuō)水平居前的北京市職工平均工資2007年為46507元，假設雙職工，未來(lái)年收入增長(cháng)10%，稅率20%，折現率為5%，最高還房貸支出占收入比為50%，折現年數為從25至60的35年，則算下來(lái)當前可買(mǎi)房的價(jià)值為339萬(wàn)。如果是100平方米的面積，則單價(jià)為33900元。這是基于非常樂(lè )觀(guān)假設條件的估計。面臨著(zhù)很多重大風(fēng)險如失業(yè)、收入增長(cháng)率低于預期、房貸利率提高、家庭重大變故、還款期過(guò)長(cháng)等，現實(shí)中不可以此來(lái)確定購房?jì)r(jià)格，只是理論計算的一個(gè)參考。1978年至2007年29年全國職工平均工資復合增長(cháng)率為13.6%，考慮高增長(cháng)期已過(guò)，如果未來(lái)收入年增長(cháng)定為8%，還款期縮短為20年，當前要買(mǎi)100平方米的話(huà)，只能承受1.05萬(wàn)元的單價(jià)，房?jì)r(jià)收入比依然高達14，說(shuō)明這個(gè)單價(jià)依然太樂(lè )觀(guān)。只有當還款期定為10年時(shí)，房?jì)r(jià)收入比才降為6，此時(shí)可承受的單價(jià)僅為4730元（如果買(mǎi)100平米的話(huà)）。幸好2000年前后進(jìn)行了房改，單位由無(wú)償分房變?yōu)槌鰞r(jià)補償，私有化了的單位房屋，當時(shí)補償價(jià)較低，北京當時(shí)的單價(jià)大概有4000元左右，如果以年收入增長(cháng)13%計年增值率，當前單價(jià)增值為7370元，所以大量存量房子的擁有者不必望高價(jià)房而興嘆，但一般收入水平的新購房者將不得不面對高房?jì)r(jià)的難題。根據北京市統計局的最新統計，8月份，10家被調查房地產(chǎn)中介的二手住宅成交均價(jià)為10199元/平方米，西城區最高，為17295元/平方米。1－8月份四環(huán)路以?xún)壬唐纷≌诜績(jì)r(jià)為18113元/平方米，六環(huán)路以外為7847元元/平方米�？磥�(lái)，較低收入者要買(mǎi)房只能跑到遠郊了。
大城市中心房?jì)r(jià)奇高還有戶(hù)口管制加上政治、教育、文化、福利等資源集中在大城市等的因素，在攤大餅式的大城市發(fā)展思路下，城市越來(lái)越大，20多年前中學(xué)教科書(shū)上講的衛星城鎮的設想至今也沒(méi)見(jiàn)個(gè)影兒，資金或有錢(qián)者也越來(lái)越向大城市轉移。這樣，較低收入者只能住在越來(lái)越遠的地方，政府無(wú)法改變集中式的政治教育文化資源的情況下，只有加快修建高速運輸工具才能滿(mǎn)足遠距離居住的需要�？梢韵胍�(jiàn)，隨著(zhù)高速鐵路的建設，住在河北在北京市中心上班，將可能成為高房?jì)r(jià)下不少人的選擇。
北京市收入水平最高的金融業(yè)2007年職工工資129982元，為北京市平均水平的2.79倍。如果普通職工可承受單價(jià)4730元和1.05萬(wàn)元，那么，金融業(yè)職工可承受單價(jià)為13220元和2.93萬(wàn)元。如果金融業(yè)職工可承受的房?jì)r(jià)為市中心價(jià)格，則當前北京市中心二環(huán)內房?jì)r(jià)已經(jīng)接近或超過(guò)了2.93萬(wàn)元。事實(shí)上，大部分金融業(yè)從業(yè)人員并沒(méi)有認為目前的房?jì)r(jià)是可以輕松應付的。
全國高收入階層群集北京等大城市購豪宅，導致的房?jì)r(jià)奇高，也只是北京兩極化發(fā)展的寫(xiě)照，政府必須有所作為，或加大土地供應或嚴控以信貸方式投資房產(chǎn)。若有余錢(qián)投資的人皆認為房?jì)r(jià)總是上升的，任何時(shí)候買(mǎi)都不虧，并盡量將余錢(qián)買(mǎi)成房子，即非要透支未來(lái)，以房地產(chǎn)升值而不是出租為目的進(jìn)行房地產(chǎn)投資的話(huà)，那將導致可怕的不可阻擋的房?jì)r(jià)升勢。與股市不同，股票流動(dòng)性好，有做空機制，房地產(chǎn)受個(gè)人情緒影響大，流動(dòng)性差，一旦群體一個(gè)方向走，非理性發(fā)作起來(lái)，漲幅可能會(huì )更大，可持續時(shí)間可能會(huì )更長(cháng)。這時(shí)候，買(mǎi)房和炒作大宗商品或賭博似乎差異不大了，不是一樣都是比誰(shuí)占有的籌碼多？希望后來(lái)者埋單？可大宗商品價(jià)格卻是有漲有落的。實(shí)際上，在資產(chǎn)泡沫過(guò)程中，各類(lèi)投機者（不以租金回報率只以差價(jià)為購房目的者）往往會(huì )利用信貸杠桿，因此控制信貸投放對象在合格范圍之內是一件事關(guān)宏觀(guān)全局的大事，可惜往往又在金融機構追求業(yè)務(wù)及盈利增長(cháng)的壓力下失控。
如此類(lèi)推，各類(lèi)產(chǎn)品制造商、各類(lèi)服務(wù)提供商也沒(méi)必要繼續制造產(chǎn)品、提供服務(wù)來(lái)賺取利潤了，都來(lái)競價(jià)購買(mǎi)土地和房屋，囤積待漲，每年套現一些利潤即可。彼時(shí)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將為GDP帶來(lái)100%的貢獻，房?jì)r(jià)就更不能跌了！
錢(qián)多者當然對房?jì)r(jià)有決定性的引導力量，但決不能任由錢(qián)多者推高房?jì)r(jià)。房?jì)r(jià)上漲的事實(shí)本身并不說(shuō)明它一定是合理的。合不合理應該站在大多數人、站在社會(huì )平均水平的角度來(lái)看。
過(guò)度投資房地產(chǎn)行為本身也會(huì )自取“滅亡”。凡事不可過(guò)度，如果少數人占有太多房產(chǎn)，房?jì)r(jià)又很高，貧富兩極化加劇，政府會(huì )擔心社會(huì )矛盾爆發(fā)，迫于無(wú)奈會(huì )限制家庭居住面積，對大面積占有者征收懲罰性稅收。甚至在不得已的情況下，政府可能會(huì )啟用地價(jià)和房?jì)r(jià)的行政控制，啟用以前面向各單位各企業(yè)供地的計劃用地辦法（如果各單位企業(yè)為職工福利而建房不謀求高利潤率，房?jì)r(jià)不會(huì )高漲到非常不合理的地步，但也得規定每戶(hù)最高面積）。這正如美國次貸危機之后，要討論控制高管薪酬一樣，市場(chǎng)經(jīng)濟是應該尊重，但玩過(guò)火后，政府將不得不用計劃辦法整治市場(chǎng)。
在當前各項政策沒(méi)有根本逆轉的情況下，非理性瘋狂也許還會(huì )繼續，但房?jì)r(jià)有合理基準，偏離太多必受懲罰。日本、香港、臺灣、美國等已有先例。使房?jì)r(jià)保持在合理水平之內，政府是第一責任人，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、個(gè)人只有在政府確立適當的房地產(chǎn)政策之后，才能確立自己的適當責任，順序不可顛倒。
經(jīng)濟在政府大力刺激之下有所恢復，但貨幣投放過(guò)多，不排除過(guò)度投放貨幣后導致的物價(jià)資產(chǎn)價(jià)格雙膨脹，之后必須加息，最終導致房?jì)r(jià)大跌，連續上漲近10年的房?jì)r(jià)或許才真正迎來(lái)一次大調整。
股價(jià)在瘋狂的情緒之中也會(huì )被推高至遠離合理估值的地步，甚至也有叫囂存在的就是合理的，并且，必定會(huì )有新的估值辦法被發(fā)明并流傳開(kāi)來(lái)、必定有市場(chǎng)沒(méi)有發(fā)現的價(jià)值的瘋狂論調，遲早會(huì )自己掉下來(lái)。對股票來(lái)說(shuō)，高市盈率是股價(jià)高壓線(xiàn)。其實(shí)房?jì)r(jià)也一樣，房?jì)r(jià)收入比是其價(jià)值判斷的基準，偏離太多，終要回來(lái)。
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