信貸與貨幣對房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)十分重要。在2009年的前三季度，對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的是信貸政策的調整（準確地說(shuō)是轉向），人民銀行從2008年11月份開(kāi)始取消對商業(yè)銀行的信貸規�？刂�，由此導致了信貸井噴式增長(cháng)。如果說(shuō)2009年的房地產(chǎn)形勢出乎市場(chǎng)大多數人的意料之外的話(huà)，那么，最主要的原因是信貸增長(cháng)的速度超出了人們的想象。
　　寬松的信貸政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要表現在以下幾個(gè)方面：一是對于開(kāi)發(fā)商而言，寬松的信貸政策使其流動(dòng)性風(fēng)險迅速下降，不再需要依靠降價(jià)甩賣(mài)來(lái)回籠現金 （2008年底，以萬(wàn)科為代表的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，就是依靠降低售價(jià)來(lái)維持現金回籠的）。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格形成機制中，開(kāi)發(fā)商是主動(dòng)定價(jià)者，開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性風(fēng)險解除后，房地產(chǎn)價(jià)格就失去了下行的動(dòng)力；二是商業(yè)銀行為了控制風(fēng)險，將信貸資金主要集中在國有控股的企業(yè)，使得這些企業(yè)得到了充足的廉價(jià)資金的支持，而這些公司在制造業(yè)等領(lǐng)域無(wú)法尋找到投資機會(huì )，于是將目標轉移到房地產(chǎn)領(lǐng)域，制造了很多“地王”，而土地價(jià)格的不斷攀升又助推房?jì)r(jià)的上漲；三是對于地方政府來(lái)說(shuō)，由于有了信貸資金不受約束地供給，減輕了賣(mài)地生財的壓力。根據有關(guān)部門(mén)的統計，在2009年的前8個(gè)月里，通過(guò)地方政府的融資平臺增加的信貸資金約5萬(wàn)億之多。因此，我們看到了2009年前三個(gè)季度出讓土地面積的大幅度減少（在價(jià)格不斷上漲的背景下，前8個(gè)月出讓土地面積同比減少了25.1%），土地供應的減少助漲了土地價(jià)格；四是對于購房者而言，信貸井噴使之產(chǎn)生了強烈的資產(chǎn)價(jià)格上漲的預期，買(mǎi)房尤其是通過(guò)按揭貸款買(mǎi)房成為理性的選擇。
　　從信貸的角度看，極度寬松的信貸政策已經(jīng)走到頭，未來(lái)的信貸增長(cháng)速度不可能再保持2009年的水平。事實(shí)上，從2009年8月份開(kāi)始，信貸政策就已經(jīng)開(kāi)始“微調”了，尤其對房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，調整的力度還相當大，最明顯的標志是重申嚴格執行“二套房貸”政策。因此，從信貸的角度看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣將會(huì )步入下降通道。一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)自第三季度開(kāi)始出現了交易量的明顯減少，這與信貸的形勢基本吻合。
　　但是，如果再考慮貨幣的情況，結論就有很大差異了。從2009年第三季度的表現看，美元出現加速貶值的趨勢，而人民幣匯率與美元匯率自2008年底以后一直是盯住的關(guān)系，在美元貶值的作用下，人民幣匯率升值的預期必然會(huì )再次形成。受此影響，外匯儲備將再次高速增長(cháng)，從剛剛公布的數據看，9月份新增了600多億美元的外匯儲備，比前8個(gè)月的平均數多出1倍。在外匯儲備迅速增加的情況下，金融體系的流動(dòng)性過(guò)�，F象會(huì )卷土重來(lái)，這將會(huì )對房地產(chǎn)的需求形成刺激。
　　當然，貨幣形勢對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并不如信貸政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響那么直接，但由于外匯儲備的迅速增加而釋放的基礎貨幣，必將對包括房地產(chǎn)在內的資產(chǎn)價(jià)格形成刺激。尤其在當前的經(jīng)濟背景下，緊縮的貨幣政策是難以出臺的，十分容易出現嚴重的流動(dòng)性過(guò)剩的局面，其嚴重的程度甚至比2007年還要嚴重。
　　當然，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素十分復雜，除信貸與貨幣以外，其他政策如住房制度改革、稅收政策調整等同樣重要，投資者應該綜合判斷。

（作者系中國社科院金融專(zhuān)家）