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| 中國高房?jì)r(jià)是體制造就的流動(dòng)性游戲 |
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| 2009-10-23 作者:劉煜輝 來(lái)源:21世紀經(jīng)濟報道 |
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中國高房?jì)r(jià)完全是一個(gè)流動(dòng)性游戲，或者是體制造就的流動(dòng)性游戲。
學(xué)者們常用房?jì)r(jià)收入比和租金回報率衡量遠不合理的中國房?jì)r(jià)，在體制下卻顯示出其合理性。從供給面看，地方政府壟斷土地供給為房?jì)r(jià)提供助漲的引擎。于是體制下，中國地產(chǎn)商就不再是簡(jiǎn)單生產(chǎn)企業(yè)，而是土地銀行，其獲利模式是靠經(jīng)營(yíng)大量土地儲備并從土地未來(lái)升值中獲利，只要銀根不緊，地產(chǎn)商幾乎沒(méi)有任何壓力，拿地和開(kāi)發(fā)的錢(qián)幾乎來(lái)自信貸，地方政府會(huì )自覺(jué)地控制供給為你保值，出了那么多“地王”，地產(chǎn)商卻不用擔心有一天“面粉比面包貴”而最后砸在手里，政府會(huì )主動(dòng)和你協(xié)商，以保持最大的共同利益，比如容積率給你提升個(gè)百分之幾十等等，辦法多得很。所以“痛痛快快地拿地，有節制地開(kāi)發(fā)”是中國房地產(chǎn)業(yè)的金科玉律。
從需求面看，城市化和工業(yè)化加速階段所蘊含的剛性需求，貨幣超發(fā)所導致的通脹恐慌逼著(zhù)房屋完全脫離消費屬性，而淪為跟黃金一樣的天然保值品，黃金沒(méi)有使用價(jià)值，而中國房?jì)r(jià)可以不必看租金回報率。
其實(shí)更關(guān)鍵是信貸條件的放松，如果銀行系統愿意為未來(lái)負債和資產(chǎn)質(zhì)量惡化而承受更多的責任，中國超級大的人口基數足可以將沒(méi)有支付能力的需求變成現實(shí)需求，釋放很多年。當然中國金融部門(mén)技術(shù)低下會(huì )制約了其杠桿放大能力，但人口基數實(shí)在巨大。盡管你不能像美國人搞花樣翻新的各種次貸創(chuàng )新，但中國人傾三個(gè)家庭之力足以攢齊一份房貸的首付。
中國銀行的房貸幾乎很少顧及借貸人的第一還款來(lái)源和能力。一位在德國大學(xué)當研究員的臺灣學(xué)者，有一份不算微簿的薪水，想貸款置業(yè)，卻不被銀行通過(guò)，因為她得證明在未來(lái)還貸的10年、15年或20年期間持續有固定收入——那即得有持久工作合約才行，最后還是她先生出面搞定，這在中國有可能嗎？
展望未來(lái)，中國房?jì)r(jià)是否進(jìn)入一個(gè)再次飆漲階段，取決于銀行是否再一次做出放松信貸條件的沖動(dòng)。只要銀根不緊，供給又是可控制的，面對不確定的未來(lái)，開(kāi)發(fā)商的策略多是盡可能控制新開(kāi)工量和延長(cháng)建設期，現金若過(guò)快變成資本形成，一旦形勢有變，那將有如“下油鍋”。2007年和2008年盲目開(kāi)工所形成高庫存的教訓，相信多數開(kāi)發(fā)商還是心有余悸，如果不是危機及時(shí)到來(lái)，恐怕當下的地產(chǎn)商要倒掉大半。
而未來(lái)兩三年中，銀根已經(jīng)難以實(shí)質(zhì)性緊起來(lái)了，這一輪政府投資主導的經(jīng)濟刺激，注定明后年內貨幣供給和信貸都會(huì )維持一個(gè)高水平。只要整體銀根寬松，地產(chǎn)商不愁拿不到錢(qián)（國企可以直接干地產(chǎn)，國企還可以將獲得的信貸向私人開(kāi)發(fā)商“漏損”），沒(méi)有必要大力拋售住房。
盡管目前看上去有很多理由支持中國房?jì)r(jià)跌不下來(lái)，但從長(cháng)期看，任何國家都不可能抗拒未來(lái)人口和社會(huì )結構變化的客觀(guān)規律――老齡化，當一個(gè)國家家庭的財富主要由房產(chǎn)構成時(shí)，當“90后”的中國富裕家庭都擁有（或繼承）三套以上房產(chǎn)時(shí)，誰(shuí)又來(lái)維持這個(gè)國家的家庭財富不貶值呢？這的確是個(gè)值得思考的問(wèn)題。
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