如果沒(méi)有國際金融危機和國內經(jīng)濟下行雙重外部因素的影響，2008年樓市不可能下跌；如果沒(méi)有去年10月以來(lái)中央和地方的聯(lián)袂救市，今年絕不可能復演2007年盛市圖景——加入人為因素之后，我們分析市場(chǎng)趨勢的視線(xiàn)會(huì )變得有些模糊，但只要我國住宅改革的市場(chǎng)化方向不變，政策只能在短期內決定市場(chǎng)形態(tài)，中長(cháng)期走勢主要還是由市場(chǎng)機制說(shuō)了算。在綜合考慮市場(chǎng)機制與政策干預兩種因素的前提下，筆者認為，未來(lái)半年內，全國市場(chǎng)總體行情趨于平淡。

　　市場(chǎng)和政策將展開(kāi)激烈博弈

　　從房地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)周期觀(guān)察，我國樓市正在經(jīng)歷第三個(gè)中周期。宏觀(guān)經(jīng)濟存在周期性波動(dòng)的規律，又可細分為長(cháng)周期、中周期和短周期，其中一般十年左右的中周期最具研究?jì)r(jià)值。改革開(kāi)放以來(lái)，我國宏觀(guān)經(jīng)濟經(jīng)歷了三個(gè)中周期，而樓市的演變軌跡基本與宏觀(guān)經(jīng)濟周期相似。1988年進(jìn)行土地批租和住宅制度改革后，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始起步，至今走完了兩個(gè)完整的中周期。
　　根據國房景氣指數的變化可知，第一個(gè)周期是1990年至1997年，景氣高點(diǎn)出現在1993年，達118點(diǎn)，低點(diǎn)出現在1997年，為88點(diǎn)；第二個(gè)周期是1998年至2009年，2007年11月達到107點(diǎn)的峰值，2009年3月下滑至96點(diǎn)的谷值。這兩個(gè)周期有些不同，前者處于市場(chǎng)化早期，后者市場(chǎng)化程度迅速提高。前者屬于急升緩降，海南、北海等地市場(chǎng)狂熱導致3年即觸頂；后者屬緩升快降，增長(cháng)了近10年，而下行只花了不足兩年。從中可以悟出什么呢？市場(chǎng)的“無(wú)形之手”，決定了房地產(chǎn)經(jīng)濟呈周期性變化，而政策的目標是“逆周期”調控，作用是加速或延緩周期變化。
　　今年4月開(kāi)始，國房景氣指數由跌轉升，意味著(zhù)我國樓市新一輪上升周期已經(jīng)啟動(dòng)�？勺叱龅能壽E卻有些不健康，今年二季度以來(lái)成交量狂增、價(jià)格猛漲，部分城市投資投機風(fēng)氣趕上2007年。
　　結果將是如何？其實(shí)也簡(jiǎn)單。在今年第四季度和明年，市場(chǎng)機制和政策機制將展開(kāi)激烈博弈。今年二三季度市場(chǎng)反彈力度過(guò)大，已非復蘇正常形態(tài)，“無(wú)形之手”將壓制市場(chǎng)繼續走熱。與2003年以來(lái)每年都有若干重大政策出臺不同的是，自今年以來(lái)，政策面基本上處于“真空期”，沒(méi)有新增利好，如果考慮到二套房貸嚴格化、查處閑置用地等情況，則可以認為政策稍稍收緊。

　　明年一季度或小幅下跌

　　接下來(lái)，不妨分析一下近期市場(chǎng)表現。從成交量來(lái)看，今年全國商品房的成交高點(diǎn)出現在6月份，7月環(huán)比下跌19%，8月環(huán)比持平，9月環(huán)比增長(cháng)16%，不過(guò)仍低于6月。9月份，各個(gè)城市成交情況出現分化，一線(xiàn)城市中除了廣州環(huán)比大增42%外，京滬深三地繼續環(huán)比下滑，多數二三線(xiàn)城市成交反彈。西部情況最好，中部次之，東部稍差。由此充分證明，全國樓市調整的時(shí)間次序呈大中小城市、東中西部梯度排列。值得關(guān)注的是，部分城市成交量下滑的主要原因之一是供應緊張。
　　從房?jì)r(jià)分析，筆者認為，9月全國商品房?jì)r(jià)格出現“漲幅拐點(diǎn)”。70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數自今年3月出現由跌轉漲后，3-9月環(huán)比漲幅依次為0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、0.9%、0.9%、0.7%，9月房?jì)r(jià)漲幅首次收窄，接下來(lái)還將繼續縮小，極有可能在明年一季度出現環(huán)比負增長(cháng)。從區域看，9月70個(gè)城市中有66個(gè)新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲，其中漲幅最大的5個(gè)城市是，溫州5.6%、湛江2.1%、杭州2.0%、濟寧1.9%、銀川1.7%；價(jià)格下降的城市有2個(gè)，其中吉林下降2.0%、三亞下降0.4%。房?jì)r(jià)的區域性漲跌，并無(wú)明顯規律可言。
　　未來(lái)半年，基本上可以看得清全國市場(chǎng)總體走勢：樓市行情趨于平淡。就成交量而言，今年三季度出現環(huán)比下滑，四季度和明年一季度極有可能繼續遞減。2007年全國新建商品房成交面積為7.6億平方米，2008年為6.2億平方米，按前三季度成交量測算，今年可能達到7.8億平方米。而2007年屬非理性繁榮，今年成交量這么高亦不正常，2010年全年銷(xiāo)售很難超過(guò)今年了，估計有可能下跌1-2成。
　　至于房?jì)r(jià)，筆者認為，明年一季度極有可能出現小幅下跌，但期望全年大跌是不現實(shí)的，價(jià)格維持盤(pán)整的可能性更大。政策走勢目前來(lái)看相當曖昧，眼下業(yè)界熱衷于猜測營(yíng)業(yè)稅等優(yōu)惠政策年底會(huì )否終止，其實(shí)相關(guān)政府部門(mén)目前也在征求意見(jiàn)，筆者日前就參加過(guò)相關(guān)的一次會(huì )議。不過(guò)，可以肯定的是優(yōu)惠政策全部取消的可能為零，因為經(jīng)濟回暖還需要房地產(chǎn)繼續出力，但考慮到明年即將到來(lái)的通脹以及今年以來(lái)資產(chǎn)價(jià)格高漲等不利因素，適度抑制樓市中的投資投機需求，將被列為政策目標。